Trzy pytania do Pana Andrzeja Saniewskiego z AIG United Guaranty

Michał Macierzyński, PRNews.pl: Czy zgadza się Pan z pojawiającymi się w mediach analizami, że ceny mieszkań będą w najbliższych latach rosły w Polsce w stałym tempie 5-10% rocznie i wciąż jest dobry moment dla każdego na kupno mieszkania?

Andrzej Saniewski, Country Manager Poland, AIG United Guaranty: Stały wzrost cen mieszkań na poziomie 5-10% rocznie jest najlepszym scenariuszem dla dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego. Życzę wszystkim – klientom, bankom i deweloperom, aby on się sprawdził, gdyż zagwarantowałby stabilny rozwój rynku przez kolejne lata. Trzeba jednak mieć świadomość, że jest to dość optymistyczny wariant dalszego rozwoju rynku. Możliwe są również inne, bardziej pesymistyczne scenariusze. Największym zagrożeniem dla rynku mieszkaniowego jest wzrost stóp procentowych, gdyż w połączeniu ze wzrostem cen nieruchomości spowoduje on spadek dostępności mieszkań dla przeciętnej rodziny z powodu rosnących kosztów finansowania.

W przypadku wzrostu oprocentowania kredytów duża część klientów będzie zmuszona do rezygnacji z zakupu drożejących mieszkań. Takie obniżenie popytu w połączeniu ze wzrostem podaży (coraz więcej firm zaczyna działać w branży deweloperskiej) powinno spowodować spadek cen. Może on być dodatkowo wzmocniony rosnącą podażą mieszkań od osób, które kupiły je w latach poprzednich w celach inwestycyjnych, gdyż w obliczu spadku cen spekulanci będą chcieli zrealizować zyski. W rezultacie korekta cen może wynosić nawet 10-30%. Podobną sytuację możemy obserwować teraz na innych rynkach, np. w USA lub Hiszpanii, gdzie rosnące koszty kredytu spowodowały gwałtowne ochłodzenie przegrzanego rynku nieruchomości.

Co do drugiej części pytania, to moja odpowiedź nie jest tak jednoznaczna. Jeżeli ktoś chce kupić mieszkanie na własne potrzeby i stać go na spłatę rosnących rat kredytowych, nawet przy założeniu wzrostu oprocentowania kredytu o 1-1.5%, to zakup mieszkania jest dobrą decyzją, gdyż poprawia warunki życiowe rodziny. Jeżeli natomiast ktoś planuje zakup mieszkania tylko w celach inwestycyjnych, to radziłbym dobrze przemyśleć tę decyzję. Również osoby z niskimi dochodami, dla których zakup mieszkania byłby dużym obciążeniem finansowym powinny dobrze się zastanowić przed podjęciem tej decyzji. Spodziewam się, że w przyszłym roku pojawi się na rynku wtórnym duża liczba nowo wykupionych mieszkań spółdzielczych, co stworzy dobrą okazję do zakupu dla ludzi o mniejszych możliwościach finansowych.

M.M.: Czy polski rynek budowlany i mieszkaniowy wyróżnia się czymś na tle zagranicy?

A.S.: Polska jest praktycznie jedynym krajem w Europie, gdzie budowa nowych mieszkań odbywa się głównie za pieniądze przyszłych nabywców. Naraża to klientów na duże ryzyko finansowe związane z ewentualnym bankructwem lub oszustwem dewelopera. Istotne są także dodatkowe koszty w postaci odsetek od kredytu w trakcie budowy i opłaty za ubezpieczenie pomostowe. W innych krajach deweloper buduje mieszkania ze środków własnych lub z kredytu inwestycyjnego, zaś klient płaci za mieszkanie dopiero po zakończeniu budowy. Oczywiście, w momencie podpisania umowy przedwstępnej klienci wpłacają pewną zaliczkę, ale jest to z reguły tylko 10-20% wartości mieszkania. Istotne jest również to, że takie rozwiązanie daje klientowi więcej czasu na zgromadzenie potrzebnych środków finansowych lub też znalezienie korzystniejszej oferty kredytowej.

