Osoby spłacające kredyty hipoteczne muszą liczyć się z większym obciążeniem domowego budżetu comiesięczną ratą spłaty. Przyszli kredytobiorcy powinni zaś poszukać najtańszych na rynku pożyczek.
Dominujące w bankach kredyty w złotych zaciągnęło w I kw. br. aż 80,6 proc. osób kupujących mieszkania (AMRON/ZBP). Czwarta już w tym roku podwyżka stóp procentowych NBP zwiększyła koszty tych pożyczek i uszczupli budżety osób spłacających zadłużenie w rodzimej walucie.
W listopadzie ubiegłego roku, po pół roku utrzymywania się na niskim poziomie, 3-miesięczny WIBOR zaczął rosnąć. Na początku 2011 roku jego stawka, która decyduje o oprocentowaniu kredytów hipotecznych w PLN, przekroczyła wartość 4 proc. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się w tym roku już na cztery podwyżki stóp procentowych: w styczniu, kwietniu, maju i czerwcu, każda po 0,25 pkt. proc. Jak obliczają analitycy porównywarki finansowej Comperia.pl, dla spłacających zobowiązania w naszej walucie tylko ostatnia podwyżka stóp oznacza wzrost raty o około 35–40 zł miesięcznie (dla kredytu na 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat).
Potencjalni kredytobiorcy mogą spróbować złagodzić obciążenia finansowe związane z zakupem lokum zaciągając tańszy kredyt. Banki walczą bowiem ze sobą oferując promocyjne pożyczki w PLN, czego skutkiem są spadające od jesieni ubr. marże, które stanowią istotny składnik całkowitego oprocentowania zaciąganych kredytów. Zgodnie z obliczeniami Open Finance średnia marża pożyczki w złotych z 20-proc. wkładem własnym spadła w bankach z 1,9 do 1,3 punktów proc.
Powodów do radości nie mają też osoby zadłużone w rekordowo dziś drogich frankach szwajcarskich. Choć banki udzielają teraz śladową ilość kredytów denominowanych w tej walucie, to w okresie boomu, aż w 70 procentach były nimi finansowane zakupy nieruchomości w naszym kraju. Obecny wysoki kurs franka powoduje wzrost kosztów obsługi zobowiązań kredytowych zaciągniętych w CHF. W ciągu zaledwie 30 dni frank zyskał do złotego ponad 7 proc. a to dla zadłużonych oznacza wzrost rat kredytowych w takim samym stopniu.
Droższe kredyty mieszkaniowe nie cieszą również inwestorów. – Dla naszych klientów, kupujących mieszkania na Osiedlu Alpha rosnące koszty kredytów hipotecznych oznaczają jeszcze większe trudności w zaciągnięciu pożyczki niż mieli dotychczas. Wyższe comiesięczne raty, które banki będą brały pod uwagę wpłyną na obniżenie zdolności kredytowej kupujących. Młodzi ludzie, którzy najczęściej wybierają mieszkania w naszej inwestycji, już od dawna poszukują najtańszych ofert na rynku. Teraz pewną część z nich nie będzie stać na własne lokum – komentuje Teresa Witkowska, dyrektor Sprzedaży RED Real Estate Development.
Aby ułatwić klientom finansowanie zakupu, na mieszkania w obecnym etapie realizacji inwestycji deweloper oferuje klientom system płatności 10/90. W ten sposób kupujący nie muszą zaciągać od razu kredytu, a dopiero w czerwcu 2013 roku, kiedy mieszkanie będzie do odbioru. W tedy sytuacja w bankach może ulec zmianie. Ponadto wpłatę 10 proc. można rozłożyć na raty. Poza tym, nabywcy gotowych już mieszkań na osiedlu Alpha nie muszą wpłacać od razu całości pieniędzy. Po dokonaniu wpłaty niewielkiej zaliczki dostają klucze do mieszkania i mają czas na wykończenie go i sprzedaż starego lokum. Po przeprowadzce mogą dopiero pomyśleć o zaciągnięciu kredytu na brakującą kwotę.
Powalcz o atrakcyjne warunki kredytowe
W wielu bankach można znaleźć interesujące oferty promocyjne. Aby jednak dostać pożyczkę na atrakcyjnych warunkach poza tym, że powinniśmy spełnić kryteria banku dotyczące dochodu, musimy również wypełnić kilka dodatkowych warunków. Nie chodzi tylko o założenie rachunku osobistego czy zdecydowanie się na kartę płatniczą, ale także o wykupienie pakietu ubezpieczeń i skorzystanie z innych produktów banku.
Żaden ranking kredytów nie da nam jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, gdzie zaciągniemy najtańszą pożyczkę na mieszkanie, bo zależy to od konkretnych parametrów kredytu, takich jak kwota, czas kredytowania, wkład własny, itd. Poza tym marża w większości przypadków zależy od tego, czy bank zna naszą historię, bo wcześniej korzystaliśmy z jego usług, np. z ROR.
Poszczególne banki mogą stawiać na coś innego. Jedna instytucja będzie miała promocję na kredyty z wysokim wkładam własnym. Inny bank będzie nagradzał niską marżą osoby o wyższych niż przeciętne dochodach, których potwierdzeniem będzie ustalony przez bank, comiesięczny minimalny wpływ na konto.
W przypadku ofert promocyjnych banki wymagają często założenia lokaty w określonej wysokości, zainwestowania w fundusz lub wykupienia planu oszczędnościowego. W instytucjach finansowych obowiązują dziś całe systemy umożliwiające obniżenie marży. Cross-sell, czyli sprzedaż wiązana, jest teraz stosowana przez wszystkie banki po to, by oferując tanie kredyty, zapewniły sobie dodatkowe dochody.
Może zdarzyć się też tak, że w naszym konkretnym przypadku kredyt z promocyjną marżą w jednym banku, może być droższy od kredytu bez niej w innym. Jest to możliwe, bo w pierwszym przypadku do raty dochodzą jeszcze inne dodatkowe zobowiązania narzucone przez bank. Trzeba zatem policzyć wszystko skrupulatnie i porównać kilka propozycji w różnych bankach zanim podejmiemy decyzję o wyborze najkorzystniejszej pożyczki.
Źródło: RED Real Estate Development
Wojciech Boczoń
