Rynek mieszkaniowy w Polsce charakteryzuje się przede wszystkim chronicznym deficytem mieszkań. Do tego dochodzą jeszcze zużyte części zasobów mieszkaniowych oraz mieszkania, które można zakwalifikować właściwie jako substandardy mieszkaniowe. I choć trudno podać konkretną liczbę brakujących mieszkań, to i bez niej wiadomo, że potrzeby są bardzo duże.
Opublikowane ostatnio przez GUS dane o mieszkaniach oddanych do użytku w 2008 roku napawają optymizmem. Ogółem w ubiegłym roku oddano do użytku 165 833 lokali mieszkalnych. Jest to najwyższy poziom na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. W 1991 i 1992 roku liczba oddawanych mieszkań oscylowała wokół 130 tys., ale wynikało to z zakończenia przedsięwzięć realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, które do 1990 roku otrzymywały wysokie dotacje od państwa. Później trudne warunki gospodarcze spowodowały znaczny spadek oddawanych do użytku mieszkań w latach 1993-1996 (najmniejsza ich liczba była w 1996 r.– 62 130 tys.). Od 1997 roku liczba mieszkań stopniowo zaczęła się zwiększać. Pewne zaburzenia wystąpiły w roku 2001 (ostatni rok obowiązywania zerowej stawki podatku VAT przy sprzedaży nowych mieszkań) oraz w roku 2003 (efekt nowelizacji Prawa Budowlanego, którego zapisy wprowadzały obowiązkowe i płatne kontrole przeprowadzane po zakończeniu budowy). W tych latach liczba mieszkań oddawanych do użytku była zdecydowanie większa i wynosiła odpowiednio 105 967 w 2001 roku i 162 686 w 2003 r. Jeśli by pominąć te wyjątkowe ze względu na zmiany ustawowe okresy, to rzeczywiście rok 2008 wygląda imponująco.
Liczba oddawanych do użytku mieszkań różni się w poszczególnych segmentach rynku mieszkaniowego. Segment spółdzielczy, a także mieszkania społeczno-czynszowe, komunalne i zakładowe odgrywają obecnie znikomą rolę w budownictwie mieszkaniowym. Najbardziej znaczący jest segment inwestorów indywidualnych i segment deweloperski (Główny Urząd Statystyczny określa jego wyniki w kategorii mieszkań na sprzedaż i wynajem). Ten ostatni zwiększył swoją aktywność w ciągu ostatnich lat (udział deweloperów w całości oddawanych lokali mieszkalnych osiągnął w 2008 roku poziom 41%, podczas gdy w 2000 roku wynosił on 21,6%). Należałoby się cieszyć z publikacji danych za 2008 rok, jednak sytuacja na rynku mieszkaniowym na to nie pozwala. Deweloperzy w II połowie 2008 roku głośno zapowiadali wstrzymanie inwestycji. Część zrezygnowała z wcześniej przygotowywanych planów inwestycyjnych. Dane za 2009 rok nie pokażą jeszcze wyraźnego spowolnienia na rynku mieszkaniowym w Polsce, ale za dwa lata możemy już to odczuć. Zmniejszenie aktywności segmentu deweloperskiego pokazuje także mniejsza liczba pozwoleń na budowę (według danych GUS liczba ta spadła w 2008 r. o 13,9%). Dziś mamy na rynku gotowe mieszkania, tyle że możliwości finansowe są ograniczone. Banki z czasem zaczną łagodniej podchodzić do udzielania kredytów, ale liczba inwestycji będzie już mniejsza. To tylko potwierdza, jak ważna jest dobra współpraca systemu inwestycyjnego i finansowego. Wystarczy, że jeden z nich zaczyna gorzej funkcjonować, a odbija się to na całym rynku.
Małgorzata Kędzierska
Analityk rynku nieruchomości Wynajem.pl
Źródło: Wynajem.pl
Wojciech Boczoń
