Z drugiej strony bankom zależy na rozbudzeniu popytu na kredyty. Do racjonalnych argumentów „za” refinansowaniem raczej nie zaliczymy efektownej kampanii promocyjnej, chociaż część klientów i takimi przesłankami się kieruje, licząc na promocyjne potraktowanie przez bank. Na chłodno trzeba przekalkulować, czy możliwe do uzyskania niższe oprocentowanie rzeczywiście zrekompensuje nam koszty ponownej procedury kredytowej. Pod uwagę należy wziąć też możliwą prowizję za wcześniejszą spłatę we wcześniejszej umowie kredytowej. Banki często określają, że owszem prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu nie ma, ale pod warunkiem, że upłynął już np. 5-letni okres trwania umowy kredytowej. W innym wypadku zwolnienie z prowizji może obowiązywać tylko, gdy spłacimy np. 50 proc. pożyczonego kapitału. W innym wypadku pobierana może być prowizja nawet i 1-2 proc. spłacanej przed terminem sumy, co stawia pod znakiem zapytania sens całej operacji refinansowania.
 |
Warto zastanowić się nad refinansowaniem swojego kredytu. Sprzyjają temu wysokie w ostatnim czasie stopy procentowe. Ale nie można podejmować pochopnych decyzji, trzeba rozważyć wszystkie za i przeciw – radzi analityk portalu Bankier.pl, Michał Macierzyński.
______________________________ |
Sprawdzając, czy opłaca się nam zamienić dotychczasowy kredyt hipoteczny na tańszy, uwzględnić musimy przede wszystkim możliwość odliczania odsetek od podstawy opodatkowania. Działanie tzw. tarczy podatkowej będzie tym bardziej znaczące, im większe będziemy płacić odsetki oraz im wyższa będzie stawka podatku. Zakładając maksymalny horyzont czasowy do 2027 roku skala oszczędności może być więc znaczna. Zaletą jest to, że wraz ze wzrostem odsetek lub przejściem do wyższej skali podatkowej może okazać się, że korzyść podatkowa (obniżenie podstawy opodatkowania) będzie rosnąć. Nawet jeśli dziś oferta naszego banku może być mniej opłacalna w relacji do promocyjnych ofert refinansowania w takiej sytuacji opłaca się utrzymać ulgę, czyli nie refinansujemy.
Alternatywą dla droższych kredytów w złotych, jak dotychczas były kredyty we frankach szwajcarskich. W niektórych wypadkach oferta w CHF będzie bardziej atrakcyjna od kredytu złotowego nawet z ulgą. Niestety jednak prognozowanie kursu walutowego w dzisiejszych czasach jest bardzo trudne. Pomijając jednak kwestie związane z ryzykiem walutowym, warto pamiętać o dodatkowych kosztach refinansowania w postaci różnicy kursowej wg której banki rozliczają kredyt denominowany (spread). W drastycznych wypadkach może on sięgać nawet 10 proc., chociaż zwykle nie przekracza 6 proc. Spread będzie miał więc znaczenie szczególnie przy ocenie oferty refinansowania kredytu w CHF, kredytem również w CHF. Konieczność spłat w złotych oraz przeliczenie kredytu po kursie bieżącym w kolejnym banku będzie dodatkowym obciążeniem dla domowego budżetu.
Kredytobiorcy rozpatrujący refinansowanie powinni również uwzględnić dodatkowe koszty oraz procedurę kredytową. Dla części klientów zainteresowanych kredytem refinansowym istotna może być np. konieczność ponownego badania zdolności kredytowej. Może się okazać, że w nowym po prostu nie będzie go stać na kwotę, jaka jest potrzebna do spłacenia kredytu już zaciągniętego. Ponowne ustanowienie hipoteki i konieczność ubezpieczenia do chwili dokonania wpisu – a opóźnienia w sądach wieczystoksięgowych niestety raczej wydłużają się – to kolejne koszty, które trzeba byłoby uwzględnić. Kredyt refinansowy nie będzie zawsze uzasadniony, ale jest dobrym rozwiązaniem w sytuacji, gdy nasz dotychczasowy bank nie chce negocjować z nami zawyżonej w przeszłości marży odsetkowej, albo, gdy skończyła się promocja na oprocentowanie. Jeszcze raz podkreślmy – szczególnie kredyty zaciągane przed kilku laty często mają wysokie marże odsetkowe, warto, więc sprawdzić zapisy w swoich umowach kredytowych i próbować renegocjować zbyt wysoką marże. Dopiero jeśli bank nie zgodzi się na obniżkę po prostu refinansować nasz kredyt w innym banku. Każdorazowo trzeba dokonać kalkulacji i warto się zastanowić nad naszym planem finansowym na najbliższe lata.
Reasumując dla osób, które planują szybką spłatę kredytu zamiana banku może być atrakcyjna, szczególnie, jeśli nie nabyli jeszcze uprawnień do skorzystania z ulgi. Wiele inwestycji jest obecnie opóźnionych i wcale nie tak łatwo jest skorzystać z odliczenia, jeśli nawet teoretycznie ma się do niego prawo. Zgodnie z zasadami podatkowymi obowiązującymi do końca 2006 roku, z ulgi odsetkowej można, bowiem skorzystać dla zakończonych inwestycji. Przy opóźnieniach deweloperów w oddawaniu klientom mieszkań, może okazać się, że kredyt spłacimy wcześniej. Warto jednak się zastanowić nad utrzymaniem finansowania kredytu, nawet jak ma się środki (np. ze sprzedaży wcześniejszego mieszkania). Uwzględnienie ulgi z jej brakiem limitu na wysokość odsetek (limit dotyczy tylko wysokości kredytu) pozwala na utrzymanie taniego i relatywnie bezpiecznego finansowania kredytem na długi czas. Przy braku długoterminowych kredytów o stałym oprocentowaniu (na cały okres kredytowania), dla tych którzy planują inne inwestycje lub wydatki jest to kuszące rozwiązanie, aby zamiast nadpłacania kredytu gotówkę przeznaczać na inne cele. Według statystyk kredyty hipoteczne są zwykle spłacane przed terminem – w wypadku kredytów z uprawnieniem do ulgi takie działanie nie będzie do końca uzasadnione ekonomicznie. Szansa na nową ulgę odsetkową już raczej się nie powtórzy.
Wojciech Boczoń