Rynek pierwotny – wciąż rosnąca podaż przy stabilnych cenach

W ciągu minionych czterech kwartałów na pierwotnym rynku mieszkaniowym nastąpił istotny wzrost podaży przy nieznacznie zwyżkujących cenach ofertowych. W nadchodzącym roku nie można jednak wykluczyć pewnego ograniczenia ekspansji sprzedażowo – inwestycyjnej deweloperów, głównie za sprawą dość niekorzystnej dla nich ewolucji środowiska rynkowego.

Symboliczny wzrost cen

Jak wynika ze statystyk serwisu RynekPierwotny.pl w siedmiu głównych ośrodkach miejskich kraju, reprezentujących największy obrót na rynku nieruchomości mieszkaniowych, wzrost cen ofertowych mieszkań z pierwszej ręki, porównując wyniki z końca III kw. bieżącego i ubiegłego roku, odnotowano w sześciu przypadkach. Najbardziej podrożał mkw. lokalu deweloperskiego w Trójmieście i Katowicach, odpowiednio o ponad 5 i ponad 6 procent. Relatywnie istotną zwyżkę o 3,7 proc. zanotowała też Warszawa.

Jedyną lokalizacją spośród największych miast, w której ceny uległy niespełna półprocentowemu spadkowi, był Kraków – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Czy jest to pierwszy efekt coraz bardziej nagłaśnianego, tragicznego wręcz stopnia zanieczyszczenia środowiska naturalnego w stolicy Małopolski? Być może jeszcze nie, ale ten aspekt, o ile sytuacja nie ulegnie w przewidywalnym terminie radykalnej zmianie, może już wkrótce znaleźć swoje negatywne przełożenie na drugi w kraju, pod względem atrakcyjności, krakowski rynek nieruchomości mieszkaniowych.

Oferta i cena mkw. mieszkań deweloperskich w największych miastach na koniec III kw. 2014 i 2015 r. wraz ze zmianą procentową r/r.
Miasto	Cena zł/mkw.		Zmiana r/r	Liczba lokali w ofercie		Zmiana r/r
	IX 2015	IX 2014		IX 2015	IX 2014
Warszawa	7809	7530	3,70%	21246	17250	23,16%
Kraków	6525	6554	-0,44%	10065	8182	23,01%
Wrocław	6187	6043	2,38%	9210	8920	3,25%
Poznań	6419	6208	3,39%	4950	4745	4,32%
Trójmiasto	5917	5629	5,11%	5173	4960	4,29%
Łódź	4769	4711	1,23%	2570	2534	1,42%
Katowice	5123	4823	6,22%	2276	2163	5,22%
Źródło: RynekPierwotny.pl

 

W prezentowanych lokalizacjach ceny ofertowe mkw. mieszkań deweloperskich wzrosły średnio o równo 3 proc. O tego typu zmianie nie zadecydowała – jak się należy domyślać – rosnąca podaż, ale rekordowy popyt na mieszkania z pierwszej ręki, zaakcentowany w szczególny sposób w coraz modniejszym Trójmieście oraz w Katowicach, dysponujących jednym z najatrakcyjniejszych krajowych rynków pracy.

Trzeba też pamiętać, że mówimy tu o cenach ofertowych. Ich średnia zwyżka w największych aglomeracjach o zaledwie 3 proc. oznacza, że średni wzrost cen transakcyjnych na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Polsce w ostatnich czterech kwartałach mógł nie przekroczyć poziomu błędu statystycznego, a więc wartości typowo symbolicznej.

Podaż na wysokich obrotach

Pomimo poprawianych z okresu na okres rekordów sprzedaży, podaż mieszkań deweloperskich nie ulega jakimkolwiek symptomom osłabienia. Wręcz przeciwnie, w omawianych siedmiu czołowych aglomeracjach oferta deweloperska wzrosła w sumie r/r aż o blisko 14 procent, co należy uznać za wynik budzący respekt. Na taki rezultat zapracowali w decydującym stopniu przedsiębiorcy budujący mieszkania na sprzedaż w dwóch głównych rodzimych metropoliach – Warszawie i Krakowie. Podaż mieszkań w inwestycjach deweloperskich powiększyła się w ciągu czterech ostatnich kwartałów na dwóch największych krajowych rynkach nieruchomości o blisko jedną czwartą.

W sumie w końcówce minionego kwartału na przedmiotowych rynkach potencjalni klienci deweloperskich biur sprzedaży mogli przebierać w liczbie 55,5 tys. ofert, co jest wolumenem porównywalnym do rekordowych statystyk podaży nowych mieszkań sprzed około trzech lat.

Przed deweloperami trudniejsze czasy

O ile świetna passa rodzimych deweloperów mieszkaniowych jeszcze w końcówce br. jest praktycznie przesądzona, o tyle jej kontynuacja w dotychczasowej skali w zbliżającym się nowym roku może budzić już pewne wątpliwości.

Spektakularny sukces programu Mieszkanie dla Młodych na rynku wtórnym już w dwóch pierwszych miesiącach od jego debiutu w segmencie mieszkań używanych, a następnie podniesienie wkładu własnego kredytów mieszkaniowych od stycznia 2016 roku do 15 proc., to dwa główne czynniki, które mogą zahamować niczym dotychczas niezakłócany marsz deweloperów po kolejne rekordy sprzedażowo-inwestycyjne.

Wprawdzie MdM w największych miastach jest i pozostanie zdominowany przez rynek pierwotny, a 5-procentową zwyżkę wkładu własnego będzie można najprawdopodobniej zastąpić ubezpieczeniem. Mimo to jednak deweloperzy muszą się liczyć od stycznia z dość

Jarosław Jędrzyński