Zaciągając kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, musimy ubezpieczyć jego piątą część, ale spłacać ją będziemy przez ponad 1/3 czasu. Ponad 2,5 tys. zł trzeba dodatkowo zapłacić w chwili kupowania mieszkania na kredyt bez wkładu własnego.
Tym dodatkowym kosztem dla klienta jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Dla banków taka polisa jest zabezpieczeniem na wypadek problemów ze spłatą kredytu.
W zdecydowanej większości banki wymagają, by klient ubezpieczył kwotę, która wyrasta ponad 80 proc. wartości zabezpieczenia. Przykładowo: jeśli ktoś kupuje mieszkanie za 300 tys. zł i ma 40 tys. zł gotówki, to musi ubezpieczyć 20 tys. zł (80 proc. z 300 tys. zł to 240 tys. zł), ale już ktoś zadłużający się bez wkładu własnego do ubezpieczenia ma 60 tys. zł. Najczęściej banki pobierają składkę ubezpieczeniową raz na kilka lat i wynosi ona 3-4,5 proc. ubezpieczanej kwoty. To oznacza, że osoba z 40-tys. wkładem zapłaci 600-900 zł, ale już ktoś bez zapasu gotówki musi liczyć się z kosztem rzędu 1800-2700 zł. Najprościej można powiedzieć, że im kwota kredytu wyższa i wkład własny mniejszy, tym koszt ubezpieczenia większy.
Klient wykupuje polisę na 3-5 lat, a po tym okresie bank na nowo przeprowadza badanie aktualnego LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia). Niestety, konstrukcja kredytu z ratą równą (a takie rozwiązanie jest w Polsce zdecydowanie najpopularniejsze) jest taka, że w początkowym okresie zdecydowaną większość raty stanowi część odsetkowa, a kapitału spłacamy niewiele.
Przy aktualnych stawkach oprocentowania (marża 1,7 p.p. plus WIBOR 3 proc.) oznacza to, że ponad 75 proc. pierwszej raty stanowią odsetki. A to i tak komfortowa sytuacja, bo jeszcze w wakacje ubiegłego roku, przed rozpoczęciem cyklu obniżek stóp procentowych odsetek ów wynosił 87 proc. Z każdym miesiącem kredytobiorca spłaca więcej kapitału, a mniej odsetek, dla kredytu z oprocentowaniem 4,7 proc. dwie części raty zrównują się po 15 latach.
Struktura wskaźnika LtV dla nowo udzielonych kredytów hipotecznych w IV kw. 2012 r.
Źródło: Raport Amron-Sarfin 4/2012.
Każda złotówka spłaconego kapitału pomniejsza nam kwotę, którą musimy jeszcze bankowi oddać. Jest to jednak proces długotrwały i choć gdy zadłużamy się na 100 proc. wartości nieruchomości, brakujące 20 proc. niskiego wkładu stanowi jedną piątą łącznej kwoty kredytu, to w przypadku kredytu na 30 lat spłacać to będziemy ponad 10 lat, czyli jedną trzecią okresu kredytowania. A to i tak dzięki spadkom stóp procentowych, bo przy stawkach WIBOR z lata 2012 r. byłoby to 12 lat i pięć miesięcy. Im oprocentowanie kredytu wyższe, tym okres spłaty tych pierwszych 20 proc. trwa dłużej. Dla hipotetycznego kredytu na 10 proc. byłoby to 15 lat i osiem miesięcy.
Skupmy się jednak na aktualnych realiach polskiego rynku kredytów mieszkaniowych, czyli bierzemy pod uwagę kredyt z oprocentowaniem 4,7 proc. na 30 lat na kwotę 300 tys. zł bez wkładu własnego. Przyjmijmy, że bank co trzy lata pobiera składkę ubezpieczeniową w wysokości 3,5 proc. kwoty ponad 80 proc. LtV. W dniu zaciągania kredytu trzeba więc liczyć się z dodatkowym kosztem na poziomie 2,1 tys. zł z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu. Po trzech latach bank zweryfikuje aktualny stan zadłużenia (285,3 tys. zł) i pobierze składkę na kolejne trzy lata, tym razem w kwocie 1586 zł. Po sześciu latach od zaciągnięcia kredytu do spłacenia pozostanie nadal 268,4 tys. zł, a koszt z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu wyniesie 994 zł. Po dziewięciu latach do ubezpieczenia pozostanie już tylko 8,9 tys. zł (stan zadłużenia 248,9 tys. zł), i w końcu po 10 latach i 3 miesiącach aktualne LtV zejdzie poniżej 80 proc., a klient uwolni się od składek ubezpieczeniowych. Łącznie przez te lata poniesie dodatkowy koszt prawie 5 tys. zł. Uśredniając oznacza to, że miesięcznie ubezpieczenie takie kosztowało kredytobiorcę ponad 40 zł miesięcznie.
Podany sposób naliczania ubezpieczenia jest najczęściej stosowanym na rynku, ale nie brakuje też innych rozwiązań. Są banki, które do czasu spłaty odpowiedniej części kredytu podnoszą klientowi marżę kredytową, inne zaś naliczają składkę ubezpieczeniową każdego miesiąca.
Bardziej skomplikowaną sytuację mają osoby spłacające kredyty walutowe, bo tu wiele zależy od podejścia banku. Część instytucji liczy aktualne LtV wg stanu zadłużenia w złotych, a inne w walucie kredytu. W sytuacji, gdy kurs waluty jest znacznie powyżej początkowego, metoda pierwsza jest dla klientów znacznie mniej korzystna. Dla osoby, która w 2007 r. zaciągnęła kredyt we franku różnica w składce w zależności od sposobu jej liczenia może wynosić kilkaset procent.
Zdecydowana większość banków oferuje niższe oprocentowanie osobom zaciągającym kredyt hipoteczny z niższym LtV, bank płaci w ten sposób za bezpieczeństwo, bo kredyt z wkładem własnym jest dla niego mniej ryzykowny. Jest to dla klienta dodatkowy motywator do zebrania gotówki zanim zapadnie decyzja o zadłużeniu się.
Marcin Krasoń
