Rosnący popyt na kredyty hipoteczne przekłada się na wzrost cen mieszkań

471 tys. zł – tyle może pożyczyć na mieszkanie trzyosobowa rodzina. Aż 3 instytucje chciałyby familii dać przynajmniej pół miliona złotych na zakup „czterech kątów”. Nie dziwi więc, że z tej hojności chce skorzystać coraz więcej osób. Rosnący popyt zaczyna przekładać się na wzrost cen mieszkań.

Trzyosobowa rodzina, w której rodzice pracują, powinna móc zadłużyć się na zakup mieszkania na kwotę ponad 471 tys. zł – wynika z najświeższych danych zebranych przez Open Finance (mogą one jeszcze podlegać aktualizacji). Wartość ta jest medianą, a więc połowa banków chciałaby modelowej rodzinie pożyczyć więcej, a połowa zaoferowałaby niższą kwotę. To o prawie 10 tysięcy mniej niż przed miesiącem, ale wciąż o 45 tys. zł więcej niż przed rokiem.

Do obliczeń przyjęto, że dwie osoby powinny otrzymywać „na rękę” kwotę 5772,06 zł (każdy z rodziców zarabia po średniej krajowej). Do tego szacunki zakładają, że modelowi kredytobiorcy mają dobrą historię kredytową i obecnie nie są zadłużeni. Rodzina skłonna jest też skorzystać z dwóch dodatkowych produktów – rachunku bankowego, na który będzie przelewane wynagrodzenie oraz karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorcy wolą unikać ubezpieczeń czy programów regularnego oszczędzania. Zgodzą się na nie jedynie jeśli będzie to bezwzględnie opłacalne.

Trzy razy po pół miliona

Efekt? Modelowa rodzina może udać się aż do trzech banków po ponad pół miliona na zakup własnych „czterech kątów”. O ile familia dysponuje wymaganym wkładem własnym, taką kwotę zaoferują jej Citi Handlowy, ING Bank Śląski i Euro Bank. Niewiele mniej chcą pożyczyć: Raiffeisen Polbank i BGŻ BNP Paribas. Te instytucje byłyby na 30 lat skłonne pożyczyć ponad 480 tys. zł. Najskromniejszy kredyt skłonny byłby udzielić PKO BP, ale i w tym przypadku mowa o bez mała 400 tys. zł, co stanowi i tak prawie 70-krotność miesięcznego dochodu.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem prawie 5,8 tys. zł netto
Nazwa Banku	Maksymalna zdolność kredytowa
City Handlowy	544 000 zł
ING Bank Śląski	504 834 zł
Euro Bank	503 205 zł
Raiffeisen Polbank	497 000 zł
Bank BGŻ BNP Paribas	483 300 zł
Bank Zachodni WBK	471 086 zł
BOŚ Bank	461 565 zł
Bank Pekao	461 421 zł
Bank Millennium	460 000 zł
Alior Bank S.A.	452 884 zł
PKO Bank Polski	397 600 zł
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 5772,06 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 1,5 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
Opracowanie Open Finance na podstawie danych przesłanych przez banki (ankieta wysłana 1 sierpnia)

Banki dołączają do ożywienia

Dzieje się tak pomimo rosnących w ostatnich miesiącach marż kredytowych. Wraz z wysokimi wymaganiami odnośnie wkładu własnego, nie przeszkadzają to Polakom w zgłaszaniu coraz większego popytu na kredyty mieszkaniowe. Z szacunków BIK wynika, że w lipcu popyt ten był o prawie 24% wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem. To już siódmy z rzędu odczyt indeksu, który sugeruje, że Polacy chcą pożyczać więcej niż przed rokiem.

Wzrost popytu to wynik nie tylko tego, że więcej osób chce się zadłużać, ale też Polacy chcą zaciągać kredyty na wyższe kwoty. To już może być informacja niepokojąca, bo jest to już kolejne potwierdzenie, że mieszkania w Polsce drożeją. Taki trend potwierdza też lipcowy odczyt indeksu stworzonego przez Home Broker i Open Finance. Wynika z niego, że za mieszkania płaci się teraz o 3,5% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Jeszcze mocniejsze wzrosty sugeruje indeks hedoniczny stworzony przez NBP. W tym wypadku dostępne są najświeższe dane za pierwszy kwartał br. Rodzimy bank centralny szacuje, że w największych miastach płacono wtedy aż o 7% więcej za używane lokale niż rok wcześniej.

Dotychczas ożywienie na rynku mieszkaniowym stymulowane było przede wszystkim popytem ze strony nabywców gotówkowych, inwestorów i beneficjentów programu „Mieszkanie dla młodych”. Dziś coraz więcej danych sugeruje, że rosnący popyt na mieszkania ma też coraz większe oparcie w osobach zaciągających kredyty mieszkaniowe bez budżetowych dopłat.

Kredyty złotowe zdrożeją

Każdemu, kto dziś zaciąga kredyt mieszkaniowy zalecana jest rozwaga. Koniecznie trzeba pamiętać, że w przyszłości poziom stóp procentowych wzrośnie, a wraz z nim wyższe będą też raty. Pojedyncza podwyżka stopy referencyjnej o 25 punktów bazowych może oznaczać o kilkanaście złotych wyższy koszt w przeliczeniu na każde 100 tys. zł pożyczone na 30 lat. To oznacza, że jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na pojedynczą podwyżkę stóp procentowych, to rata osoby zadłużonej na 3 dekady i 300 tysięcy złotych może wzrosnąć o około 50 złotych. Warto pamiętać, że jeszcze 5 lat temu podstawowa stopa procentowa była około 3 razy wyższa niż dziś. Gdyby do takiego poziomu powróciła, to dzisiejsza rata mogłaby wzrosnąć aż o 40% – np. z 1500 zł dziś do około 2100 zł miesięcznie. Choć obecnie realizacja takiego scenariusza jest bardzo mało prawdopodobna, to nie można jej z całą pewnością wykluczyć. Świadomość zależności pomiędzy wysokością raty i poziomem stóp procentowych to nieodzowny element, który może pomóc uniknąć nadmiernego zadłużania.

Źródło: Open Finance