Niedawno zakończył się szósty kwartał działania programu MdM. Przez osiemnaście miesięcy rządowe dopłaty wpływały na ofertę deweloperów. Skutki działania MdM-u są najbardziej widoczne w sześciu krajowych metropoliach (Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku). Wbrew pozorom, mieszkaniowa pomoc nie zawsze skutkowała wzrostem cen sprzedawanych lokali.
W Krakowie niski limit przyczynił się do spadku cen
Od początku stycznia 2014 roku do końca marca 2015 roku, limity programu Mieszkanie dla Młodych zmieniły się dwukrotnie we wszystkich metropoliach (patrz poniższa tabela). Dane Narodowego Banku Polskiego sugerują, że wysokość tych wskaźników z MdM-u miała wpływ na ceny nowych lokali.
Poniższa tabela przedstawia informacje o średnim koszcie zakupu 1 mkw. mniejszych lokali deweloperskich (do 40 mkw. i 41 mkw. – 60 mkw.). W Poznaniu, Gdańsku i Łodzi program MdM najbardziej wpływał na cenę takich mieszkań. Łódzki rynek może być przykładem tego, jak niedopasowany limit MdM-u przyczynia się do wzrostu średniej ceny transakcyjnej. Największe zmiany odnotowano w drugim i trzecim kwartale 2014 r. Prawdopodobnie była to reakcja łódzkiego rynku na zbyt wysoki limit MdM-u. Nawet po obniżce z października 2014 r. ten wskaźnik był wyższy od średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. (patrz poniższe zestawienie).
Ostatecznie w 2014 roku, dopłatę do wkładu własnego otrzymał co czwarty klient łódzkich deweloperów. Podobny wynik odnotowano również na poznańskim i gdańskim rynku. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu odsetek dotowanych mieszkań nie przekraczał 10% – 11% (wg. danych REAS). Dlatego rządowe dopłaty niejednakowo wpływały na ceny. Związek między limitami MdM i średnim kosztem zakupu metrażu jest dobrze widoczny w Poznaniu. Można bowiem zauważyć, że przeciętne ceny transakcyjne poznańskich lokali z pewnym opóźnieniem podążają za zwiększonym limitem.
Na tle analizowanych miast, z całą pewnością wyróżnia się Kraków. Od początku działania MdM-u, młodzi krakowianie narzekają na limit cenowy. Jest on zbyt niski w stosunku do realiów rynkowych. Ta dysproporcja wymusiła pewne zmiany na deweloperach. Gdy okazało się, że kolejne podwyżki „krakowskiego” limitu są niewielkie, inwestorzy rozpoczęli nowe projekty w peryferyjnych częściach Krakowa. Dzięki temu mieszkania z dopłatą można kupić m.in. na terenie Swoszowic, Mistrzejowic, Wzgórz Krzesławickich oraz Nowej Huty. Modyfikacja w ofercie krakowskich deweloperów, skutkowała obniżkami średnich cen transakcyjnych (patrz poniższa tabela). Trzeba jednak pamiętać, że równocześnie dokonała się pewna zmiana jakościowa na krakowskim rynku. Sprzedano bowiem wiele lokali, których właściciele poniosą dodatkowe koszty dojazdu do centrum miasta.
