Choć banki utrudniają dostęp do kredytów i podnoszą ich koszty, to i tak dzieje się to wolniej niż wzrost wynagrodzeń, o którym informuje co miesiąc Główny Urząd Statystyczny. Rekordowo wysokie pensje Polaków to przepustka do zakupu mieszkania na kredyt.
GUS poinformował o rekordowo wysokich pensjach Polaków. Przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej wyniosło w 2019 roku trochę ponad 4,9 tys. złotych brutto – nawet po uwzględnieniu inflacji oznacza to realny wzrost wynagrodzeń o prawie 5%. Co miesiąc urząd podaje też wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw – to, liczone jako średnia ważona zatrudnieniem, w całym 2019 roku wyniosło niecałe 5,2 tys. zł brutto, czyli o 6,6% więcej niż przed rokiem – wynika z szacunków HRE Investments. Skąd ta różnica? W wynagrodzeniach z gospodarki narodowej znajdziemy też pensje wypłacane w administracji publicznej, które nie należą przecież do najwyższych.
Bez podwyżki więcej nie pożyczysz
Abstrahując jednak od tych metodologicznych zawiłości trend jest widoczny. Wynagrodzenia Polaków co do zasady rosną, co wprost przekłada się na możliwości zadłużania się. Te co miesiąc bada HRE Investments pytając banki ile pożyczyłyby trzyosobowej rodzinie, w której oboje rodzice przynoszą do domu po średniej krajowej (bierzemy tu pod uwagę wynagrodzenia w przedsiębiorstwach) i chcieliby zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym.
Efekt? Mając od wydania co miesiąc kwotę ponad 7,4 tys. zł netto taka rodzina mogłaby pożyczyć przeciętnie 670 tys. złotych. To o 6 tys. zł więcej niż przed miesiącem oraz o 59 tysięcy więcej niż rok wcześniej. Cały ten wzrost zawdzięczamy rosnącej przeciętnej pensji. Banki stawiają bowiem klientom coraz wyższe wymagania przez co są bardziej wybredne przy akceptowaniu składanych przez Polaków wniosków kredytowych. Do tego mamy w ostatnim czasie do czynienia z podnoszeniem zarówno marż jak i poza odsetkowych kosztów kredytów. W efekcie jeśli ktoś w ciągu ostatnich 12 miesięcy nie dostał podwyżki, to będzie mógł pożyczyć na mieszkanie mniej niż przed rokiem.
Pożyczysz kilkadziesiąt razy więcej niż zarabiasz
Wspomniane 670 tysięcy to mediana, a więc połowa instytucji chciałaby pożyczyć na zakup mieszkania kwotę wyższą, a połowa niższą. Nie zmienia to faktu, że nawet ta przeciętna zdolność kredytowa odpowiada 90-krotności dochodów naszej modelowej familii.
W naszym zestawieniu wyróżnia się oferta Credit Agricole. Tam modelowa rodzina mogłaby złożyć wniosek o kredyt na kwotę aż 723 tys. złotych. Jest to najwyższy wynik. Warto jednak zauważyć, że tak samo jak w styczniu bank ten – pomimo podwyżki wynagrodzenia modelowych kredytobiorców – oszacował zdolność kredytową na kwotę o trochę niższą niż przed miesiącem. Na ponad 700 tysięcy zdolności kredytowej rodzina może liczyć też w Pekao. W gronie najhojniejszych uplasował się też BNP Paribas, gdzie modelowa rodzina mogłaby teraz pożyczyć 697 tys. złotych.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 7446 zł netto | |||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | RRSO zaproponowanego kredytu | |
| Credit Agricole | 722 653 zł | 4,35% | |
| Bank Pekao | 702 100 zł | 5,12% | |
| BNP Paribas | 697 400 zł | 3,72% | |
| ING | 682 576 zł | 4,10% | |
| Santander | 674 273 zł | 3,87% | |
| BOŚ Bank | 670 214 zł | 3,49% | |
| PKO Bank Hipoteczny | 665 600 zł | 4,28% | |
| PKO Bank Polski | 665 600 zł | 4,28% | |
| mBank | 653 061 zł | 4,14% | |
| Citi Handlowy | 635 000 zł | 3,77% | |
| Alior Bank S.A. | 601 646 zł | 5,41% | |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 7446 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (ankieta wysłana 4 lutego 2020 r.) | |||
Na drugim biegunie znajdziemy Alior Bank. Nawet jednak ta instytucja zadeklarowała chęć pożyczenia rodzinie kwoty prawie 602 tys. złotych. Z deklaracji banków wynika ponadto, że na najtańszą ofertę (najniższe RRSO) modelowa rodzina mogłaby liczyć w BNP Paribas, BOŚ Banku, Santanderze czy Citi Handlowym.
Zdolność rośnie szybciej niż zarobki
Zaprezentowane powyżej kwoty przeciętnej zdolności kredytowej są wysokie, ale wprost wynikają one z przyjętych – niemal idealnych założeń – dysponowania solidnym wkładem własnym, czy brakiem posiadania innych zobowiązań finansowych przy dobrej historii kredytowej. Do tego pensje otrzymywane przez rodzinę zostały oszacowane dość optymistycznie uwzględniając dane GUS, które pomijają tzw. „śmieciówki”, pensje w małych firmach i administracji publicznej, co bez wątpienia zawyża przyjętą stawkę przeciętnego wynagrodzenia.
Jak wyglądałaby oferta banków gdyby obniżyć wcześniej wspomniane wynagrodzenie o 20%? To oznacza, że dwie osoby dysponowałyby co miesiąc kwotą prawie 6 tys. zł netto. Jest to w przybliżeniu mediana płac w Polsce – to znaczy, że połowa rodaków faktycznie zarabia mniej, a połowa więcej niż wspomniana kwota.
Z badania przeprowadzonego przez HRE Investments wynika, że mediana zdolności kredytowej naszej rodziny przy zmienionych założeniach stopniałaby do 439,6 tys. złotych (o prawie 35%). Dalej jest to solidny wynik, który oznacza, że przeciętna familia mogłaby pożyczyć na mieszkanie 74 razy więcej niż wynoszą jej miesięczne zarobki. Aby jednak udać się po taki kredyt rodzina musi najpierw zbudować sobie dobrą historię kredytową (pokazać, że wywiązuje się ze zobowiązań finansowych np. poprzez umiejętne korzystanie z mniejszych kredytów lub kart kredytowych), spłacić wszystkie posiadane zobowiązania i posiadać minimum 20% ceny mieszkanie, które chcieliby kupić. Bez spełnienia tych warunków może się okazać, że bank zaprezentuje nam mniej hojną ofertę kredytową.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń