Zmiany na rynku kredytów hipotecznych

Od przyszłego roku Rekomendacja S przewiduje podwyższenie wymaganego wkładu własnego z 10% do 15%. Nie będzie to jednak podwyżka bezwzględna, jak miało to miejsce w 2015 r. Banki nadal będą mogły udzielać kredytów osobom finansującym z własnych środków tylko 10% ceny nieruchomości. Będzie to możliwe jednak tylko pod warunkiem, że kwota, której brakuje do osiągnięcia wskaźnika LTV na poziomie 85%, zostanie odpowiednio ubezpieczona. Inne możliwe rozwiązania to przedstawienie przez kredytobiorcę dodatkowego zabezpieczenia w postaci blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na obligacjach Skarbu Państwa lub NBP. Dwa ostatnie rozwiązania będą miały jednak marginalne zastosowanie.

Najważniejszą kwestią jest to, ile banków zdecyduje się utrzymać ofertę kredytów z LTV 90% i jaki będzie koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Z deklaracji, jakie uzyskaliśmy od banków wynika, że w przyszłym roku może być nieco trudniej uzyskać kredyt jeśli posiadany wkład własny wynosi 10%. Obecnie udziela ich 14 instytucji. Tymczasem dotychczas tylko pięć z nich zdecydowało, że w przyszłym roku nadal będą posiadać takie kredyty w ofercie. Dwa banki zapowiedziały natomiast, że od 2016 r. przestaną ich udzielać. Pozostałe siedem instytucji nie podjęło jeszcze decyzji. Co ważne, w grupie niezdecydowanych są najwięksi gracze, czyli PKO BP i Bank Pekao.

Bankami, które już zdecydowały, że zamierzają zrezygnować z udzielania kredytów z LTV 90% są mBank, Bank i BPS. Dla kredytobiorców szczególnie istotne jest wycofanie się tego pierwszego. mBank ma bowiem obecnie drugą (po Pekao) najtańszą ofertę kredytu dla osób posiadających niski (10%) wkład własny. Oprócz tych dwóch banków uzyskanie kredytu z LTV 90% nie będzie możliwe również w BPH, Citi Handlowym, Credit Agricole oraz ING Banku Śląskim, które już teraz wymagają od kredytobiorców aż 20% wkładu własnego.

Jednym z banków, w których kredyty z LTV wynoszącym 90% nadal będą dostępne jest Euro Bank. Zamierza on jednak podwyższyć koszt ubezpieczenia niskiego wkładu. Obecnie z tego tytuły marża jest podwyższana o 0,15 p.p. do czasu, gdy zadłużenie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości. W przyszłym roku bank podniesie marżę o 0,25 p.p. W przypadku kredytu na kwotę 200 000 zł na 25 lat oznacza to wzrost kosztu kredytu o niecały 1 000 zł (z 1 421 zł do 2 411 zł).

Również Raiffeisen Polbank, BGŻ BNP Paribas, Alior Bank i Bank Millennium zamarzają nadal udzielać kredytów z LTV 90%. W dwóch pierwszych koszt ubezpieczenia ma pozostać na obecnym poziomie. W BGŻ BNP Paribas oznacza to więc wzrost marży o 0,6 p.p., czyli składkę wyższą niż w Euro Banku nawet po zapowiadanej podwyżce (koszt wyniesie bowiem ok. 6 124 zł). Z kolei w Raiffeisen Polbank opłata nadal ma wynosić 3% (za 3 lata) kwoty, której kredytobiorcy brakuje do uzyskania wkładu wynoszącego 20%. Biorąc pod uwagę, że obniżenie zadłużenia do 80% wartości nieruchomości przy obecnym poziomie oprocentowania potrwa ok. 4,5 roku, to dla opisanego już kredytu koszt ubezpieczenia w tym banku wyniesie ok. 1 019 zł. Alior Bank i Millennium deklarują natomiast, że nadal będą udzielały kredytów przy LTV 90%, ale nie podjęły jeszcze decyzji, jaki będzie koszt ubezpieczenia niskiego wkładu.

Najlepsze kredyty we wrześniu 2015 r.

Najistotniejszą kategorią kredytów hipotecznych są te tradycyjne (bez dopłaty), udzielane przy niskim wkładzie własnym. Blisko połowa kredytów wypłaconych w tym roku miała wskaźnik LTV powyżej 80%. Dlatego dla wielu osób zainteresowanych zakupem mieszkania jest to zapewne najważniejsze zestawienie w naszym raporcie. Zwycięzcą tej kategorii okazał się Bank Pekao, a tuż za nim znalazły się mBank i BZ WBK.

Drugie miejsce pod względem istotności zajmuje zestawienie ofert tradycyjnych kredytów z LTV 80%. Przekraczając próg 20% wkładu własnego można uzyskać atrakcyjniejsze warunki, przede wszystkim niższą marże oraz uniknąć kosztu ubezpieczenia niskiego wkładu. Ponadto w takim przypadku istnieje możliwość skorzystania z oferty banków, które nie udzielają kredytów z niskim wkładem własnym. W tej kategorii zwycięzcami okazały się Bank BPH, Citi Handlowy oraz Bank Pekao.

 

Ranking kredytów hipotecznych z LTV 80%

Kredyty udzielane w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” stanowiły w pierwszej połowie tego roku zaledwie niecałe 8% wartości wszystkich nowo udzielonych kredytów hipotecznych. Jednak ich znacznie będzie rosło m. in. za względu na rozszerzenie kręgu osób, które mogą uzyskać dopłatę oraz podwyższenie wysokości takiego wsparcia dla rodziców posiadających przynajmniej dwoje dzieci. Oferta kredytów MdM ma również istotne znacznie dla deweloperów, którzy budują coraz więcej mieszkań spełniających warunki programu. Dotychczas najwięcej kredytów w ramach tego programu było zaciąganych przez młodych singli, którzy mogą uzyskać dopłatę wynoszącą 10%. Dlatego najistotniejsze jest zastawnie kredytów z LTV 90%. W tej kategorii zwycięzcami okazali się Bank Pekao, BZ WNK oraz Euro Bank.

Kredyty MdM z LTV 90%

Już niedługo na znaczeniu może zyskać także oferta kredytów MdM z wyższym wkładem własnym. Przypomnijmy, że od września uczestnicy programu posiadający dwoje dzieci mogą uzyskać 20% dopłaty, a ci którzy mają troje lub więcej aż 30%. Ponadto ci ostatni mogą otrzymać dopłatę nawet jeśli będą chcieli zamienić mieszkanie na większe lub jeśli mają już więcej niż 35 lat. W przypadku tego rodzaju kredytów najtańsze oferty posiadają BGŻ BNP Paribas, Bank Pekao oraz BZ WBK.

 

Ranking kredyty MdM z LTV 80%

Dla wielu kredytobiorców istotne jest nie tylko to, aby znaleźć najtańszą ofertę, ale również to, aby móc uzyskać możliwie najwyższą kwotę kredytu. Tymczasem oferty banków znacząco różnią pomiędzy sobą w tym zakresie. W skrajnym przypadku wartość udzielonego kredytu w poszczególnych instytucjach dla tej samej rodziny może różnić się nawet o 300 000 zł. Dlatego przygotowaliśmy również zestawienie zdolności kredytowej dla dwóch różnych przypadków.

 

Kwota kredytu dostępna dla 3-osobowiej rodziny z dochodem 5 000 zł netto

Jarosław Sadowski