Kredyt mieszkaniowy pochłania co trzecią zarobioną złotówkę

Dekadę temu za przeciętne wynagrodzenie netto można było kupić 1,4 m kw. mieszkania. Mało? Dziś pensja starcza na o połowę mniej. Gdyby ponadto do zakupu 50-metrowego mieszkania zaprzęgnąć kredyt, rata pochłaniałaby 33% miesięcznego wynagrodzenia. Jest to znacznie lepszy wynik niż w 2009 roku, ale wciąż brakuje dużo do tego z roku 2006, kiedy na ratę wystarczyło przeznaczyć 19% pensji – wynika z szacunków Lion’s Bank.

Szerszy dostęp do kredytów od początku XXI wieku pozwalał Polakom szybko zrealizować marzenie o własnym „M”. Rynek mieszkaniowy nie był jednak na liberalizację dostępu do kredytu przygotowany. Niedostateczna liczba mieszkań oferowanych w sprzedaży spowodowała, że przy dużej liczbie kupujących ceny zaczęły gwałtownie rosnąć. Doskonale widać to na podstawie danych GUS. Te pokazują, że w 2003 i 2004 roku za metr mieszkania płacono przeciętnie około 1,2 tys. zł. Od roku 2005 ceny zaczęły jednak dynamicznie rosnąć. W największych miastach kres tych wzrostów nastąpił na przełomie lat 2007 i 2008, po czym przyszły spadki cen. Nie przeszkadzało to jednak „gusowskiej” średniej rosnąć dalej. Może to wynikać z faktu, że choć w dużych miastach ceny przestały rosnąć, to w mniejszych miejscowościach zahamowanie trendu wzrostowego przyszło później lub po prostu zmieniła się struktura sprzedawanych lokali – np. więcej dokonywano transakcji nieruchomościami droższymi, co podnosiło średnią, choć nie świadczy to o wzroście poziomu cen.

Niezależnie od powodu, efekt był taki, że w 2009 roku za przeciętny metr trzeba było już zapłacić prawie 3,6 tys. zł – 3 razy więcej niż pięć lat wcześniej. Kolejne pięć lat nie przyniosło już tak spektakularnych zmian. Co jednak może dziwić średnia cena transakcyjna w tym czasie wzrosła (dane dla największych miast publikowane przez NBP czy Home Broker sugerują kierunek odwrotny). Na rok 2014 można szacować ją na ponad 3,9 tys. zł za m kw.

Dostępność kredytowa mieszkań w kolejnych latach
Rok	Przeciętna cena miezkania (w zł za m kw.)	Średnie oprocentowanie kredytu złotowego	Rata 30-letniego kredytu za 50-metrowe mieszkanie*	Przeciętne wynagrodzenie „na rękę” osoby pracującej na pełen etat	DTI** (w%)
2003	1223	8,2%	365 zł	1 590 zł	23%
2004	1158	8,1%	343 zł	1 618 zł	21%
2005	1390	6,7%	360 zł	1 665 zł	22%
2006	1443	5,6%	332 zł	1 739 zł	19%
2007	2095	6,1%	507 zł	1 943 zł	26%
2008	2985	8,1%	881 zł	2 106 zł	42%
2009	3596	7,3%	988 zł	2 198 zł	45%
2010	3554	6,6%	908 zł	2 296 zł	40%
2011	3881	6,6%	991 zł	2 433 zł	41%
2012	3940	7,0%	1 047 zł	2 523 zł	41%
2013	3882	5,5%	880 zł	2 612 zł	34%
2014***	3943	5,2%	863 zł	2 655 zł	33%
Opracowanie Lion’s Bank na podstawie danych NBP, GUS i EUROSTATu
* Przy założeniu 20-proc. wkładu własnego
** Stosunek miesięcznej raty do dochodu *** Szacunki

