988 zł – tyle kosztuje metr mieszkania wg Min. Finansów

Analizy 04.07.2011 (11:00)

Metr kwadratowy mieszkania można kupić za … 988 zł. Do takiego wniosku można dojść czytając ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynika z niej, że stosując uproszczoną metodę ustalania wartości początkowej mieszkania, które chcemy amortyzować, należy przyjąć właśnie taką cenę metra. Metoda uproszczona to jednak pozorne ułatwienie, znacznie lepiej zastosować metodę opartą na rzeczywistej wartości lokalu, bo korzyść podatkowa będzie większa.

Przedsiębiorcy, którzy prowadzą działalność gospodarczą we własnym mieszkaniu mogą uwzględnić w kosztach uzyskania przychodu amortyzację takiego lokalu. Jest to opłacalne bo amortyzacja wpływa na zmniejszenie podstawy opodatkowania i tym samym podatku do zapłaty. Z drugiej strony nie powoduje wypływu gotówki z kasy firmy ponieważ koszt ten ma charakter niepieniężny. Im więc wyższy odpis amortyzacyjny, tym niższy podatek. Ale uwaga! Amortyzacja to koszt, który obniża zdolność kredytową przedsiębiorcy. Dlatego, gdy będzie się on starał np. o kredyt na zakup innego mieszkania, bank może zaniżyć jego zdolność kredytową.

Stały mnożnik od wielu lat

Jedna z metod ustalania wartości mieszkania, które ma być amortyzowane, przewidziana w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, zakłada, że wartość tę ustala się mnożąc metraż mieszkania przez wskaźnik 988 zł. Można więc przyjąć, że na taką właśnie kwotę Ministerstwo Finansów wycenia przeciętną wartość metra kwadratowego mieszkania w Polsce. Co ciekawe, kwota 988zł jest stawką stałą od wielu lat. Nie jest waloryzowana ani ze względu na stopę inflacji, ani tym bardziej ze względu na faktyczny poziom cen transakcyjnych na rynku obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi.

Dwie transakcje w Polsce po cenie ok. 900 zł za metr

Wspólnie z firmą Home Broker sprawdziliśmy, czy w ogóle jest możliwy zakup mieszkania za cenę 988 zł za metr. Przejrzeliśmy transakcje z ostatnich 12 miesięcy i znaleźliśmy dwa przypadki sprzedaży lokali po zbliżonej cenie – oba w Bytomiu. Za 809 zł za metr zostało sprzedane 105-mieszkanie w kamienicy z 1903 roku, a za 972 zł za metr 108-metrowy lokal w kamienicy z 1930 roku. Oba do generalnego remontu. Przeciętna cena transakcyjna w Bytomiu wyniosła jednak w ostatnich 12 miesiącach ponad 2200 zł za metr i jest to najniższa cena dla miast ujętych w zestawieniu.

Ceny transakcyjne mieszkań z ostatnich 12 miesięcy
Miasto	Średnia cena transakcyjna	Maksymalna cena transakcyjna	Najniższa cena transakcyjna
Warszawa	8 350,45 zł	17 158,27 zł	4 058,26 zł
Kraków	6 805,95 zł	63 925,20 zł	4 152,54 zł
Wrocław	6 276,68 zł	9 408,88 zł	3 863,64 zł
Gdańsk	5 494,73 zł	9 123,71 zł	3 000,00 zł
Poznań	5 394,44 zł	8 080,00 zł	3 303,52 zł
Lublin	4 805,85 zł	8 928,57 zł	2 399,38 zł
Katowice	3 741,72 zł	6 972,55 zł	1 652,78 zł
Łódź	3 960,43 zł	5 968,37 zł	2 222,22 zł
Gdynia	5 265,92 zł	10 135,14 zł	3 224,85 zł
Bydgoszcz	3 843,80 zł	5 500,00 zł	2 005,01 zł
Białystok	4 548,10 zł	8 225,72 zł	3 116,67 zł
Szczecin	4 351,02 zł	5 650,89 zł	2 765,96 zł
Toruń	4 454,96 zł	7 435,90 zł	2 586,21 zł
Leszno	2 853,22 zł	4 228,19 zł	1 240,67 zł
Rzeszów	4 723,73 zł	6 429,88 zł	3 731,34 zł
Bytom	2 208,32 zł	2 992,33 zł	809,52 zł

Źródło: Home Broker

Pozorne ułatwienie

Metoda oparta na stałej stawce 988 zł przypadającej na metr kwadratowy mieszkania zwana jest powszechnie metoda uproszczoną. Tymczasem, z analizy Tax Care wynika, że uproszczenie w jej przypadku jest tylko pozorne. Dużo lepiej zastosować drugą metodę, zwaną metodą zwykłą, w przypadku której wartość początkową mieszkania, które ma być amortyzowane ustala się w oparciu o cenę nabycia.

Można odpisać 1,5% od wartości początkowej

Wartość początkowa jest to baza, od której uzależniona jest wielkość odpisu amortyzacyjnego. Przykładowo, jeśli przedsiębiorca kupuje mieszkanie, wartością początkową będzie cena nabycia. W przypadku otrzymania mieszkania w drodze darowizny – za wartość początkową uznaje się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości. Im więc wartość początkowa wyższa, tym wyższy odpis amortyzacyjny zwiększający koszt podatkowy i tym samym niższy podatek do zapłaty. Odpis amortyzacyjny oblicza się jako iloczyn stawki 1,5% w przypadku lokali mieszkalnych i wartości początkowej.

Metoda zwykła bardziej opłacalna

Którą więc wybrać metodę? Tę, która daje wyższy odpis amortyzacyjny. Niestety amortyzacja uproszczona przyjmująca za cenę metra kwadratowego kwotę 988zł jest w większości przypadków nieopłacalna – wynika z analizy Tax Care.

Przykładowo, przedsiębiorca opodatkowany liniowy (19%), który kupił mieszkanie (50m.kw.) za 250 tys. zł i podjął decyzję o jego amortyzacji dzięki przyjęciu za wartość początkową faktycznej ceny nabycia zaoszczędzi na podatku ok. 700 zł rocznie. Jeśli jednak zdecydowałby się na amortyzację uproszczoną oszczędność podatku będzie znikoma. Wyniesie tylko 140zł.

	Amortyzacja zwykła	Amortyzacja uproszczona
Zakup mieszkania 50m.kw. za cenę 250 tys. zł	250000zł	49400zł (988zł x 50m.kw.)
Stawka amortyzacji	1,5%	1,5%
Roczny odpis amortyzacji	3750zł	741zł
Zmniejszenie podatku o…	712,5zł	140,79zł