| Największe rynki pierwotne: zależność między wysokością limitów MdM-u i zmianami średnich cen 1 mkw. nowych lokali (I kw. 2014 r. – I kw. 2015 r.) | |||||
| Średnia transakcyjna cena 1 mkw. nowych mieszkań do 40 mkw. | I kw. 2014 r. | II kw. 2014 r. | III kw. 2014 r. | IV kw. 2014 r. | I kw. 2015 r. |
| Warszawa | 7 473 zł | 7 540 zł | 7 599 zł | 7 605 zł | 7 455 zł |
| Kraków | 6 212 zł | 6 499 zł | 6 003 zł | 5 850 zł | 5 803 zł |
| Łódź | 4 366 zł | 4 406 zł | 4 696 zł | 4 387 zł | 4 562 zł |
| Wrocław | 6 206 zł | 6 088 zł | 6 288 zł | 5 928 zł | 6 371 zł |
| Poznań | 6 024 zł | 6 237 zł | 5 840 zł | 6 060 zł | 6 370 zł |
| Gdańsk | 5 356 zł | 5 901 zł | 5 754 zł | 5 553 zł | 5 723 zł |
| Średnia transakcyjna cena 1 mkw. nowych mieszkań od 41 mkw. do 60 mkw. | I kw. 2014 r. | II kw. 2014 r. | III kw. 2014 r. | IV kw. 2014 r. | I kw. 2015 r. |
| Warszawa | 7 196 zł | 7 212 zł | 7 225 zł | 7 169 zł | 7 306 zł |
| Kraków | 5 993 zł | 6 058 zł | 5 791 zł | 5 602 zł | 5 855 zł |
| Łódź | 4 507 zł | 4 581 zł | 4 649 zł | 4 687 zł | 4 684 zł |
| Wrocław | 5 537 zł | 5 798 zł | 5 736 zł | 5 769 zł | 5 926 zł |
| Poznań | 6 220 zł | 6 086 zł | 5 970 zł | 6 253 zł | 6 290 zł |
| Gdańsk | 5 509 zł | 5 748 zł | 5 701 zł | 5 799 zł | 5 848 zł |
| Limit programu MdM | I kw. 2014 r. |
II kw. 2014 r. | III kw. 2014 r. | IV kw. 2014 r. | I kw. 2015 r. |
| Warszawa | 5 864,65 zł | 6 126,90 zł | 6 583,14 zł | ||
| Kraków | 4 894,45 zł | 5 013,80 zł | 5 083,10 zł | ||
| Łódź | 5 031,40 zł | 4 897,20 zł | 4 717,90 zł | ||
| Wrocław | 4 774,00 zł | 4 983,55 zł | 5 112,25 zł | ||
| Poznań | 5 604,50 zł | 5 907,00 zł | 5 915,80 zł | ||
| Gdańsk | 5 682,05 zł | 5 425,75 zł | 5 303,10 zł | ||
Rządowy program zwiększa sprzedaż małych mieszkań
O wpływie MdM-u na rynek informują nie tylko wyniki dotyczące średnich cen metrażu. Ciekawe wnioski można również wysnuć po sprawdzeniu udziału najmniejszych lokali (do 40 mkw.) w sprzedaży deweloperów. Kompaktowe mieszkania są bardzo popularne wśród beneficjentów MdM-u. Trudno się temu dziwić, skoro w 2014 r. single i bezdzietni małżonkowie stanowili aż 76% uczestników rządowego programu.
Poniższy wykres przedstawia średni udział małych lokali w sprzedaży deweloperów (wyniki za dwa okresy: IV kw. 2013 r. – I kw. 2014 r. oraz I kw. 2014 r. – I kw. 2015 r.). Po odpowiednim przekształceniu danych NBP można zauważyć, że odsetek małych mieszkań wzrósł na terenie pięciu metropolii (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska). W dwóch ostatnich miastach zmiany były znaczące. Można je wiązać z dużą popularnością MdM-u. Co ciekawe, w Krakowie też odnotowano spory wzrost udziału małych lokali. Był on widoczny od II – III kw. 2014 r. To wskazuje, że wpływ na rynek miały zmiany w ofercie deweloperów (tzn. wprowadzenie dużej liczby małych i tanich „M” na peryferiach Krakowa).
Na osobną wzmiankę zasługuje sytuacja dotycząca Łodzi (patrz powyższy wykres). We wspomnianej metropolii, bardzo niski udział kompaktowych lokali (8%) nie wzrósł po uruchomieniu MdM-u. To zjawisko można wytłumaczyć dostępnością metrażu. W Łodzi stosunek ceny 1 mkw. i wynagrodzeń jest na tyle korzystny, że klienci deweloperów (również ci uczestniczący w MdM-ie), nie muszą kupować najmniejszych mieszkań. O takiej dostępności cenowej lokali mogą tylko pomarzyć mieszkańcy pozostałych metropolii.
Andrzej Prajsnar – RynekPierwotny.pl
Wojciech Boczoń
