Jedną ze sztandarowych zmian, mających poprawić bezpieczeństwo kupujących mieszkania na rynku pierwotnym, było wprowadzenie ustawą deweloperską tzw. rachunków powierniczych. Mimo, że jej przepisy obowiązują od ponad trzech i pół roku, to na wrocławskim rynku wciąż nietrudno spotkać inwestycje wybudowane jeszcze na starych zasadach.
Ustawa deweloperska działa, ale z opóźnieniem
Aktualnie udział nowych mieszkań z rachunkiem powierniczym w całej ofercie wrocławskich deweloperów wynosi ponad 80%. To jeden z najlepszych wyników w skali całego kraju, a przyglądając się dynamice zmian, z miesiąca na miesiąc powinno być coraz lepiej. Z raportu REAS wynika, że jeszcze w III kwartale 2014, a więc rok temu, wynosił on 59%, a więc był o ponad 20% niższy. Najmniej mieszkań z rachunkiem powierniczym deweloperzy oferują obecnie w Gdańsku – tylko 51%. W Warszawie jest to 70%, w Krakowie 67%, a w Łodzi 68%. Dane na ten temat zbiera także Polski Związek Firm Deweloperskich – zgodnie z najnowszymi informacjami, rachunki powiernicze prowadzi ponad 80% zrzeszonych w nim firm.
Ustawa wprowadzająca konieczność prowadzenia rachunków powierniczych weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku, a więc ponad 3,5 roku temu. Skąd więc takie opóźnienie w jej wdrażaniu?
Nasza firma dostosowała się do nowych wymagań tuż po ogłoszeniu zmian w przepisach. Niemniej jednak musimy pamiętać, że obowiązek prowadzenia rachunku nie dotyczył inwestycji, w których mieszkania zostały wprowadzone do sprzedaży przed tym, jak zaczęła obowiązywać. Część deweloperów wykorzystało więc tę możliwość, wprowadzając na rynek inwestycje na początku 2012 roku. Oficjalną sprzedaż ogłaszano nawet w sytuacjach, gdy budowa inwestycji nie była jeszcze rozpoczęta lub których realizacja stała pod znakiem zapytania. Ustawa, do której dostosować trzeba było się bardzo szybko, bo w przeciągu zaledwie 7 miesięcy, wprowadzała całkowicie nowe rozwiązania, nie było przesądzone m.in. to, które banki i na jakich ostatecznie warunkach będą prowadziły rachunki powiernicze. Mieliśmy, więc do czynienia ze swego rodzaju okresem przejściowym, a decyzje deweloperów wynikały w dużej mierze z obawy o ewentualne skutki nowych przepisów – mówi Tadeusz Suleja, kierownik działu sprzedaży i marketingu w firmie Budotex.
Zdaniem Tadeusza Suleji, wprowadzenie rachunków powierniczych było jak najbardziej działaniem słusznym i potrzebnym, choć do dziś nie jest pozbawione pewnych wad, a wiele zapisów warto doprecyzować. Takim przykładem są chociażby inwestycje wieloetapowe – w myśl obowiązujących przepisów, jeśli budowę I etapu rozpoczęto przed 29 kwietnia 2012, to rachunku powierniczego deweloper nie musi zakładać także dla nowych etapów – nawet, jeśli budowę zaczyna dopiero teraz.
Warto przypomnieć, że filarami ustawy deweloperskiej były z jednej strony rachunki powiernicze, a z drugiej wprowadzenie tzw. prospektów informacyjnych, które muszą zawierać wiele szczegółowych informacji o inwestycji i jej otoczeniu. Mimo upływu lat klienci w dalszym ciągu nie mają jednak świadomości korzyści wynikających z aktualnie obowiązujących uregulowań. Dla przykładu, nikt nigdy nie pyta nas o prospekt, ale mimo to zawsze przekazujemy go Klientom razem z wzorem umowy – podkreśla Tadeusz Suleja, z Budotex.
Dlaczego rachunek powierniczy jest korzystny dla kupującego?
Rachunki powiernicze mają przede wszystkim zabezpieczać nabywców mieszkań na wczesnych etapach budowy inwestycji. Deweloperzy mogą prowadzić dwa rodzaje rachunków: otwarte lub zamknięte. W pierwszym przypadku pieniądze wpłacane przez kupującego (np. z kredytu) przekazywane są deweloperowi przez bank prowadzący taki rachunek – w transzach, w miarę postępu prac na budowie. W drugim – dopiero po zakończeniu inwestycji i sfinalizowaniu transakcji, co jest na pewno bezpieczniejsze dla klienta, ale też znacznie droższe z punktu widzenia dewelopera, który musi zabezpieczyć własne środki na realizację inwestycji.
Zanim wprowadzono rachunki powiernicze klienci przekazywali pieniądze bezpośrednio deweloperowi. Jeśli była to wpłata jednorazowa mogli liczyć dodatkowo na duże rabaty, ale z drugiej strony – w przypadku np. bankructwa często zostawali z niczym – bez mieszkania i z kredytem, który i tak trzeba spłacić.
Z punktu widzenia klienta najlepszym rozwiązaniem jest oczywiście rachunek zamknięty, ponieważ gwarantuje pełne bezpieczeństwo finansowe. Postulowana swego czasu likwidacja rachunków otwartych, mogłaby jednak przynieść więcej szkód niż pożytku. Taka sytuacja zamknęłaby wielu deweloperom dostęp do kredytów potrzebnych do realizacji inwestycji, podniosłaby koszty prowadzenia działalności i pozyskania kapitału, a w efekcie mogłaby doprowadzić do zniknięcia części podmiotów z rynku, spowolnienia inwestycyjnego i wzrostu cen mieszkań. Poza tym nie odnotowano do tej pory przypadku, w którym naruszone zostałoby bezpieczeństwo klienta, w sytuacji kiedy deweloper prowadził rachunek otwarty – podkreśla Tadeusz Suleja.
Wojciech Boczoń