M.M.: Jest Pan dużym zwolennikiem rachunku powierniczego. Dlaczego?

A.S.: Tak jak wspomniałem wcześniej, obecny system finansowania deweloperów przez nabywców mieszkań naraża klientów na ogromne ryzyko finansowe. W przypadku bankructwa dewelopera wszystkie wpłacone środki mogą przepaść i kupujący będzie miał niewielką szansę na ich odzyskanie. Osobiście uważam, że najlepszym rozwiązaniem dla wszystkich uczestników rynku mieszkaniowego, czyli deweloperów, klientów i banków, jest jak najszybsze wprowadzenie rachunku powierniczego w formie zamkniętej jako obligatoryjnego wymogu dla wszystkich umów deweloperskich. Przekazanie deweloperowi środków z rachunku powierniczego oraz dopłata pozostałej kwoty powinna następować dopiero po zakończeniu budowy i podpisaniu aktu notarialnego zakupu mieszkania. Takie rozwiązanie nie tylko znacząco zwiększy bezpieczeństwo klientów w razie bankructwa dewelopera, ale wyeliminuje również z rynku mieszkaniowego nieuczciwe lub mało wiarygodne firmy deweloperskie, gdyż nie dostaną one finansowania od banków.
Moim zdaniem, zamknięty rachunek powierniczy przyczyni się również do obniżenia kosztów finansowych i w ten sposób umożliwi większej liczbie Polaków zakup wymarzonego mieszkania. Spodziewam się, że po wprowadzeniu rachunku powierniczego w formie zamkniętej, deweloperzy nie będą żądali wysokich wpłat, gdyż i tak nie będą mieli żadnego pożytku z tych środków. Powinna im wystarczyć zaliczka w wysokości maksymalnie 10%-20% wartości mieszkania. Wiele osób będzie w stanie zapłacić taką kwotę z własnych środków, co powoli im uniknąć ponoszenia kosztów finansowania przez okres budowy.

W celu wybudowania mieszkania deweloper będzie musiał zaciągnąć w banku kredyt inwestycyjny. Biorąc jednak pod uwagę fakt, że deweloper powinien dysponować pewnym kapitałem własnym oraz że będzie on częściowo finansowany przez wykonawców dzięki fakturom z opóźnionym terminem płatności, maksymalna kwota kredytu potrzebna do wybudowania tego mieszkania wyniosłaby dużo mniej niż wpłaty żądane obecnie od nabywców. Zatem jeżeli nawet deweloper doliczy te koszty finansowania do ceny mieszkania, będzie to mniejsza kwota niż koszty kredytu ponoszone obecnie przez nabywców. Istotne jest również to, że bank finansujący budowę wymusi na deweloperze terminową realizację prac i zapewnienie odpowiedniej jakości budowanych mieszkań.

Rachunek powierniczy w formie otwartej nie daje klientowi żadnych korzyści:
– nie chroni przed stratami w razie bankructwa dewelopera, gdyż środki wypłacone deweloperowi przez bank będą trudne do odzyskania;
– klient dalej będzie zmuszany przez deweloperów do finansowania budowy;
– zwiększy koszty dla klienta, gdyż banki będą pobierały wysokie prowizje za dodatkową pracę i ryzyko ponoszone w związku z kontrolowaniem postępu prac dla częściowych wypłat z rachunku powierniczego;

Rachunek otwarty jest korzystny przede wszystkim dla mało wiarygodnych firm deweloperskich dysponujących niewielkim kapitałem i doświadczeniem. Wiele z tych firm nie dostałoby kredytu od banku, jednak stwarzając dla klientów złudne poczucie bezpieczeństwa w postaci wprowadzenia rachunku powierniczego zapewnią sobie dalsze przez nich finansowanie. Jednak czy na pewno naszym zamiarem jest przekonanie przeciętnego Kowalskiego, aby powierzył swoje pieniądze firmie, której bank nie chciał udzielić kredytu pomimo oferowanego dobrego zabezpieczenia w postaci hipoteki na budowanych mieszkaniach? Nie wydaje mi się, aby naprawdę takie były intencje odpowiedzialnych uczestników rynku mieszkaniowego.