Nieruchomości w Stanach drożeją wolniej, gdy prezydentem jest republikanin, a przyspieszają za władzy demokratów. Kadencja Donalda Trumpa sugeruje jednak, że i temu szablonowi umknął 45 prezydent USA. Przez ostatnie lata domy w Stanach szybko drożały.
Wszystko wskazuje na to, że kontrowersje wokół wyborów w USA trwać będą dłuższy czas. Odrzućmy jednak na chwilę polityczne spory i sprawdźmy czego uczy nas historia – jakie konsekwencje dla kieszeni Amerykanów ma to czy prezydentem zostanie republikanin czy demokrata.
Demokraci pompują ceny
Okazuje się bowiem, że dla tego jak zmieniają się ceny domów za Oceanem znaczenie ma to kto urzęduje w Białym Domu. Przez ostatnie 130 lat średnia roczna zmiana cen wynosiła 0,93% za „panowania” demokratów. Dla porównania każdy rok prezydentury republikanina podnosił ceny jedynie o 0,19% rocznie. Ważna uwaga – badany realne wzrosty cen, a więc korygujemy he o inflację.
Wbrew pozorom jest to dość logiczna reguła. Powód? Przekonania republikanów co do zasady nie sprzyjają wzrostowi cen domów. Ta część sceny politycznej opowiada się bowiem za mniejszą ingerencją państwa w gospodarkę. Republikanie wolą mniej rozbudowaną administrację, niskie podatki, ograniczoną politykę socjalną. Jest tu więc mniej przestrzeni do systemu dopłat, subwencji czy gwarancji, które wzmagałyby popyt na rynku nieruchomości.
Zupełnie odwrotnie jest w przypadku demokratów. Ci widzą rolę państwa szerzej. Są za interwencją państwa na rynku nieruchomości w celu zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych obywateli. To u demokratów znajdziemy postulaty wyrównywania szans. Ich domeną jest opiekuńczość państwa, pomoc społeczna, ochrona zdrowia i środowiska.
Oczywiście jest to reguła, od której znajdziemy wyjątki. Często wynikały one jednak z faktu, że kadencje konkretnych prezydentów przypadały na niestandardowe czasy. Przykład? Republikanin Warren G. Harding był prezydentem po wojnie (1921-23), kiedy odbudowa gospodarki sprzyjała wzrostom cen domów (średnio za jego kadencji o 6,5% rocznie). Za to wcześniej, gdy u sterów państwa był Thomas W. Wilson, domy taniały przeciętnie o 4,6% rocznie, co w trakcie wojny i jeszcze chwilę po niej, nie powinno nikogo dziwić.
| Ceny domów rosną szybciej gdy prezydentem jest demokrata | |||||
| Prezydent | Początek kadencji | Koniec kadencji | Obóz polityczny | Realne zmiana cen domów w USA | |
| w całym okresie prezydentury* | w ujęciu rocznym | ||||
| Benjamin Harrison | 03.1889 | 03.1893 | republikanin | -7,7% | -2,5% |
| Stephen G. Cleveland | 03.1893 | 03.1897 | demokrata | 15,4% | 3,6% |
| William McKinley | 03.1897 | 09.1901 | republikanin | -18,0% | -4,3% |
| Theodore Roosevelt Jr. | 09.1901 | 03.1909 | republikanin | 9,2% | 1,2% |
| William H. Taft | 03.1909 | 03.1913 | republikanin | 0,0% | 0,0% |
| Thomas W. Wilson | 03.1913 | 03.1921 | demokrata | -31,2% | -4,6% |
| Warren G. Harding | 03.1921 | 08.1923 | republikanin | 16,4% | 6,5% |
| John C. Coolidge Jr. | 08.1923 | 03.1929 | republikanin | -4,9% | -0,9% |
| Herbert C. Hoover | 03.1929 | 03.1933 | republikanin | 0,3% | 0,1% |
| Franklin Delano Roosevelt | 03.1933 | 04.1945 | demokrata | 20,4% | 1,5% |
| Harry S. Truman | 04.1945 | 01.1953 | demokrata | 30,7% | 3,5% |
| Dwight D. Eisenhower | 01.1953 | 01.1961 | republikanin | -4,5% | -0,6% |
| John F. Kennedy | 01.1961 | 11.1963 | demokrata | -0,3% | -0,1% |
| Lyndon B. Johnson | 11.1963 | 01.1969 | demokrata | -3,1% | -0,6% |
| Richard M. Nixon | 01.1969 | 08.1974 | republikanin | -3,7% | -0,7% |
| Gerald R. Ford Jr. | 08.1974 | 01.1977 | republikanin | 3,7% | 1,5% |
| James E. Jimmy Carter Jr. | 01.1977 | 01.1981 | demokrata | 8,4% | 2,0% |
| Ronald W. Reagan | 01.1981 | 01.1989 | republikanin | 13,6% | 1,6% |
| George H. Walker Bush | 01.1989 | 01.1993 | republikanin | -11,9% | -3,1% |
| William J. Bill Clinton | 01.1993 | 01.2001 | demokrata | 16,4% | 1,9% |
| George W. Bush | 01.2001 | 01.2009 | republikanin | 13,4% | 1,6% |
| Barack H. Obama II | 01.2009 | 01.2017 | demokrata | 7,5% | 0,9% |
| Donald J. Trump | 01.2017 | 09.2020 | republikanin | 8,6% | 2,3% |
| Dane dostępne za okres od początku 1890 roku do września 2020 roku, a więc nie uwzględniają całej kadencji 23 prezydenta USA (Benjamina Harrisona) oraz 45 prezydenta (Donalda Trumpa). | |||||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych Case&Schiller oraz wikipedii | |||||
Donald Trump przyniósł wzrosty cen domów
Pod wieloma względami nieszablonowym prezydentem okazał się też Donald Trump. Jego kadencja się jeszcze nie skończyła, a więc nie posiadamy też kompletu danych, ale już te które mamy pokazują, że za rządów 45 prezydenta domy w USA drożały średnio o 2,3% rocznie. Lepsze wyniki miało tylko dwóch demokratów (Stephen G. Cleveland w latach 1893-97 i Harry S. Truman w latach 1945-53) i wcześniej wspomniany republikanin (Warren G. Harding).
W tym kontekście warto jednak pamiętać, że Donald Trump (45 prezydent USA) to miliarder, który swój majątek zgromadził inwestując właśnie na rynku nieruchomości. Ten obszar był mu więc szczególnie bliski. Do tego Donald Trump wielokrotnie wyrażał swoją aprobatę dla polityki niskich stóp procentowych, która wspiera kondycję mieszkaniówki ze względu na niskie oprocentowanie kredytów i depozytów bankowych czy obligacji skarbowych. Nie jest więc przypadkiem, że na kadencję Donalda Trumpa przypadały lata dobrej koniunktury na rynku nieruchomości w USA.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń