Home Broker przyjrzał się transakcjom dokonanym przez swoich klientów i sprawdził, jak bliskość stacji metra wpływa na cenę mieszkania. Analiza cen w dzielnicach wzdłuż pierwszej linii podziemnej kolejki w Warszawie pokazuje, że czynnik ten ma spore znaczenie.
Choć pierwsze plany budowy metra w Warszawie pojawiły się niemal przed stu laty, to dopiero jesienią 2008 roku budowa została oficjalnie zakończona, otwarto wówczas trzy ostatnie stacje na Bielanach. Deweloperzy już kilkanaście lat temu zachęcali do zakupu mieszkań przy metrze, którego jeszcze nie ma i… nadal tak robią. Problem polega jednak na tym, że zbudowanie osiedla w pobliżu stacji metra nie jest proste – brakuje tam bowiem dostępnych działek, są więc nieruchomości są drogie.
Home Broker wziął pod lupę ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie i na tej podstawie policzył, o ile różnią się w poszczególnych dzielnicach ceny mieszkań przy metrze od tych od niego oddalonych. W analizie nie uwzględniono Śródmieścia, gdyż pod względem nieruchomości jest to dzielnica specyficzna jeśli chodzi o ceny nieruchomości. Wysokie ceny na przykład na Starym Mieście i wzdłuż Traktu Królewskiego oraz w apartamentowcach budowanych na Powiślu mogłyby zaburzyć statystykę. Na placu boju pozostały więc: Ursynów, Mokotów, Żoliborz i Bielany. Ceny nieruchomości wzdłuż drugiej linii metra to materiał na oddzielną analizę.
Przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania w zależności od odległości od stacji metra
| Dzielnica | Z dostępem do metra |
Bez dostępu do metra |
Różnica |
| Ursynów | 8 629 zł | 7 576 zł | 13,9% |
| Mokotów | 8 697 zł | 7 743 zł | 12,3% |
| Żoliborz | 8 888 zł | 7 324 zł | 21,4% |
| Bielany | 7 383 zł | 6 889 zł | 7,2% |
Źródło: transakcje klientów Home Broker;
założenie: „z dostępem do metra” oznacza w promieniu 400 m od stacji
Kilkanaście proc. różnicy w cenie
Z danych z transakcji klientów Home Broker wynika, że na Ursynowie metr mieszkania położonego nie dalej niż 5 min. marszu od stacji metra kosztuje przeciętnie 8629 zł. Jest to jednak trzecia największa dzielnica w mieście (większa niż całe Krosno czy Słupsk) i oferta nieruchomości jest bardzo zróżnicowana. Już oddalenie się od stacji metra o 600-800 metrów powoduje spadek cen mieszkań. Przeciętna cena transakcyjna mieszkania bez bliskiego dostępu stacji metra to 7576 zł za mkw. To oznacza, że mieszkania przy Ursynowskim metrze są droższe o 13,9 proc.
Podobna dysproporcja występuje na Mokotowie. Przy czym tutaj należy zwrócić uwagę na prężnie rozwijający się obszar Służewca i Służewa, gdzie zlokalizowane jest duże centrum biurowe, które przyciąga także deweloperów. Do metra stamtąd blisko nie jest, ale ceny bywają wysokie. Bilansuje się to jednak z tańszymi mieszkaniami na Dolnym Mokotowie, który jest oddalony od pierwszej linii stołecznego metra. W efekcie mokotowskie mieszkania położone przy stacjach metra kosztują przeciętnie 8697 zł za mkw., o 12,3 proc. więcej niż nieruchomości w tej dzielnicy bez szybkiego dostępu do podziemnej kolejki (7743 zł za mkw.).
Żoliborz najbardziej zróżnicowany
Największą różnicę w cenach mieszkań jeśli chodzi o te w pobliżu metra i dalej od niego, zaobserwowaliśmy na Żoliborzu, gdzie najdroższe mieszkania zlokalizowane są w okolicy Placu Wilsona (z dostępem do stacji metra o tej samej nazwie), jednak nie brakuje też relatywnie niedrogich osiedli wybudowanych kilkadziesiąt lat temu (np. na Sadach Żoliborskich). Przeciętna cena mieszkania na Żoliborzu w pobliżu stacji metra to 8888 zł za mkw., podczas gdy poza obszarem sąsiadującym z nim – 7324 zł za mkw. Różnica wynosi 21,4 proc.
Idąc dalej na północ docieramy na Bielany, gdzie pierwsza linia metra dotarła najpóźniej. Tutaj również chcący zamieszkać w pobliżu stacji metra (na obszarze dzielnicy są cztery) muszą liczyć się z wyższymi cenami, ale różnica jest skromniejsza niż w przypadku Ursynowa, Mokotowa i Żoliborza. Metr mieszkania w pobliżu którejś ze stacji kolejki to średnio 7383 zł, o 7,2 proc. więcej niż bez tego udogodnienia (6889 zł za mkw.).
Mieszkanie przy metrze to jedna z najbardziej poszukiwanych lokalizacji w stolicy. Metro jest mało awaryjne, przewidywalne, nie stoi w korkach i pozwala szybko przemieścić się z jednej dzielnicy do drugiej. Nic więc dziwnego, że ceny mieszkań położonych blisko stacji są wyższe.
Marcin Krasoń
Home Broker
Wojciech Boczoń