Trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może pożyczyć na zakup mieszkania około 740 tysięcy złotych – wynika z danych zebranych przez HREIT . To najwyższy wynik od lutego 2021 roku. Na łatwiejszy dostęp do kredytów wpływają nie tylko rosnące wynagrodzenia, ale też oprocentowanie, które spada w oczekiwaniu na mające w końcu nadejść cięcia stóp procentowych.
Licząc od dna ostatniej hipotecznej posuchy, która przypadała na połowę 2022 roku, zdążyliśmy zrobić już zwrot o 180 stopni. Choć trudno w to uwierzyć, to w międzyczasie zdolność kredytowa zdążyła się niemal podwoić. Taki jest efekt rosnących płac, zmian regulacji dotyczących badania zdolności kredytowej oraz spadku oprocentowania hipotecznych długów.
Dziś trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może pożyczyć na zakup mieszkania około 740 tys. złotych – wynika z danych zebranych przez HREIT. To o ponad 15% więcej niż rok wcześniej. Wynik ten wpisuje się w trwającą już ponad dwa lata dynamiczną odbudowę zdolności kredytowej.
Rodzina pożyczy już ponad 800 tysięcy
Warto w tym kontekście dodać, że również w porównaniu do poprzedniego miesiąca we wszystkich badanych bankach, odnotowaliśmy wzrost deklarowanej zdolności kredytowej. Oferty poszczególnych banków – choć konsekwentnie się poprawiają – to są bardzo zróżnicowane. Warto ponadto dodać, że wspomniana wcześniej kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (740 tys. złotych) to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodziny większej kwoty, a połowa mniejszej. Zachowawczo przy jej szacowaniu uwzględniliśmy ponadto dane z poprzedniego miesiąca w przypadku jednego z banków, który lada dzień opublikuje odświeżoną ofertę kredytową.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 11 530 zł netto | |||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować |
| Alior Bank S.A. | 817 608 zł | 6,91% | 90% |
| Bank Pekao | 798 900 zł | 6,75% | 90% |
| PKO Bank Hipoteczny | 779 050 zł | 6,94% | 90% |
| PKO Bank Polski | 779 050 zł | 6,94% | 90% |
| ING | 702 435 zł | 6,95% | 80% |
| Santander | 681 484 zł | 7,17% | 90% |
| BNP Paribas | 555 738 zł | 6,50% | 80% |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 11 530 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||
| Opracowanie HREIT na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 16.10.2024 r.) | |||
Według najnowszych deklaracji przygotowanych przez banki znaleźć możemy instytucje, które skłonne byłyby pożyczyć naszej przykładowej familii około 800 tys. złotych lub nawet ponad 800 tysięcy. Po taki dług należałoby udać się do Aliora, Pekao czy PKO BP.
Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową. Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę kredytową tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że na przykład banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie pojawić się też mogą np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
6% to nowe 7%
W kontekście oferty kredytowej banków nie sposób nie wspomnieć o zmianach, które od sierpnia br. powodują, że coraz więcej instytucji oferuje kredyty z oprocentowaniem z szóstką z przodu. Dotyczy to „hipotek” ze stałym oprocentowaniem. Jest to o tyle ciekawe, że przecież formalnie nic się jeszcze nie stało – stopy procentowe nie zostały w ostatnich tygodniach obniżone. Mimo tego kredyty mieszkaniowe staniały. Wszystko przez graczy rynkowych, którzy mocno uwierzyli w cięcia stóp procentowych i to nie tylko w Ameryce czy strefie euro, ale też w Polsce.
Czy tak się stanie, to się dopiero okaże. Niemniej oczekiwania te już zaczęły wpływać na kontrakty terminowe na stopy procentowe w Polsce, a więc też możliwość cięcia oprocentowania kredytów mieszkaniowych przez banki.
Niższe stopy procentowe dopiero w 2025 roku?
Dostępne dziś prognozy (np. formułowane w ramach projekcji inflacji i PKB przygotowywanej przez analityków NBP) sugerują, że choć wynagrodzenia w Polsce mają dalej rosnąć, to dynamika tych pozytywnych dla naszych portfeli zmian, będzie stopniowo spadała. Z drugiej strony na dalszy wzrost zdolności kredytowej wcześniej czy później pozytywnie powinny zacząć wpływać też oczekiwane przez ekonomistów cięcia stóp procentowych. Aktualnie racjonalne wydają się prognozy sugerujące cięcia stóp procentowych w 2025 roku. Jeśli ponadto wierzyć w profetyczne zdolności kontraktów terminowych, to te sugerują, że w połowie 2026 roku WIBOR 3M może być notowany na poziomie około 4,2%. Dla porównania dziś jest to mniej niż 5,9%. Z punktu widzenia osób spłacających kredyty mieszkaniowe perspektywa ta oznacza szansę na spadek raty przeciętnego długu o około 14-15%.
Poziom stóp jest ponadto o tyle ważny, że wpływa na oprocentowanie kredytów, a im tańsze kredyty, tym bank przy danym wynagrodzeniu jest skłonny pożyczyć więcej. Póki jednak RPP nie obniży stóp, to patrząc w przyszłość mówimy jedynie o przewidywaniach rynkowych. Te mogą się sprawdzić, ale nie muszą.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
Wojciech Boczoń
