Wiele osób nadal sądzi, że sprzedaż mieszkania czy domu obciążonego kredytem nie jest w ogóle możliwa. Zwłaszcza, jeśli na kupno takiej nieruchomości nabywca planowałby zaciągnąć… kolejny kredyt. Nic bardziej błędnego. Banki bez problemu skredytują taki zakup. Oczywiście, jeśli spełnionych zostanie kilka warunków.
Warunek podstawowy
Nowa hipoteka (zwykle na rzecz innego banku) może być wpisana do księgi wieczystej dopiero po wykreśleniu starych zobowiązań. A „stary” bank zgodzi się na usunięcie swojego roszczenia dopiero wówczas, gdy dostanie z powrotem pożyczone pieniądze. Dlatego właśnie w akcie notarialnym kupna/sprzedaży nieruchomości (w tej formie musi być bowiem zawarta każda taka umowa) należy zawrzeć informację, że część pieniędzy od kupującego trafi bezpośrednio do banku – na poczet spłaty kredytu. I dopiero różnica między ceną sprzedaży a zadłużeniem w dniu transakcji zasili konto sprzedającego mieszkanie czy dom.
Opinia banku pilnie potrzebna
Zadłużonego mieszkania nie można sprzedać bez wiedzy i zgody banku (zgoda to formalność, praktycznie nie zdarza się, by bank odmówił), w którym sprzedający spłaca kredyt – choćby dlatego, że jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego niezbędna będzie opinia tegoż banku o spłacanym kredycie. W opinii tej muszą znaleźć się m.in.:
* numer konta, na jakie mają trafić pieniądze od nabywcy,
* wysokość kwoty, która ma zostać przelana.
Informacje te muszą się znaleźć także w akcie notarialnym.
Uwaga! Jeśli kredyt zaciągnięto w walucie, trzeba go będzie przeliczyć na złotówki. Sposób przeliczania kredytu oraz kurs właściwy do spłaty zobowiązania zależy od banku (odpowiednie zapisy znajdują się w umowie kredytowej lub regulaminie). Kredyt w walucie jest indeksowany kursem, więc do spłaty podaje się ostatecznie kwotę złotówek z dnia spłaty. Banki porozumiewają się między sobą w sprawie kwoty spłaty w dniu złożenia zlecenia uruchomienia kredytu. Ewentualną nadpłatę sprzedający odzyska od swojego banku.
Jeśli nabywca zadłużonej nieruchomości zechce wspierać się kredytem, opinii bankowej od sprzedającego zadłużone mieszkanie zażąda też bank nabywcy. Sprzedający musi wtedy zadbać, żeby w opinii znalazło się oświadczenie, że zaraz po otrzymaniu środków na spłatę kredytu „jego” bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki. Nie ma w tym nic dziwnego – nowy bank chce mieć pewność, że nie będzie miał problemów z wpisaniem swojej.
Jeśli zobowiązania są spłacone, bank nie może dalej trzymać hipoteki i musi wystawić zgodę na jej wykreślenie. Po co więc w opinii musi się znaleźć takie oświadczenie? Na wypadek, gdyby sprzedający miał jeszcze inne, nieuregulowane zobowiązania w tym banku.
Opinia z reguły kosztuje ok. 50 zł i trzeba na nią czekać nawet do 2 tygodni. Warto więc, by sprzedający odpowiednio wcześnie się o nią postarał.
Drugi kredyt, drugi bank?
Widzimy więc, że nie ma przeszkód, by sprzedać nieruchomość z obciążoną hipoteką osobie, która również będzie korzystać z kredytu. I nie musi to być wcale kredyt w tym samym banku, który wcześniej skredytował sprzedającego. Procesu analizy zdolności kredytowej i formalności, których trzeba dopełnić przed zaciągnięciem kredytu, wcale nie przyspieszy, ani nie uprości wybranie przez kupującego tego samego banku, który wcześniej udzielił kredytu sprzedającemu. Lepiej więc przy wyborze kredytu wziąć pod uwagę całą ofertę rynkową i wybrać najkorzystniejszą dla siebie. Banki sobie poradzą.
