Dziś rynek kontrolowany jest niemal całkowicie przez stronę popytową, a nie podażową, jak jeszcze kilka lat temu.
Na przełomie lat 2007 i 2008 na rynku pierwotnym niepodzielnie dominowali deweloperzy, na wtórnym – posiadacze mieszkań, którzy dyktowali coraz wyższe ceny i niekorzystne dla kupujących zmiany zapisów umowy. Co ciekawe, gwałtowny skok cen nie spowodował proporcjonalnego wzrostu podaży na rynku wtórnym, bo większość sprzedających odwlekała decyzję o wystawieniu lokalu na rynek, wierząc, że dojdzie do kolejnej zwyżki cen.
Dziś sytuacja jest odwrotna – rynek kontroluje strona popytowa, której znaczący odsetek odkłada decyzję o zakupie nieruchomości. – Spowodowane jest to z jednej strony tendencją spadkową rynku, z drugiej obawami o skutki kryzysu dla potencjalnych kredytobiorców hipotecznych. Nie ulega jednak wątpliwości, że ten potencjalny, odłożony w czasie i skumulowany popyt prędzej czy później przybierze postać popytu efektywnego i da znać o sobie z przewidywalnymi dla rynku skutkami – twierdzi Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.com.
Spadek nastrojów na rynku
Niepewni swego biznesu deweloperzy coraz intensywniej promują bieżące inwestycje oraz zapowiadają ich ograniczenie w najbliższej perspektywie w obawie przed zastojem. Stanowcze pogorszenie nastrojów sygnalizują pośrednicy, a właściciele mieszkań i domów tracą nadzieję na szybką sprzedaż swoich nieruchomości bez znaczących upustów cenowych. Bankowcy i doradcy finansowi również nie spodziewają się ożywienia na rynku. Jakby tego było mało, indeks WIG-deweloperzy stracił w 2011 roku na giełdzie ponad 50 proc. wartości, czyli aż dwuipółkrotnie więcej od wskaźnika szerokiego rynku, lokując tuzów branży deweloperskiej w gronie absolutnych giełdowych outsiderów.
Będzie lepiej?
2012 rok niesie ze sobą likwidację programu „Rodzina na Swoim”, rekomendację SIII oraz tak bardzo krytykowaną przez deweloperów nową ustawę deweloperską. Co to oznacza dla rynku?
– Wygaszanie, a w końcu likwidacja RnS, to mniejsza dla rynku strata aniżeli się powszechnie uważa. Długa lista defektów programu zawiera ten podstawowy – został on tak skonstruowany, że promował głównie rynek wtórny. W ten sposób setki milionów złotych podatników rocznie w niedostatecznym stopniu wspierały nowe budownictwo, a przez to podstawowe parametry polskiej gospodarki. Deweloperzy odczują więc brak RnS w ograniczonym stopniu, za to pojawia się realna szansa, że już w 2013 roku w miejsce RnS zostanie wprowadzony nowy, efektywniejszy i miejmy nadzieję bardziej racjonalny program wspierania rodzin w zakupie mieszkania – komentuje Jarosław Jędrzyński.
Ekspert dodaje, że choć rekomendacja SIII ograniczy dostępność kredytów hipotecznych, to jednak nie aż w takim stopniu, by rynek nie mógł się do rynku stosownie zaadaptować. Poza tym rekomendacja cywilizuje rynek kredytów hipotecznych. Podobnie jest z ustawą deweloperską, która cywilizuje postępowanie deweloperów, a tym samym przyczynia się do wzrostu zaufania potencjalnych klientów i do większej przejrzystości w działaniu deweloperów, dzięki czemu popyt może przesunąć się z rynku wtórnego na pierwotny.
Tendencja spadkowa się utrzyma
Jak twierdzi Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.com, na dzień dzisiejszy nie istnieją żadne przesłanki wskazujące na trwałe odwrócenie spadkowej tendencji na polskim rynku nieruchomości w roku 2012. Z drugiej strony brakuje racjonalnych podstaw do prognozowania załamania, krachu czy też przeceny znacząco większej, niż obserwowana w ostatnich 2-3 latach. Rynek w trakcie bessy dyskontuje spadki z wyprzedzeniem, dlatego też, choć oficjalnie mówi się o ledwo 15-proc. przecenie od szczytu boomu, to faktycznie wynosi ona na dzień dzisiejszy już ok. dwukrotnie więcej.
Uwzględniając inflację i zakładając brak nadzwyczajnych okoliczności w postaci np. rozpadu strefy euro czy głębokiego załamania koniunktury gospodarczej w UE, rok 2012 może stać się rokiem najkorzystniejszych zakupów i inwestycji na rodzimym rynku real estate, nie tylko z perspektywy minionych czterech lat, ale i lat kolejnych – prognozuje analityk portalu RynekPierwotny.com.
Zdecyduje zagranica
Obecna i postępująca słabość złotego jest swego rodzaju powolnym przygotowywaniem gruntu pod wejście globalnych inwestorów i spekulantów na polski rynek akcji i nieruchomości. To jak zwykle z tego źródła otrzymamy prawdopodobnie pierwszy wiarygodny sygnał zmiany trendów na rynkach finansowych i nieruchomości.
Źródło: rynekpierwotny.com
Wojciech Boczoń