Rok 2012 będzie należał do złotówki. Kredyty walutowe na mieszkania będą zaciągane w sporadycznych wypadkach, ponieważ większość banków wycofuje z oferty takie pożyczki. Dostęp do kredytów hipotecznych w 2012 roku będzie jeszcze mniejszy niż wcześniej. To za sprawą wprowadzenia wszystkich postanowień rekomendacji SII narzuconych instytucjom finansowym przez Komisję Nadzoru Bankowego.
Marże w dół, stopy procentowe w górę
W 2011 roku banki regularnie obniżały marże kredytowe, które są obecnie na tak niskim poziomie, jak w okresie boomu na rynku mieszkaniowym. Średnia marża dla kredytu w złotych na kwotę 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat z 25 proc. wkładem własnym wynosiła w grudniu 2011 roku – 1,25 proc. Rok wcześniej kształtowała się przeciętnie na poziomie 1,6 proc.
Mniejsze marże rekompensowały niestety stopniowe podwyżki stóp rynkowych WIBOR, które są składową całkowitego oprocentowania pożyczek hipotecznych. Stawka trzymiesięcznego WIBOR zwiększyła się w ciągu 2011 roku z 3,05 proc. do 4,99 proc. W przypadku kredytów w euro trzymiesięczna stopa EURIBOR wzrosła z 1 proc. do 1,4 proc.
Wzrostu stóp rynkowych nie były w stanie zniwelować malejące marże kredytowe, w rezultacie czego średnie oprocentowanie pożyczek w złotych zwiększyło się w ciągu minionego roku o 0,69 pkt. proc. – do 6,22 proc. Oprocentowanie kredytów w euro w 2011 roku zaś efektywnie nie zmieniło się.
Zdolność kredytowa coraz mniejsza
Analitycy rynku przewidują, że na niższe marże, niż obecne nie ma raczej nadziei, ale w najbliższych miesiącach jest szansa na spadek stopy WIBOR. A to powinno wpłynąć na zmniejszenie rat kredytów zaciąganych na mieszkania w złotych. Z drugiej strony, w związku z wprowadzanymi w bankach regulacjami dotyczącymi obliczania zdolności kredytowej, które zaczęły obowiązywać od początku 2012 roku, dostaniemy mniej kredytu.
Zgodnie z nowymi zasadami (rekomendacja SII) banki będą obliczać zdolność kredytową w przypadku wszystkich pożyczek maksymalnie na 25 lat nawet, jeśli kredyt będzie zaciągany na dłuższy okres. Ponadto w przypadku kredytów walutowych rata nie będzie mogła przekraczać 42 proc. dochodów netto (wcześniej nawet do 65 proc.). Zwiększenie się miesięcznego obciążenia spłatą wpłynie na obniżenie zdolności kredytowej. Nowe regulacje wprowadzane już w końcu 2011 roku spowodowały zmniejszenie się dostępności kredytów hipotecznych, pomimo że banki wykazywały dużą gotowość do ich udzielania.
Mniejsze ceny, mniejszy metraż
W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy zdolność kredytowa przy dochodzie na poziomie 5 tys. zł netto, spadła w przypadku kredytu w złotych z 421,1 tys. zł do 390,7 tys. zł, tj. o ponad 30 tys. zł (obliczenia Home Broker). Dlatego deweloperzy wprowadzają na rynek coraz więcej mieszkań w niższych cenach, także dzięki mniejszej powierzchni proponowanych lokali. – Na osiedlu RED Park w Poznaniu na Dębcu najbardziej poszukiwane, mieszkania dwupokojowe oferujemy w metrażu od 35 do 56 mkw. Co istotne dla kupujących, pojedyncze lokale kwalifikują się do zaciągnięcia kredytu z dopłatą. W warszawskim osiedlu Alpha dwa pokoje z aneksem kuchennym są dostępne już od 33 mkw. Mieszkania nawet o najmniejszej powierzchni mają bardzo funkcjonalne rozkłady – tłumaczy Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w RED Real Estate Development.
Kredyty walutowe znikają z rynku
W 2012 roku tylko nieliczni kupujący mieszkania zaciągną kredyt walutowy, bo coraz mniej banków je oferuje. Z franków wycofały się już praktycznie wszystkie instytucje finansowe. Teraz kolej przyszła na euro, które właśnie znika z banków.
Pożyczkę w europejskiej walucie teoretycznie dostaniemy w kilkunastu bankach. Praktyka jednak wygląda inaczej. W wielu z nich wnioski nie są rozpatrywane, a klienci nakłaniani są do zaciągania pożyczek w złotych. W wielu bankach pożyczki w euro są nieopłacalne ze względu na wysoką marżę, która jest tam oferowana.
Takie zachowanie banków to rezultat utrzymującej się niepewności na rynkach finansowych, która przekłada się na wahania kursu euro. To z kolei powoduje rosnące koszty finansowania akcji kredytowej w tej walucie.
Źródło: Prestige Public Relations
Wojciech Boczoń