Zapis w akcie notarialnym
Jeśli nieruchomość z kredytem będzie sprzedawana za gotówkę, wówczas notariusz musi zadbać, by w akcie notarialnym wskazane zostało konto kredytowe, na które kupujący ma wpłacić pieniądze (resztę dostanie sprzedający).
Jeśli natomiast kupujący korzysta z kredytu, w akcie notarialnym zapisuje się, że ustalona cena nabycia zostanie przelana w dwóch częściach: pierwsza – do banku na poczet spłaty kredytu, a druga – na konto sprzedającego. Po otrzymaniu pieniędzy wystarczających na spłatę kredytu „stary” bank wystawia zaświadczenie, że kredyt został spłacony i można już usunąć hipotekę z księgi wieczystej. Z takim zaświadczeniem w ręku oraz z ewentualnym wnioskiem swojego banku nabywca udaje się do sądu.
Przykład.
Zapis w akcie notarialnym dotyczący płatności za nieruchomość obciążoną hipoteką:
„Strony uzgodniły, że kwota 100 000 zł zostanie wpłacona w ciągu trzech dni roboczych od dnia sporządzenia niniejszego aktu na konto nr 10 1010 1010 1010 1010 1010 1010 w wysokości 50 000 i będzie to spłata kredytu zabezpieczonego na nieruchomości będącej przedmiotem transakcji; kwota 50 000 zostanie wpłacona na rachunek Zbywcy o numerze 20 2020 2020 2020 2020 2020 2020.”
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki
Koszt wykreślenia hipoteki to połowa opłaty, jaką trzeba było ponieść za jej wpisanie. Nie są to kwoty astronomiczne. Na przykład za wykreślenie hipoteki kaucyjnej i wpisanie nowej (obie na kwotę 200 tys. zł) zapłacimy 889 zł.
Kto ma zapłacić tę kwotę – sprzedający czy kupujący? To kwestia umowy. W praktyce nie wypracował się standard; można jednak przyjąć, że za wykreślenie płaci sprzedający, a za nowy wpis – kupujący.
Czy ze względu na te dodatkowe zapisy w akcie notarialnym nie trzeba będzie ponieść wyższych kosztów u notariusza? Na szczęście nie. Wysokość taksy notarialnej zależy od wysokości kwoty transakcji. Na przykład od sprzedaży mieszkania wartego 200 tys. zł będzie to ok. 2086 zł. Koszty aktu notarialnego wzrosną natomiast o mniej więcej 550 zł – jeśli nabywca będzie chciał od razu u notariusza złożyć wniosek o wpisanie hipoteki.
***
Jak widać, zakup nieruchomości obciążonej kredytem jest możliwy. Co więcej, można to zrobić na kredyt – także w innym banku. Nie jest to operacja wyjątkowo skomplikowana. Przy pomocy doświadczonego notariusza z pewnością przeprowadzimy transakcję bez problemów.
Co to znaczy
• Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym dającym wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości. Hipoteka może obciążać nieruchomość, a także niektóre zbywalne prawa rzeczowe, jak np.: spółdzielcze prawo do lokalu, prawo własności nieruchomości, użytkowanie wieczyste czy prawo do domu jednorodzinnego. Wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki.
• Hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność, której wartość jest nieustalona lub wierzytelność, która może powstać na przykład za rok lub za pięć lat. Hipotekę tę ustanawia się do oznaczonej sumy. W odniesieniu do kredytów taką wierzytelnością są na przykład odsetki.
• Hipoteka zwykła zabezpiecza wierzytelność określoną co do rodzaju i wysokości.
Banki z reguły wymagają wpisania dwóch hipotek: zwykłej – w wysokości pożyczonego kapitału, oraz kaucyjnej – w wysokości na przykład 50% kapitału na zabezpieczenie spłaty odsetek.
Wojciech Boczoń
