Ruszyliśmy po kredyty mieszkaniowe zanim RPP ruszyła z cięciami stóp

Kwiecień to już kolejny z rzędu miesiąc, w którym skala popytu na kredyty mieszkaniowe pozytywnie zaskoczyła. O kredyt zawnioskowało prawie 36 tysięcy osób i to pomimo sprzyjającej wypoczynkowi kumulacji Świąt. Za takimi wynikami stoją najpewniej oczekiwane cięcia stóp procentowych. Przekonanie o nich jest tak mocne i powszechne, że przełożyło się ono na spadek oprocentowania kredytów i wzrost zdolności kredytowej. Dane BIK sugerują, że nie brakuje chętnych, aby tę zmianę wykorzystać.

Dane BIK o popycie na kredyty pozytywnie zaskakują już od co najmniej 3 miesięcy. Tym razem dostaliśmy do rąk paczkę danych podsumowujących sytuację w kwietniu. W porównaniu do wyników sprzed roku popyt był o prawie 17% wyższy. O „hipotekę” zawnioskowało ponad 35,6 tysięcy osób, a przeciętny wniosek opiewał na 458 tys. złotych (prawie 6% więcej niż przed rokiem).

Jako ciekawostkę warto dodać, że szacując popyt na kredyty jedynie na podstawie danych BIK o liczbie wnioskujących o kredyty i średniej wnioskowanej kwocie, otrzymalibyśmy obecnie wynik wyższy niż ten z sierpnia czy września 2023 roku. Był to okres, w którym działał „Bezpieczny Kredyt 2%”. Chociaż liczba wniosków kredytowych jest obecnie niższa niż w trakcie trwania najhojniejszego programu dopłat do kredytów, to w międzyczasie wzrosła przeciętna kwota, na którą opiewają aplikacje o „hipoteki”.

Mniej okazji do składania wniosków kredytowych

W tej beczce miodu znaleźć możemy jednak też łyżkę dziegciu. Okazuje się bowiem, że w kwietniu o kredyt zawnioskowało o 1,3 tys. osób mniej niż w marcu (spadek o 3,5%). Jest to jednak zmiana w pełni uzasadniona biorąc pod uwagę jak wiele osób kumulację Świąt Wielkanocnych i majówki wykorzystało do wypoczynku.

Gołębie jeszcze nie ruszyły do lotu, a efekty już są

Na dobre dane o popycie na kredyty składa się najpewniej kilka czynników. Nie sposób nie wspomnieć tu o rosnących wynagrodzeniach czy bogatej ofercie mieszkań na sprzedaż, która wzmaga konkurencję między właścicielami.

Najmocniejszy akcent wydaje się jednak dziś padać na poczynania Rady Polityki Pieniężnej. Przypomnijmy, że podczas kwietniowej konferencji po posiedzeniu RPP prof. Glapiński bardzo mocno podkreślał, że doszło do wyraźnej zmiany nastawienia Rady. Potem przekaz ten wzmocnili inni członkowie tego gremium. Efekt jest taki, że dziś rynek niemal za pewnik przyjmuje cięcia stóp procentowych na majowym posiedzeniu RPP. Decyzja o wyraźnym obniżeniu kosztu pieniądza w Polsce właściwie została już uwzględniona w notowaniach rynkowych, a stąd zdążyła nawet już trafić „pod strzechy”.

W efekcie już dziś dostępne są kredyty mieszkaniowe wyraźnie tańsze niż jeszcze na początku roku. W styczniu czy lutym standardem było oprocentowanie stałe w okolicach 7-8%. Teraz granica ta przesunęła się w kierunku 6-7%, a przy spełnieniu dodatkowych wymagań można znaleźć już ofertę z „piątką” z przodu. To oczywiście ma bardzo pozytywny wpływ na zdolność kredytową, bo banki – przy niższym oprocentowaniu – skłonne powinny być pożyczać wyższe niż dotychczas kwoty.

Banki oczekują wzrostu popytu

Wiarę w rychłe cięcia stóp procentowych widać też w wynikach ankiety przeprowadzonej przez NBP wśród szefów komitetów kredytowych banków komercyjnych. Wynika z niej, że oczekiwana poprawa koniunktury na rynku mieszkaniowym daje przestrzeń do łagodzenia polityki kredytowej banków. Trudno się więc dziwić, że instytucje te spodziewają się w bieżącym kwartale wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe.

Taniejące kredyty ułatwią zakupy

Fakt, że na naszych oczach dochodzi do ożywienia popytu i to pomimo sytuacji, w której wciąż jeszcze czekamy na decyzje o łagodzeniu polityki monetarnej pokazuje, że tańszy pieniądz to element, którego naszemu rynkowi mieszkaniowemu wyraźnie brakowało.
Warto przypomnieć, że obniżenie stóp procentowych o zaledwie 100 punktów bazowych (zaledwie 1 pkt. proc.) może doprowadzić do obniżenia rat kredytów mieszkaniowych o niecałe 10%, ale też do wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe o około 15%. Aż o tyle liczniejsze stać się powinno bowiem grono osób, które będą miały odpowiednią zdolność kredytową, aby myśleć o zakupie mieszkania – wynika z szacunków HREIT opartych o dane GUS na temat rozkładu dochodów Polaków.

Dla uproszczenia zakładamy przy tym, że inne czynniki pozostają stałe. Jeśli jednak dodamy do tego spodziewany wzrost wynagrodzeń (za NBP), to okaże się, że w pod koniec 2025 roku skala zgłaszanego popytu na kredyty mieszkaniowe może być o około 20-25% wyższa niż rok wcześniej. Gdyby jednak tego było mało, to prognozy wyłaniające się z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową zdają się sugerować, że do końca 2025 roku podstawowa stopa procentowa może być obniżona nawet o więcej niż 100 punktów bazowych. Do tego sam prof. Glapiński sugerował na ostatniej konferencji prasowej, że jak wszystko dobrze pójdzie, to stopa referencyjna w 2026 roku spaść może w Polsce do 3,5% z 5,75% obecnie. Realizacja takiego scenariusza oznaczałaby, że znacznie więcej osób stać byłoby na zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania.

Przy tym oczywiście musimy wziąć poprawkę na fakt, że mowa jest tu o rynkowych notowaniach i prognozach. Te stać się mogą naszą rzeczywistością, o ile na rynku finansowym, w gospodarce albo sytuacji politycznej nie nastąpi zwrot, który zmieni przewidywania dotyczące dalszego rozwoju sytuacji ekonomicznej. Dlatego postępując roztropnie warto zawsze przygotowywać domowe budżety również na realizację mniej optymistycznych scenariuszy.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT