W ciągu roku zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny dysponującej dwiema średnimi krajowymi wzrosła o 1/4. Najmocniej sytuacja poprawiła się w ciągu ostatnich 6 miesięcy, w trakcie których mediana zdolności kredytowej konsekwentnie wyznaczała kolejne historyczne rekordy. Dziś kwota, którą banki skłonne są pożyczyć na zakup mieszkania rodzinie z dwiema średnimi krajowymi, to 940 tysięcy złotych.
Choć nominalnie jest to najwyższy zanotowany wynik, to po korekcie o inflację do rekordu wciąż brakuje kilkunastu procent.
940 tysięcy złotych – taka jest obecnie przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych – wynika z najnowszych deklaracji banków. Kwota ta jest dziś o 1/4 wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem.
O tym z jak dynamicznymi zmianami mamy ostatnio do czynienia najlepiej świadczy fakt, że tak wysokiej zdolności kredytowej Polacy jeszcze nigdy nie mieli. Mało tego, z deklaracji banków wynika, że przez ostatnich 6 miesięcy ten historyczny rekord był konsekwentnie poprawiany. Jest to twardy dowód na znacznie łatwiejszy dostęp do kredytów mieszkaniowych, który wprost wynika ze spadku oprocentowania kredytów oraz wzrostu wynagrodzeń.
Badamy zdolność kredytową bardzo atrakcyjnych klientów
Założenia przyjęte do wyliczenia zdolności kredytowej są optymistyczne. Średnie wynagrodzenie w przedsiębiorstwach w ostatnich latach utrzymuje się w wyraźnym trendzie wzrostowym. Do tego kwota ta to więcej niż wynoszą zarobki przeważającej części Polaków. Gdyby tego było mało, to przyjęte do kalkulacji koszty utrzymania są niskie, a przykładowa rodzina nie ma zobowiązań finansowych. Mimo tego jednym z założeń jest to, że familia zdążyła w oczach banku zbudować swoja wiarygodność kredytową. Celem badania jest to, aby niezależnie od koniunktury w sposób ciągły zbierać dane na temat tego jaką maksymalną kwotę banki chciałyby pożyczyć na zakup mieszkania. Zbyt zachowawcze założenia mogłyby doprowadzić do braku ciągłości badania w okresach dekoniunktury.
Już niedługo oprocentowanie z piątką z przodu?
Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczową zmianą, która doprowadziła do tego, że o kredyt mieszkaniowy jest dziś wyraźnie łatwiej niż przed rokiem, są działania RPP. Gremium to już w kwietniu rozbudziło nadzieje na cięcia stóp procentowych. Od maja natomiast proces obniżania kosztu pieniądza w rodzimej gospodarce na dobre się zaczął i w październiku podstawowa stopa procentowa wynosi już 4,5%, a nie 5,75% jak na początku roku.
To tylko na pozór niewiele. Różnica na poziomie 1,25 pkt. proc. robi bowiem diametralną różnicę dla poziomu kosztu kredytu mieszkaniowego, a im tańszy kredyt, tym banki skłonne są pożyczać więcej. Do tego banki obniżyły trochę swoje marże kredytowe, a ponadto gracze rynkowi obstawiają, że to nie koniec cięć stóp. W efekcie notowania kontraktów terminowych uwzględniają dziś nie tylko te cięcia stóp procentowych, które miały już miejsce, ale też te, które mają dopiero nadejść.
To wszystko składa się na sytuację, w której tak jak na początku br. standardem były kredyty mieszkaniowe oprocentowane na 7-8%, a dziś jest to zazwyczaj niewiele ponad 6%. Mało tego, jeśli otoczenie makroekonomiczne wciąż będzie podsycać nastroje przemawiające za dalszym cięciem stóp procentowych, to już niedługo do bankowych cenników znowu mogą zacząć wracać kredyty z oprocentowaniem „z piątką z przodu”.
Nie sposób nie wspomnieć, że to wszystko dzieje się w otoczeniu rosnących płac i relatywnie stabilnych cen mieszkań. W efekcie możliwości nabywcze Polaków – napędzane łatwiejszym dostępem do kredytów – rosną czy raczej odbudowują się w szybkim tempie. Efekty tego widzimy w postaci wyższego popytu na kredyty mieszkaniowe.
Dwie średnie krajowe starczą na ponad 900 tysięcy
Wspomniana kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (940 tys. złotych), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.
Październikowe dane sugerują, że rodzina z naszego przykładu coraz częściej dysponuje w bankach zdolnością kredytową wyraźnie przekraczającą 900 tysięcy złotych. Teraz taki wynik zaprezentował w swoich wyliczeniach ING, PKO BP (wraz ze swoim bankiem hipotecznym), Alior i Pekao S.A. Nawet banki kalkulujące zdolność kredytową w sposób bardziej zachowawczy i tak proponują niewiele poniżej 900 tysięcy. Aż trudno uwierzyć jaką drogę pokonaliśmy w niewiele ponad 3 lata. Warto przypomnieć, że w lipcu 2022 roku, kiedy dotknęliśmy dna hipotecznej posuchy, mediana zdolności kredytowej rodziny z omawianego przykładu wylądowała poniżej 400 tysięcy.
Zdolność kredytowa to nie wszystko
Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie pojawić się też mogą np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń