Umowa z deweloperem

Umowa przedwstępna zawarta z deweloperem to z reguły pierwszy krok do nabycia mieszkania. Jeżeli nie chcemy jednak, aby nie był to krok w przepaść, należy do zawarcia tej umowy podejść z należytą uwagą.

Pamiętajmy, że analizę umowy powinniśmy rozpocząć zanim jeszcze dostaniemy druk do ręki. O co chodzi? Umowa, jako czynność z definicji dwustronna, zakłada udział, oprócz nas, także drugiej strony. Jeżeli nasz kontrahent jest lub zamierza być nieuczciwy bądź nierzetelny, nawet najlepsze zapisy w umowie nie wyeliminują całkowicie późniejszych kłopotów. Po prostu łatwiej i pewniej będzie nam dochodzić swoich roszczeń, ale w najlepszym razie stracimy sporo czasu i nerwów. Dlatego też analizę umowy zacznijmy od analizy naszego kontrahenta. Gdy w okresie boomu mieszkaniowego na rynku pojawiały się w szybkim tempie nowe firmy deweloperskie, trudno było weryfikować ich dotychczasowe poczynania i biznesową rzetelność. Obecnie zupełnych nowicjuszy niemal już na tym rynku nie ma, zatem możemy próbować dowiadywać się jak dany deweloper zachowywał się wobec klientów do tej pory. Zadajmy sobie przy tym trochę trudu i nie idźmy najkrótszą drogą, czyli poprzez kilkugodzinną kwerendę internetowych forów. Trudno o mniej obiektywne opinie. Można zaryzykować twierdzenie, że nawet pod wpisem „2+2=4” w ciągu kilkunastu godzin pojawi się tyle samo głosów za jak i przeciw. Pomijając sposoby bardziej sformalizowane (sprawdzenie spółki w KRS i Rejestrze Dłużników), możemy sięgnąć po tradycyjne formy badania renomy. Popytajmy znajomych, przejedźmy się na inne osiedla już wybudowane przez tego dewelopera. Jeżeli korzystamy z usług agencji nieruchomości lub firm doradztwa kredytowego, warto poprosić także o opinię w tym miejscu, czy nawet o skontaktowanie z osobami, które kupowały tam mieszkania. Oczywiście dowiemy się jedynie o przeszłości danej firmy, ale to już znaczne zminimalizowanie ryzyka.

Dopiero po upewnieniu się co do renomy danego dewelopera, zajmijmy się samą umową. Zawsze prośmy o wzór takiej umowy do zapoznania się z nim w domu. I to niezależnie od tego, czy zamierzamy rzeczywiście spędzić nad jej analizowaniem 2 bezsenne noce. Jeżeli jednak usłyszymy, że to niemożliwe, powinna nam się zapalić czerwona lampka. Nie istnieją bowiem żadne racjonalne argumenty, dla których nie moglibyśmy takiego wzoru/projektu otrzymać. Chyba, że komuś zależy na tym, byśmy podpisali umowę dotyczącą kilkusettysięcznego majątku „na chybcika”.

Następną kwestią jest forma zawarcia umowy. Przypomnijmy, że umowa zawarta tylko w formie pisemnej nie jest, zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, zawarta w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej (dla niej niezbędna jest forma aktu notarialnego). Oznacza to, że na jej podstawie nie możemy domagać się przed sądem zawarcia ostatecznej umowy i przeniesienia na nas własności mieszkania. Innymi słowy, jeżeli zawarliśmy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, to w sytuacji, w której deweloper uchylałby się od zawarcia umowy ostatecznej, orzeczenie sądu wystarcza do przeniesienia na nas własności. Przy umowie zawartej w formie pisemnej takiego roszczenia nie mamy – możemy domagać się jedynie zwrotu wpłaconych kwot i ewentualnie naprawienia szkody. W praktyce jednak znikoma mniejszość umów z deweloperem ma formę aktu notarialnego.

Teraz czas więc na samą umowę. I znowu – nie rozpędzajmy się. Zanim zaczniemy dociekliwie sprawdzać, czy zapisy paragrafu 4 nie kłócą się z paragrafem 3 w świetle paragrafu 5, przeanalizujmy sam nagłówek umowy. Bardzo często traktuje się tę część umowy jako „oczywistą oczywistość”, nie poświęcając jej należytej uwagi. Co więcej, nawet jeżeli korzystamy z pomocy prawnej, zwykle prosimy o analizę samych tylko zapisów szczegółowych umowy. Tymczasem musimy sprawdzić, z kim dokładnie umowę zawieramy i czy nie kłóci się to z naszym wcześniejszym przekonaniem. Może się okazać, że choć cały czas sądziliśmy, że wymarzone mieszkanie kupujemy od renomowanej spółki akcyjnej „X”, w umowie jako strona wymieniona jest kompletnie nam nieznana „Y” Sp. z o.o. Nie przyjmujmy wówczas za dobrą monetę żadnych dobrotliwych tłumaczeń typu: to nasza spółka zależna, podatki, pan rozumie. Nie rozumiemy. W razie kłopotów spółka X będzie umywała ręce, odsyłając nas do nagle „kompletnie od nas niezależnej” firmy Y. Kolejna sprawa to kwestia reprezentacji. Jeżeli w umowie, jako osoba reprezentująca dewelopera, wskazany jest prezes i vice prezes, umowy nie może z nami podpisywać, skądinąd sympatyczna, pani Zosia z biura sprzedaży.

