9 sposobów na obniżenie kosztu zakupu mieszkania

Analizy 19.10.2011 (10:30)

Blisko 20 tysięcy złotych – tyle wynoszą koszty transakcyjne przy nabyciu mieszkania o wartości 300 tys. zł na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym są one znacznie mniejsze i wynoszą niewiele ponad 3 tys. zł. Część tych kwot można zaoszczędzić negocjując albo korzystając z promocji.

Chcąc kupić mieszkanie warte 300 tys. zł trzeba czasem wyciągnąć z kieszeni dodatkowo blisko 20 tys. zł. Kwotę tę pochłaniają koszty transakcyjne, o których niestety nie wszyscy potencjalni nabywcy wiedzą. Część tych pieniędzy można zaoszczędzić lub przynajmniej lepiej spożytkować na przykład dzięki:

rezygnacji z formy notarialnej umowy przedwstępnej,
negocjowaniu stawki taksy z notariuszem,
zamówieniu optymalnej liczby odpisów z aktu notarialnego,
rezygnacji z wpisu roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej kupowanego mieszkania,
negocjowaniu stawki prowizji pośrednika,
przeznaczeniu prowizji pośrednika na składkę w programie regularnego oszczędzania,
niepłaceniu prowizji pośrednikowi przy zakupie nowego mieszkania,
niepodleganiu podatkowi PCC przy zakupie nowego mieszkania,
rezygnacji z usługi pośrednika.

Trzeba jednak pamiętać o plusach i minusach wynikających z zastosowania powyższych rozwiązań. Nadmierne oszczędności mogą bowiem generować niemałe ryzyko.

Notariusz może zejść z ceny

Dobrym przykładem kosztu transakcyjnego o negocjowalnej wysokości jest opłata za usługę świadczoną przez notariusza. Warto przypomnieć, że wizyta w kancelarii jest niezbędna, aby przenieść prawo własności do nieruchomości. Nie jest ona jednak wymagana przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. Trzeba pamiętać, że forma zwykła tej umowy w mniejszym stopniu wiąże obie strony. Warto ponadto zaznaczyć, że notariusze często podają wysokość swojego wynagrodzenia jako maksymalne dozwolone stawki. Ich zestawienie znajduje się w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Warto je jednak negocjować. Do taksy notarialnej należy ponadto dodać 23% VAT-u oraz zapłacić za sporządzenie kilku odpisów (6 zł za stronę). Wbrew pozorom zaoszczędzić można nawet na nich. Nie ma bowiem sensu sporządzać nadmiernej liczby odpisów biorąc pod uwagę, że zawsze w przyszłości można ten brak nadrobić. Oryginał aktu pozostaje bowiem w kancelarii rejenta. Minimalna liczba odpisów jaką należy wziąć przy transakcji to trzy sztuki. Wysyłane są one do urzędu skarbowego, sądu wieczysto-księgowego oraz gminy lub spółdzielni. Dodatkowy odpis wymagany byłby przy zakupie mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Zwyczajowo strony transakcji otrzymują po jednym odpisie, choć nie jest to niezbędne.

Wysokość taksy notarialnej
Wartość nieruchomości [w złotych]	Taksa notarialna
do 3 000	100 zł
ponad 3 000 do 10 000	100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł
ponad 10 000 do 30 000	310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł
ponad 30 000 do 60 000	710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł
ponad 60 000 do 1 000 000	1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł
ponad 1 000 000 do 2 000 000	4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł
ponad 2 000 000	6770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł przy maksymalnej kwocie 10 000 zł lub 7 500 zł w przypadku osób należących do I grupy podatkowej wg ustawy o spadkach i darowiznach

Pośrednicy stronią od prowizji?

Kolejnym składnikiem kosztów jest opłata za usługę pośrednictwa, z której oczywiście nie ma konieczności korzystać. Jej wysokość to tradycyjnie 3% plus VAT. Należy jednak pamiętać, że opłata ta jest indywidualnie ustalana podczas podpisywania umowy, a uiszczana jedynie w wypadku sukcesu, czyli zawarcia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Nie zmienia to jednak faktu, że wiele osób nie chce płacić pośrednikowi prowizji. Nie powinno więc dziwić, że agencje starają się ten koszt zminimalizować albo nawet zlikwidować. Przykładem mogą być pośrednicy, którzy nie pobierają prowizji od kupującego. W takim rozwiązaniu może jednak czaić się zagrożenie – cena nieruchomości może być zawyżona właśnie o wysokość teoretycznie nieopłacanej prowizji. Innym rozwiązaniem jest zamiana prowizji na inwestycję w program regularnego oszczędzania. Pieniądze nie trafią wtedy na konto agencji pośrednictwa, ale stanowić będą inwestycję na przyszłość. Należy ponadto zauważyć, że opłaty za pośrednictwo można zupełnie uniknąć nawet korzystając z pomocy pośrednika. Największe firmy na rynku nie pobierają bowiem opłat od kupującego na rynku pierwotnym.

