Zakup mieszkania w zabytkowej kamienicy może być bardzo dobrą decyzją pod warunkiem, że zostanie ona należycie przemyślana, a sama nieruchomość dokładnie zbadana. W optymistycznym wariancie możemy kupić świetne mieszkanie, które będzie nam służyć przez lata i zyskiwać na wartości, w pesymistycznym rozwalającą się ruderę, skarbonkę bez dna z nieciekawym sąsiedztwem w komplecie.
Trend na mieszkania w kamienicach wrócił zaledwie kilkanaście lat temu i dominuje zwłaszcza w większych miastach, w których zachowała się tego typu architektura. Niebagatelny wpływ na wybór tego typu budownictwa ma oczywiście argument lokalizacyjny. Osoby, które chcą mieszkać w prestiżowych lokalizacjach oraz w centrach miast, siłą rzeczy muszą spojrzeć przychylnym okiem na kamienice, które okupują ulice m.in. Warszawy, Krakowa czy Łodzi.
Prestiżowe osiedla vs kamienice
Nowe, nawet bardzo prestiżowe, osiedla mieszkaniowe nie są w stanie wygrać lokalizacją z kamienicami, które od dziesiątek lat stoją w najatrakcyjniejszych częściach miast. Kolejnym znaczącym argumentem przemawiającym za wyborem mieszkania w kamienicy jest jej niesamowity klimat.
Grube ceglane mury, które pamiętają nawet czasy wojny, wysoki sufit z możliwością aranżacji antresoli czy wysokie okna znakomicie oświetlające pomieszczenia – są walorami, które przyciągają coraz to nowych entuzjastów kamienic. Bardzo często okazuje się, że w kamienicy, a nawet w poszczególnych mieszkaniach zostały zachowane zabytkowe parkiety lub wykończenia, które nadają nieruchomości dodatkowy prestiż.
Należy jednak pamiętać, że mieszkanie w zabytkowej kamienicy, z racji swojego wieku, nie jest nieruchomością, którą można kupić bez dogłębnego zweryfikowania wszystkich szczegółów. Bardzo ważne jest zwłaszcza sprawdzenie stanu technicznego zarówno budynku, jak i samego lokalu. Kamienice, które pamiętają jeszcze czasy wojny, bardzo często zostały zapomniane przez swoich zarządców. Jeżeli budynek nie doświadczył remontu od dziesiątek lat można przypuszczać, że jego stan techniczny pozostawia wiele do życzenia. W tym celu należy zasięgnąć informacji co do remontu kamienicy, kiedy był i jakich elementów budynku dotyczył.
Kolejną kwestią, którą należy sprawdzić jest rodzaj ogrzewania, który funkcjonuje w kamienicy. Jeżeli kamienica z racji ochrony konserwatorskiej nie może być ocieplona, a my jesteśmy zmuszeni z korzystania z innych metod ogrzewania niż miejskie, możemy być narażeni na wysokie rachunki.
Równie znaczący jest stan samego mieszkania. Ważne jest sprawdzenie instalacji elektrycznych oraz wodno-kanalizacyjnych, ponieważ wymiana właśnie tych elementów generuje największe koszty. Warto też sprawdzić czy w naszym mieszkaniu nie ma grzyba – jest on bowiem bardzo częstym zjawiskiem w starych kamienicach, a usunięcie takiego niechcianego lokatora nie należy do najłatwiejszych. Ważne jest również sprawdzenie w jakim stanie znajduje się stolarka okienna. Może okazać się, że okna są w fatalnym stanie, przez co w zimę mieszkanie będzie notować szybką utratę ciepła. Warto sprawdzić stan podłogi, drzwi, framug oraz innych fragmentów. Jeżeli mamy do czynienia z zabytkową kamienicą może zdarzyć się, że będzie ona posiadała elementy, których odnowienie znacząco podniesie cenę mieszkania.
Po sprawdzeniu kondycji kamienicy należy również sprawdzić stan prawny nieruchomości. Każde mieszkanie powinno posiadać odrębną księgę wieczystą.
– Kwestia prawnego wyodrębnienia lokali wciąż nie jest na porządku dziennym, jeżeli chodzi o stare kamienice. Sprawa jest na tyle ważna, że może stanowić znaczny problem przy remontach w budynku i podziale kosztów –twierdzi Kuba Karliński z firmy Magmillon, twórca projektu Warszawskie Kamienice.
Należy również dowiedzieć się, kto jest właścicielem samej kamienicy. Jeżeli jest nim miasto, może to oznaczać dodatkową biurokrację przy załatwianiu pozwoleń na remonty. Jeszcze większym problemem będzie, gdy owy budynek jest wpisany do rejestru zabytków, wtedy nawet zwykła wymiana okien w mieszkaniu może być barierą nie do przejścia.
Zdaniem Kuby Karlińskiego, warto w tej sytuacji rozejrzeć się za budynkami wykupionymi przez prywatnego inwestora, który podjął się kompleksowej renowacji obiektu. – Takich przypadków jest coraz więcej, ponieważ zabytkowe kamienice przyciągają do siebie nie tylko mieszkańców, ale też inwestorów, którzy kupują całą kamienicę oraz doprowadzają budynek do jak najwyższych standardów –zaznacza ekspert z firmy Magmillon. – W takim przypadku nie musimy martwić się o dodatkowe remonty czy stan prawny, o to musi zadbać inwestor.
Po przeanalizowaniu wszelkich aspektów natury formalno-prawnej powinniśmy skupić się na otoczeniu, pośród którego przyjdzie nam mieszkać. Stare kamienice, we władaniu miasta, często są zamieszkałe przez lokatorów, którzy wykupili mieszkania komunalne. Z reguły są to osoby o niskich dochodach i nie mogą sobie pozwolić na wyższy czynsz, co w przyszłości utrudni sprawę ewentualnych renowacji, których koszty są pokrywane z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej. Warto też zasięgnąć informacji co do bezpieczeństwa danego rejonu, w którym chcemy zakupić mieszkanie. Zdarza się, że z pozoru atrakcyjna okolica, może być zamieszkiwana przez nieciekawy element, który sprawi, że nie będziemy się czuli bezpiecznie w naszym mieszkaniu i otoczeniu. Z drugiej strony warto przeszukiwać zaniedbane tereny w atrakcyjnych lokalizacjach, bo z biegiem czasu z brzydkiego kaczątka może wykluć się piękny łabędź, jak to ma miejsce obecnie np. na Pradze Północ w Warszawie, która po uruchomieniu drugiej linii metra przeżywa swoje odrodzenie.
Mieszkania w kamienicach coraz częściej zaczynają być postrzegane, jako dobra luksusowe. Coraz więcej osób rezygnuje z budowanych masowo nowych osiedli mieszkaniowych na rzecz starych murów, w których zamknięta jest historia setek rodzin. Warto jednak podkreślić, że bardzo często jest to inwestycja na całe życie dla osób, które docenią mieszkanie w tego rodzaju budownictwie. Warto więc – oprócz pewności co do stanu kamienicy, mieszkania i okolicy – być również przekonanym, że my sami będziemy się tam czuć dobrze i komfortowo.
Emmerson