Dopiero teraz czas na analizowanie kolejnych zapisów umowy. Przede wszystkim pamiętajmy, że umowa z deweloperem (jak w teorii każda umowa) powinna spełniać zasadę ekwiwalentności. W praktyce oznacza to, że prawa i obowiązki każdej ze stron muszą być rozłożone w miarę równomiernie. I tu właśnie pojawiają się schody. Deweloperzy mają bowiem niebezpieczną tendencję do nadmiernego obciążania nabywcy, przy jednoczesnym unikaniu nakładania obowiązków na siebie. Sztandarowym przykładem jest tu np. kwestia odpowiedzialności za opóźnienia.

Zacznijmy jednak od precyzyjnego ustalenia, co kupujemy. W umowie musi być dokładnie określony przedmiot umowy – tzn. nie tylko lokal 15 w bloku 5, ale dokładnie opisany metraż lokalu, jego rozkład, powierzchnia tarasu/balkonu, standard wykończenia itd. Oczywiście ze specyfiki budowlanej wynika, że trudno przed wybudowaniem oszacować metraż z dokładnością 100%. Nie powinniśmy jednak godzić się na zastrzeżenie w tej kwestii przekraczającej +/- 3% powierzchni. Do umowy powinny być również załączone, jako integralne załączniki, plan i rzut mieszkania. Zadbajmy o to, aby były dobrze i szczegółowo oznaczone oraz opisane. Jeśli z oferty dewelopera wynika, że na osiedlu będzie wspaniała infrastruktura (pasy zieleni, plac zabaw itd.), zażądajmy jako załącznika do umowy także dokładnego planu zagospodarowania terenu łącznie z jego specyfikacją.

Dla większości kupujących najważniejsza jest cena. Na co zwrócić uwagę w tym przypadku? Przede wszystkim na określenie ostatecznej ceny z metra. Pamiętajmy, że stwierdzenie, iż cena jest stała, ale ulec może zmianie w przypadku zmiany stawki VAT i znacznego wzrostu cen materiałów budowlanych, oznacza, że o żadnej stałości nie ma mowy. Deweloper jest profesjonalnym uczestnikiem obrotu i musi tak kalkulować ceny, aby uwzględniać ewentualne zmiany podatkowe oraz zmiany cen. Warto tego żądać. Ponadto istotny jest termin płatności. Zwykle zapłata podzielona jest na transze. Część deweloperów jednak określa terminy zapłaty kolejnych transz jako kolejne kalendarzowe daty, bez żadnego odniesienia się do harmonogramu robót. To niebezpieczny zapis. Terminy powinny być bowiem powiązane z oddawaniem kolejnych etapów inwestycji.

Zawsze też może się zdarzyć, że któraś ze stron nie będzie chciała/mogła sfinalizować umowy. Z tego względu musi ona zawierać jasne warunki jej wypowiedzenia i odstąpienia od jej realizacji. I tu właśnie pojawia się często brak ekwiwalentności, podczas gdy każda ze stron powinna mieć prawo do wypowiedzenia lub odstąpienia od umowy, ale również pewność, że jeżeli przyczyna takiego faktu leży po drugiej stronie, jej interesy są zabezpieczone. Tymczasem normą są niestety zapisy określające rażąco wygórowane kary umowne albo odstępne dla kupującego mieszkanie, przy minimalnych obciążeniach dla dewelopera, jeżeli to on nie wykona umowy. Tak więc pilnujmy aby:
– jasno określić, w jakim przypadku można odstąpić od umowy
– przyczyny uzasadniające odstąpienie przez dewelopera były skonkretyzowane
– obciążenia wynikające dla obu stron były ekwiwalentne i wykonalne.
Nie może mieć miejsca sytuacja, w której deweloper może wypowiedzieć umowę bez podania konkretnej przyczyny za wypłatą np. kary umownej w wysokości 3% wartości umowy, a my w analogicznej sytuacji musimy zapłacić 10% kary, znaleźć chętnego na mieszkanie, z którego rezygnujemy i czekać 60 dni na zwrot wpłaconych wcześniej kwot. A już zupełnie niedopuszczalny jest zapis dający deweloperowi prawo do odstąpienia od umowy bez podania przyczyny (lub z podaniem abstrakcyjnych przyczyn niezależnych od dewelopera) do dnia określonego w umowie bez zapewnienia takiego prawa nabywcy. Podobnie nie gódźmy się na zapis dający deweloperowi bezwarunkowe prawo do wypowiedzenia umowy, jeżeli kupujący spóźni się z zapłatą kolejnej raty. W takim wypadku żądajmy zapisu zobowiązującego dewelopera do wysłania uprzedniego wezwania do zapłaty ze wskazaniem kolejnego terminu.

