Ponad 714 tysięcy złotych – przeciętnie tyle może na zakup mieszkania pożyczyć trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych – wynika z danych zebranych przez HREIT. To najwyższy wynik od lipca 2021 roku. Wtedy za łatwym dostępem do kredytów stało najniższe oprocentowanie w historii, dziś motorem wzrostu zdolności kredytowej są rosnące wynagrodzenia.
40% – mniej więcej o tyle wzrosła w Polsce przeciętna pensja na przestrzeni ostatnich 3 lat – wynika z danych GUS na temat wynagrodzeń w przedsiębiorstwach. Mówimy tu oczywiście o zmianach w ujęciu nominalnym, a więc bez uwzględniania inflacji. Gdybyśmy jednak uwzględnili to jak bardzo zmieniły się w ostatnich latach ceny dóbr i usług, to i tak siła nabywcza pensji przeciętnego pracownika z sektora przedsiębiorstw wzrosła przez ostatnie 3 lata o około 5-6%.
Tak wysokiej zdolności kredytowej nie było od lat
To dynamiczny wzrost nominalnych wynagrodzeń jest w ostatnim czasie głównym motorem rosnącej zdolności kredytowej. Efekt? Trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może na zakup mieszkania pożyczyć ponad 714 tys. zł – wynika z danych zebranych przez HREIT.
Jest to najwyższy wynik od 3 lat. Jest to o tyle ciekawe, że w lipcu 2021 roku wciąż cieszyliśmy się najniższymi stopami procentowymi w historii. Efektem tego było oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych na poziomie zaledwie 2,8% – wynika z danych banku centralnego. Dziś oprocentowanie jest prawie trzykrotnie wyższe. Według najnowszych danych NBP w maju br. nowe kredyty mieszkaniowe były udzielane z przeciętnym oprocentowaniem na poziomie 7,8%. Gdyby nie fakt, że w międzyczasie wynagrodzenia w Polsce gwałtownie wzrosły, to banki nie byłyby skore udzielać kredytów na tak wysokie kwoty jakie w naszym badaniu deklarują.
Zdolność kredytowa wzrosła w większości banków
W porównaniu do wyników sprzed miesiąca, w większości banków odnotowaliśmy wzrost deklarowanej zdolności kredytowej. Wspomniana wcześniej kwota, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (ponad 714 tys. złotych) to mediana.
To znaczy, że połowa instytucji deklaruje możliwość pożyczenia na zakup mieszkania większej kwoty, a połowa mniejszej. W efekcie część instytucji, oszacowała zdolność kredytową przykładowej familii nawet na ponad 720, 740 czy prawie 790 tysięcy złotych. Po taki dług należałoby udać się do PKO, Aliora czy Velobanku. Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową, bo na przykład w zamian za stawianie wyższych wymagań mogą być skłonne zaproponować tańszy kredyt, szybki proces udzielania kredytu lub preferencje dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 11 252 zł netto | |||||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować | ||
| VeloBank | 787 690 zł | 7,38% | 90% | ||
| Alior Bank S.A. | 741 507 zł | 7,86% | 90% | ||
| PKO Bank Hipoteczny | 721 550 zł | 7,42% | 90% | ||
| PKO Bank Polski | 721 550 zł | 7,42% | 90% | ||
| Bank Pekao | 714 200 zł | 7,67% | 90% | ||
| ING | 682 015 zł | 7,38% | 80% | ||
| Citi Handlowy | 639 714 zł | 7,50% | 80% | ||
| Santander | 601 768 zł | 7,80% | 90% | ||
| BNP Paribas | 517 369 zł | 7,90% | 80% | ||
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 11 252 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||||
| Opracowanie HREIT na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 17.07.2024 r.) | |||||
Niższe stopy procentowe dopiero w 2025 roku?
Dostępne dziś prognozy sugerują, że choć wynagrodzenia w Polsce mają dalej rosnąć, to dynamika tych pozytywnych dla naszych portfeli zmian, będzie stopniowo spadała. Z drugiej strony na dalszy wzrost zdolności kredytowej wcześniej czy później pozytywnie powinny zacząć wpływać cięcia stóp procentowych. Niedawno takie ruchy powszechnie oczekiwane były jeszcze w bieżącym roku, ale dziś scenariusz taki wydaje się bez porównania mniej prawdopodobny. Aktualne prognozy sugerują cięcia stóp procentowych raczej dopiero w 2025 roku.
Jest to o tyle ważne, że niższe stopy procentowe powinny oznaczać tańsze kredyty, a im niższa rata, tym bank przy danym wynagrodzeniu jest skłonny pożyczyć więcej. Póki jednak RPP nie obniży stóp, to patrząc w przyszłość mówimy jedynie o przewidywaniach rynkowych. Te mogą się sprawdzić, ale nie muszą. Przecież jeszcze kilka miesięcy temu rynek dyskontował możliwość nawet kilku cięć stóp procentowych w 2024 roku. Dziś takie oczekiwania przesunęły się na 2025 rok. To dobry dowód na to, że przewidywania te potrafią się szybko zmieniać pod wpływem bieżących danych, wydarzeń geopolitycznych czy po prostu ewolucji nastrojów rynkowych.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
Wojciech Boczoń