Opracowanie Lion’s Bank na podstawie danych NBP, GUS i EUROSTATu

* Przy założeniu 20-proc. wkładu własnego

** Stosunek miesięcznej raty do dochodu

*** Szacunki

Kredyt odrywa ceny mieszkań od zarobków

To jednak nie tylko ceny mieszkań decydują o łatwości zakupu własnych czterech kątów – przynajmniej nie w przypadku powszechności kredytów hipotecznych zaciąganych w tym celu. Inaczej mogło być w latach 2003 – 2004, gdy zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych rosło o „zaledwie” kilka miliardów złotych rocznie. Wtedy za przeciętne miesięczne wynagrodzenie na rękę osoby pracujące na pełen etat mogły kupić 1,3 – 1,4 m kw. mieszkania. Z aktualnego punktu widzenia jest to wysoki wynik. W kolejnych latach bowiem, gdy zadłużenie na cele mieszkaniowe rosło po kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt miliardów rocznie, ceny mieszkań zaczęły dynamicznie rosnąć odrywając się od poziomu wynagrodzeń. Efekt? 2005 – 2009 możliwości nabywcze stopniały do 0,6 m kw. mieszkania za jedną pensję. Oczywiście jest to średnia dla całego kraju, a więc w największych miastach, gdzie średnia cena płacona za przeciętny metr jest dwukrotnie wyższa niż średnia krajowa, możliwości nabywcze są niższe. Kolejne lata przyniosły niewielką poprawę możliwości nabywczych. Krajowa średnia to obecnie 0,67 m kw. mieszkania za pojedynczą miesięczną pensję netto. W największych miastach poprawa ta była bez wątpienia znacznie bardziej wyraźna. Powód jest prosty – w największych miastach ceny nieruchomości od początku 2008 roku wyraźnie spadły – o około 15 – 20%, podczas gdy średnia pensja wzrosła.

Tanio na kredyt było 8 lat temu

Dane publikowane przez GUS i NBP pozwalają ponadto odpowiedzieć na pytanie – skąd wziął się wzrost popularności kredytów w latach 2003 – 2007? W latach tych singiel zatrudniony na pełen etat musiał wydać jedynie 20 – 25% swojego wynagrodzenia na ratę kredytu zaciągniętego na zakup 50-metrowego mieszkania przy 20-proc. wkładzie własnym. Co więcej obliczenia te zakładają zadłużenie w rodzimej walucie, a w latach o których mowa to kredyty walutowe święciły triumfy jako „tańsze”. Wracając jednak do meritum, trudno się dziwić skokowemu wzrostowi popularności kredytów hipotecznych jako sposobu finansowania zakupu własnego „M”, gdyż za relatywnie niewielką część domowego budżetu można było realizować potrzeby mieszkaniowe. Rekordowy pod tym względem był rok 2006, kiedy singiel musiał wydać przeciętnie 19% swojej pensji, aby opłacić ratę kredytu zaciągniętego w złotym na zakup 50-metrowego lokum (średnia dla całej Polski, w dużych miastach było to oczywiście więcej). Załamanie na rynku kredytowym i wzrost cen nieruchomości już w 3 lata później spowodował, że modelowy kredytobiorca musiałby wydawać na podobny cel aż 45% swojego comiesięcznego wynagrodzenia.

Kolejne lata przynosiły stopniową poprawę. Najnowsze dane – dla roku 2014 – sugerują, że singiel kupujący 50-metrowe lokum musi wydać na ratę 33% swojego wynagrodzenia.

Jak wcześniej wspomniano jest to jednak wynik średni dla całego kraju, a więc łatwiej singlowi byłoby sfinansować modelową transakcję, gdyby zarabiając średnią krajową mieszkał w mniejszej miejscowości, gdzie mieszkania są tańsze. Odwrotnie byłoby, gdyby kupić chciał mieszkanie w Warszawie, Krakowie, Poznaniu czy Wrocławiu, gdzie poziom cen jest o 50 – 100% wyższy niż krajowa średnia, a wynagrodzenia są wyższe o od 3 do 35% od przeciętnych.

Bartosz Turek, Lion’s Bank