Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, przy założeniu, że strona kupująca i sprzedająca są od siebie niezależne oraz nie działają w sytuacji przymusowej mając stanowczy zamiar zawarcia umowy sprzedaży. Istotne jest także, czy upłynął wystarczający czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku oraz do wynegocjowania warunków transakcji.
Na różnice w kształtowaniu się wartości nieruchomości wpływ mają liczne atrybuty, które uzależnione są m.in. od jej typu i przeznaczenia. Innego rodzaju cechy determinują bowiem wartość nieruchomości gruntowych lub zabudowanych, które dodatkowo różnią się przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium. Innego typu cechy mają szczególnie ważne znaczenie dla nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym, komercyjnym, leśnym lub rolnym.
Istotność poszczególnych walorów jest ściśle uzależniona od preferencji podmiotów funkcjonujących na lokalnym rynku. Najbardziej charakterystyczną cechą nieruchomości, która posiada największy wpływ na jej wartość (bez względu na przeznaczenie) jest zazwyczaj lokalizacja i atrakcyjność położenia. Wagę tej cechy można oszacować w sposób analityczny porównując dwie identyczne nieruchomości, które zlokalizowane są w różnych rejonach. Przykładowo, porównując dwa podobne do siebie mieszkania zlokalizowane w różnych częściach miasta będziemy w stanie obliczyć, jak wysoki wpływ na jej wartość posiada atrybut związany z umiejscowieniem obiektu.
Istotą tego typu obliczeń jest jednak, aby porównywane do siebie nieruchomości były rzeczywiście jak najbardziej zbliżone, pod kątem pozostałych cech. Z przeprowadzanych na rynku analiz i badań wynika, że lokalizacja nieruchomości może mieć nawet ok. 30 proc. (lub większy) udział w kształtowaniu wartości nieruchomości. Określając poszczególne atrybuty determinujące wartość należy wykluczać obiekty, które w zdecydowany i rażący sposób wyróżniają się na tle lokalnego rynku nieruchomości. Należy również zwrócić uwagę na inny sposób postrzegania atrakcyjności lokalizacji w kontekście przeznaczenia nieruchomości.
W przypadku nieruchomości mieszkaniowych preferowana lokalizacja na rynku może znacznie różnić się od nieruchomości o przeznaczeniu handlowo-usługowym. Osoby decydujące się na zakup mieszkania lub domu cenią sobie niski poziom uciążliwego hałasu, wybierając często spokojne dzielnice, kosztem większego oddalenia od centrum. Z kolei osoby poszukujące lokalizacji dla lokalu użytkowego będą z pewnością kierowały się większym natężeniem ruchu (kołowego, pieszego) i lepszą ekspozycją dla potencjalnych klientów. Dla nieruchomości wakacyjnych niebagatelne znaczenie mają tymczasem walory widokowe, które w zdecydowanym stopniu potrafią zaważyć o ostatecznej wartości apartamentu.
Cechą, która w pośredni sposób wiąże się z atrybutem lokalizacji jest sąsiedztwo i otoczenie nieruchomości. W tym przypadku również istotne są różnice pomiędzy nieruchomościami o różnym przeznaczeniu. Osoby poszukujące mieszkań lub domów, coraz częściej decydują się na zakup nieruchomości położonej w niewielkiej odległości od terenów zielonych. Ważna jest również bliskość obiektów użyteczności publicznej, parków, placów zabaw etc. Sąsiedztwo i otoczenie bardzo często postrzegane jest jako druga obok lokalizacji najważniejsza z cech determinujących wartość nieruchomości. Z punktu widzenia wyceny istotny jest także stan techniczny, standard i stan zagospodarowania nieruchomości (szczególnie w przypadku nieruchomości gruntowych).
Istotne jest także, czy nieruchomość posiada uregulowany stan prawny oraz założoną księgę wieczystą. Tym bardziej podejrzenia powinny wzbudzać oferty nieruchomości o atrakcyjnej lokalizacji, sąsiedztwie i standardzie, które eksponowane są na rynku przez dłuższy czas w relatywnie niskiej cenie. Może to oznaczać, że nieruchomość posiada np. nieuporządkowane kwestie dotyczące własności lub obciążona jest ograniczonymi prawami rzeczowymi. Kolejną ważną cechą jest dostępność komunikacyjna i połączenie z pozostałą częścią miasta lub aglomeracji. Istotna jest w tym przypadku również bliska obecność przystanków komunikacji masowej (tramwaje, autobusy).
Dostępność komunikacyjna jest również szczególnie ważna dla większych obiektów o przeznaczeniu usługowo-handlowym, które ze względu na swój wielkopowierzchniowy charakter najczęściej są lokalizowane w oddaleniu od centrów miast. Należy zwrócić jednak uwagę, iż dla nieruchomości mieszkalnych bliskość drogi o dużym natężeniu ruchu może dla odmiany obniżać jej wartość. Na wartość domów i mieszkań wpływa także powierzchnia. Od lat obserwowana jest tendencja, która stanowi o tym, że wraz ze wzrostem powierzchni obniża się jednostkowa cena metra kwadratowego.
Wyjątek w ostatnim czasie stanowią największe apartamenty z rynku pierwotnego (4-pokojowe i większe), dla których poziom cen jest wysoki ze względu na ich ekskluzywne wykończenie i atrakcyjne usytuowanie w budynku (najwyższe piętra).
Filip Jurczak – TargiMieszkaniowe.net
Wojciech Boczoń