W budowlance, jak wiadomo, należy liczyć się z opóźnieniami. Tak przynajmniej twierdzą deweloperzy, forsując legendarne już zapisy dotyczące opóźnień wywołanych przez tzw. siłę wyższą. Otóż w rzeczywistości przeciąganie się w czasie inwestycji można uzasadniać siłą wyższą tylko w przypadku, gdy deweloper nie miał na nie wpływu, ale też nie mógł ich przewidzieć. Czyli huragan Katrina owszem, ale już zaskakujący fakt, że od grudnia do marca panowała zima nie może być uzasadnioną przyczyną opóźnienia. Zatem przy tego typu zapisach pilnujmy, by zawierały one zawsze zarówno uzasadnienie brakiem wpływu, jak i brakiem możliwości ich przewidzenia. Ponadto niezależnie od przyczyn, i tu dbajmy o ekwiwalentność, jeżeli deweloper może bez konsekwencji opóźnić się np. 60 dni
z oddaniem części inwestycji, to my mamy w takim wypadku prawo opóźnić się z zapłatą kolejnej transzy dla dewelopera.

Kolejną kwestią jest odbiór mieszkania. Po pierwsze: termin powinien być jasno określony. Oczywiście nie musi być to konkretny dzień kalendarzowy, ale przynajmniej dająca się w oczywisty sposób wyznaczyć data (np. nie później niż do …). Natomiast unikajmy sformułowań oderwanych zupełnie od dat kalendarzowych (np. „w ciągu dwóch miesięcy od dnia odebrania inwestycji przez upoważniony organ administracyjny”). Po wtóre: znowu pojawia się kwestia opóźnień i odpowiedzialności za nie. Pamiętajmy, że deweloper jest profesjonalistą i to na nim powinno ciążyć ryzyko związane z np. zmianą przepisów dotyczących warunków oddania lokalu mieszkalnego do użytkowania (zmiany w tego typu przepisach nigdy nie następują zresztą z dnia na dzień) oraz składania wniosków do nadzoru z odpowiednim wyprzedzeniem. Nie zgadzajmy się więc na zapisy pozwalające przesuwać termin oddania mieszkania „w związku z opóźnieniem w działaniu właściwych organów administracyjnych”, a takie zapisy często w umowach się pojawiają. Następna sprawa to powiadomienie o odbiorze i konsekwencje nie stawienia się w wyznaczonym terminie. Część deweloperów potrafi łączyć zapis o „powiadomieniu o odbiorze z tygodniowym wyprzedzeniem” z klauzulą „w przypadku nie stawienia się w terminie sprzedawca dokona jednostronnego odbioru lokalu”. Zatem dwutygodniowy urlop może pozbawić nas odbioru. Nie gódźmy się na takie zapisy. Ponadto jasno powinien być określony fakt, że obowiązek płacenia za mieszkanie powstaje z chwilą podpisania protokołu odbioru. Tymczasem deweloperzy wprowadzają absurdalne terminy typu „od dnia odebrania kluczy”, co pozwala im przerzucić obowiązek opłacania na kupującego nawet wówczas, gdy podczas odbioru okazuje się, że mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania bez poprawek. Ale cóż, klucze przekazano.

No i wreszcie – upragniony akt notarialny. Analogicznie jak w przypadku terminu, pilnujmy, by zapis o terminie był dostatecznie precyzyjnie określony (np. w ciągu 60 dni od odbioru). W obu wypadkach, przy określeniu terminu odbioru i aktu notarialnego, zadbajmy o to, by przekroczenie terminów wiązało się z karą umowną za każdy dzień zwłoki. W innym razie, w kwestii spełnienia tych terminów, będziemy zależni tak naprawdę jedynie od dobrej woli dewelopera.

A jeżeli pochopnie podpisaliśmy umowę z deweloperem bez analiz jej zapisów? Pamiętajmy, że zgodnie z art. 385 k.c. „Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne)”. Oznacza to, że jeżeli podpisaliśmy druk umowy dostarczony przez dewelopera, do którego wpisano nasze dane, możemy szukać sprawiedliwości przed sądem. Ponadto możemy zwrócić się również do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Źródło: Money Expert