Najciekawszym punktem majowej informacji GUS, komunikującej wstępne wyniki budownictwa mieszkaniowego w okresie czterech minionych miesięcy, po raz kolejny okazały się statystyki nowych pozwoleń na budowę. Ich lektura daje do myślenia, zwłaszcza na tak mocno już zaawansowanym etapie cyklu koniunkturalnego ożywienia.
W okresie klasycznego sprzedażowego boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym, ostatnią rzeczą która powinna dziwić, są wysokie wolumeny gusowskich statystyk, zwłaszcza nowo uruchamianych inwestycji deweloperskich czy też administracyjnych decyzji o pozwoleniu na budowę – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Jednak dane z ostatnich miesięcy, dotyczące tej ostatniej kwestii, zaczynają osiągać wolumeny, których rekordowe poziomy mogą budzić prawdziwy respekt. Ciekawe jakie mogą mieć znaczenie dla przyszłej koniunktury na mieszkaniowym rynku pierwotnym?
Jak bowiem wiadomo, statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Ich wysokie wartości dowodzą więc silnego optymizmu inwestycyjnego, niskie zaś wręcz przeciwnie. Pytanie, o czym świadczą, jeśli kolejny miesiąc z rzędu biją historyczne rekordy, w dodatku na progu piątego już roku koniunkturalnej prosperity.
Liczba decyzji o pozwoleniu na budowę wyniosła w kwietniu dla wszystkich form budownictwa rekordową ilość 23,2 tys. Z tym jednak, że od grudnia ub. roku był to już czwarty kolejny rekord, z przerwą w styczniu. Mamy więc w tym przypadku do czynienia z dość mocno utrwalonym statystycznym wybiciem, o zdecydowanie nieprzypadkowym charakterze.
Natomiast głównym „sprawcą” tego stanu rzeczy jest branża deweloperska, która od początku roku pozyskała już 46,3 tys. pozwoleń, niemal dokładnie o połowę więcej niż w tym samym okresie ub. roku. Co więcej, uzyskiwana średnio w ostatnich miesiącach liczba pozwoleń jest o 4-5 tys. wyższa od wolumenu nowo uruchamianych inwestycji, które także należą do najwyższych w historii.
Może to prowadzić tylko do jednej konkluzji, mianowicie takiej, że deweloperzy w żadnym wypadku nie przewidują jakichkolwiek sygnałów hamowania koniunktury w przewidywanej przyszłości, oczekując raczej tendencji wręcz odwrotnej, a więc kolejnego etapu przyśpieszenia. Czy to słuszna, uzasadniona i nie nazbyt ryzykowna strategia? – tego zapewne dowiemy się za jakiś czas.
Po rekordowym marcu, w kwietniu, nieco osłabło tempo uruchamiania nowych inwestycji. Jednak w dalszym ciągu utrzymuje się na poziomie adekwatnym do obowiązującej koniunktury rynkowej, co w przypadku deweloperów oznacza poziom około 8 tys. rozpoczętych w kwietniu mieszkań. Od początku roku było ich natomiast już ponad 31 tys., czyli o 14 proc. więcej licząc rok do roku.
Natomiast okresowy regres nastąpił w ubiegłym miesiącu w przypadku lokali oddanych przez deweloperów do użytkowania. Było ich zaledwie 4,4 tys., o około jedną trzecią mniej zarówno m/m jak i r/r., co jest wynikiem najgorszym od połowy 2015 roku. Z tego typu sytuacji nie należy jednak wyciągać żadnych daleko idących wniosków. To zupełnie naturalne, cykliczne osłabienie, wynikające z analogicznych tendencji mieszkań rozpoczynanych w przeszłości. Najprawdopodobniej już kolejne dane za miesiąc maj powinny w tej kwestii być już wyraźnie lepsze.
Za to regres obserwowany w budownictwie spółdzielczym to już typowy trwały kryzys strukturalny, o bardzo głęboko zapuszczonych korzeniach i zdecydowanie kiepsko rokujących perspektywach jakiejkolwiek poprawy – tłumaczy ekspert rynku nieruchomości z portalu RynekPierwotny.pl. Spółdzielnie od początku tego roku rozpoczęły budowę niespełna 800 mieszkań, co daje wynik gorszy od uzyskanego w czterech pierwszych miesiącach 2016 roku o prawie 15 procent. Z kolei oddanych do użytkowania było w tym samym czasie ledwie ponad 600 lokali, czyli nie tylko symbolicznie, ale aż o prawie jedną czwartą mniej licząc r/r. Po co więc w ogóle zawracać sobie głowę tematem inwestycji spółdzielni mieszkaniowych?
Jest tylko jeden powód – nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 roku, która ma przywrócić dawne moce produkcyjne spółdzielni pod kątem ich uczestnictwa w programie Mieszkanie Plus. Sęk w tym, że z około 3,6 tys. wciąż działających w Polsce spółdzielni mieszkaniowych, na palcach jednej ręki można policzyć te, które budują bądź są w stanie jeszcze budować mieszkania, czego najlepiej dowodzą comiesięczne dane sygnalne GUS. W tej sytuacji ambitne plany ustawodawcy wykreowania ze spółdzielni mieszkaniowych inwestycyjnego filara Narodowego Programu Mieszkaniowego mogą się wydawać przedsięwzięciem nazbyt optymistycznym.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Wojciech Boczoń