Nowa wersja ustawy o księgach wieczystych i hipotece nadaje dodatkowe uprawnienia właścicielowi nieruchomości: możliwość żądania obniżenia sumy hipoteki oraz możliwość dysponowania opróżnionym miejscem hipotecznym – mówi mec. Małgorzata Chruściak z kancelarii Cameron McKenna.
Wojciech Boczoń, PRNews.pl: Jakie zmiany wprowadza nowa wersja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która wejdzie w życie 20 lutego?
mec. Małgorzata Chruściak, kancelaria Cameron McKenna: Pojawi się kilka nowych rozwiązań. Ustawa regulująca te zagadnienia przewidywała wyjątkowo długi okres vacatio legis. W efekcie powinno się oczekiwać precyzyjnego przygotowania przepisów wykonawczych, ale już dziś wiemy, że niestety, to akurat się nie uda.
Jako najbardziej nowatorskie zmiany, trzeba bez wątpienia wskazać nowe uprawnienia właściciela nieruchomości: możliwość żądania obniżenia sumy hipoteki, o ile jest ona nadmierna w stosunku do kwoty wierzytelności oraz możliwość dysponowania opróżnionym miejscem hipotecznym. Obydwie te sytuacje mogą stanowić kartę przetargową w negocjacjach z bankami.
Co zmieni się w stosunku do obecnie obowiązujących zapisów?
Przyjrzyjmy się pojęciu „nadzabezpieczenia”. Właściciel nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki, jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne w stosunku do kwoty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Jednak okazuje się, że w ustawie brak definicji „nadmierność zabezpieczenia hipotecznego”. I to będzie budzić pewne wątpliwości.
Właściciel nieruchomości będzie teraz mógł żądać zmniejszenia sumy hipoteki sądownie. Jeżeli wierzyciel nie zgodzi się na sugestię właściciela nieruchomości o zmniejszenie sumy hipoteki, to ten, będzie mógł pójść ze sprawą do sądu. W efekcie w wyroku ustalona zostanie adekwatna wysokość sumy hipoteki.
Jakie nowe prawa nabędzie posiadacz nieruchomości?
W trakcie powstawania rozwiązań prawnych najwięcej kontrowersji budziło opróżnione miejsce hipoteczne, czyli mówiąc obrazowo puste miejsce powstające po wygaśnięciu dotychczas zajmującej to miejsce hipoteki. Prawo do „zagospodarowania” tego miejsca przysługiwać będzie właścicielowi nieruchomości. Będzie on mógł ustanowić nową hipotekę na tym miejscu albo przenieść na nie którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość za zgodą tego, któremu dana hipoteka przysługuje. Istnieje także możliwość powstania „częściowo opróżnionego miejsca hipotecznego” w sytuacji, gdy zajmująca je dotychczas hipoteka wygaśnie tylko częściowo.
Czy nowe prawo niesie ryzyko dla wierzyciela (nie tylko banku, ale np. przedsiębiorcy wchodzącego w określone stosunki prawne z właścicielem nieruchomości)?
Pojawia się kilka obszarów potencjalnego ryzyka. Hipotece, która zajmie opróżnione miejsce hipoteczne, również częściowo, będzie przysługiwać takie samo pierwszeństwo, jak hipotece wygasłej. Wyobraźmy sobie, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczą na zaspokojenie obu wierzycieli. Wówczas wierzyciele ci zostaną zaspokojeni proporcjonalnie. Czyli pierwotny wierzyciel hipoteczny będzie się musiał podzielić się kwotą uzyskaną z egzekucji z innym wierzycielem zabezpieczonym hipoteką ustanowioną na częściowo opróżnionym miejscu. To jest niekorzystne z punktu widzenia banku, któremu pierwotnie przysługiwała hipoteka, ponieważ może w praktyce spowodować brak możliwości całkowitego zaspokojenia jego wierzytelności z zabezpieczenia hipotecznego.
Jak to może wpłynąć na relacje banki-klient?
Instytucje finansowe teoretycznie mogą wykazać się większą skłonnością do negocjowania z klientem warunków dalszego kredytowania licząc na to, że ten nie skorzysta z opisanych powyżej możliwości. Banki mogą przy tym wykorzystywać nową możliwość „podstawiania” wierzytelności, która polega na tym, że właściciel nieruchomości i wierzyciel hipoteczny mogą zmienić istniejącą już hipotekę w taki sposób, aby zabezpieczała ona inną wierzytelność w miejsce dotychczasowej wierzytelności lub też obok niej.
A wpływ zmian na rynek hipotek?
Właściwie celem zmian jest uelastycznienie przepisów. Dostosowanie ich do wymogów współczesnego rynku. W efekcie powinno nastąpić ożywienie na rynku nieruchomości, tym samym dodatkowy impuls dla gospodarki, dla której ten rynek jest niezwykle ważny. Czy tak się stanie? Konkurencja pobudza rynek, ale w przypadku tych zmian nie wszystko jest proste i jednoznaczne. Ryzyka związane ze zmianami (np. te, na które mogą się natknąć banki) są w mojej opinii niedoszacowane. Przez jakiś czas od wejścia w życie nowej regulacji należy spodziewać się znacznego wydłużenia procesu rejestracji hipotek przez sądy wieczysto-księgowe. To efekt braku czasu na poznanie przepisów wykonawczych, ponieważ te są wciąż w fazie projektu. Wszyscy ludzie profesjonalnie zajmujący się księgami wieczystymi wiedzą, że diabeł zwykle tkwi w szczegółach, zwłaszcza w przypadku tak sformalizowanego postępowania, jakim jest dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Dziękuję za rozmowę.
Źródło: PR News
Wojciech Boczoń