Na koniec nie sposób nie przypomnieć, że w cenie usługi pośrednictwa powinno oczekiwać się pełnej opieki specjalisty na każdym etapie zakupu nieruchomości – od zbadania preferencji klienta i prezentacji wybranych ofert, poprzez szerokie wsparcie prawne, aż po sam protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Za te czynności pośrednik bierze odpowiedzialność, także finansową.

Zaoszczędzić można też w sądzie

Zawarcie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości wymaga ponadto dokonania zmian w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Wysokość opłat na ich dokonanie oczywiście nie podlega negocjacjom, a pobiera je notariusz. Wbrew pozorom nawet jednak na nich można zaoszczędzić. Podpisując umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego trzeba bowiem podjąć decyzję o wpisaniu roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. Czynność ta nie jest obligatoryjna, choć daje nabywcy większe bezpieczeństwo. Opłata za taką operację to 150 zł. Przy podpisaniu umowy końcowej za wykreślenie tego roszczenia pobrane zostanie dodatkowo 75 złotych. Co ciekawe, gdy sąd nie zdąży wpisać do księgi wieczystej roszczenia, przed otrzymaniem żądania jego wykreślenia, to zwróci nienależną część opłaty. Stałym kosztem pozostaje opłata za wpisanie nowego właściciela – 200 zł. Gdy natomiast dla nieruchomości nie była urządzona księga wieczysta (np. w przypadku zakupu na rynku pierwotnym), łączy się to z koniecznością zapłaty dodatkowych 60 zł.

Podatek może być zakwestionowany

Kosztem o nienegocjowalnym wymiarze jest także podatek od czynności cywilno-prawnych. Występuje on przy wszystkich transakcjach mieszkaniami na rynku wtórnym i płacony jest przez kupującego. Stawka tego obciążenia wynosi 2% wartości nieruchomości. Owo sformułowanie – „wartości nieruchomości” – niesie ze sobą duże niebezpieczeństwo. Gdyby bowiem doszło do transakcji przy cenie znacznie niższej niż rynkowa, urząd skarbowy może wymierzyć nabywcy podatek od wartości rynkowej nieruchomości. Z doświadczenia wynika, że urzędy skarbowe wszczynają postępowanie gdy cena transakcyjna odbiega o więcej niż 10 – 20% od cen podobnych nieruchomości (urząd prowadzi własny rejestr transakcji). Gdy więc ktoś kupuje mieszkanie w złym stanie technicznym powinien przygotować jego dokumentację zdjęciową, która może stanowić dobry argument na wypadek kontroli urzędu skarbowego kwestionującego niską wartość nieruchomości. Warto też pamiętać, że podatek musi zostać opłacony już w momencie podpisywania aktu notarialnego. To właśnie rejent pobiera podatek i odprowadza go do kasy państwa.

PCC nie występuje przy nowych lokalach

Podatku tego można jednak uniknąć. Nie występuje on bowiem w przypadku zakupów nowych mieszkań od deweloperów. Budżet państwa jest wtedy zasilany podatkiem VAT zawartym w cenie brutto nabywanego lokalu. Podatek na rynku pierwotnym nie występuje więc jako dodatkowy koszt transakcyjny, co nie znaczy, że nie zasili konta fiskusa.

Na rynku pierwotnym zakup jest sześciokrotnie tańszy

Powyżej przedstawione składniki kosztów związane są jedynie z transakcją i nie zawierają kosztów finansowania hipotecznego. Nabycie mieszkania o wartości 300 tys. zł na rynku pierwotnym wiąże się ze znacznie niższymi kosztami transakcyjnymi. Przy zastosowaniu standardowych rozwiązań na rynku wtórnym można je oszacować na blisko 19,7 tys. zł (co stanowi 6,6% założonej wartości nieruchomości), a na rynku pierwotnym jedynie 3,1 tys. zł (co stanowi niewiele ponad 1% wartości brutto nieruchomości).

Koszty transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym (mieszkanie o wartości 300 tys. zł)
Koszty		Szacunkowe koszty transakcyjne na rynku wtórnym	Szacunkowe koszty transakcyjne na rynku pierwotnym
Transakcyjne	Podatek od czynności cywilno-prawnych (2%)	6 000,00 zł	brak
	Taksa notarialna + VAT	2 423,10 zł	2 423,10 zł
	Wypisy z aktu notarialnego (5 sztuk po 10 stron)	369,00 zł	369,00 zł
	Założenie księgi wieczystej	brak	60,00 zł
	Wpis właściciela w księdze wieczystej	200,00 zł	200,00 zł
	Prowizja za pośrednictwo (2,9%+VAT)	10 701,00 zł	brak
RAZEM		19 693,10 zł	3 052,10 zł