Raport z rynku nieruchomości – wrzesień 2014

Ceny ofertowe mieszkań używanych stoją w miejscu – wynika z najnowszego raportu portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance. W porównaniu z lipcem br. średnie ceny metra kwadratowego lokali w największych polskich miastach zmieniły się zaledwie o kilkadziesiąt złotych. Wyjątkiem pozostaje Sopot, w którym średnia stawka wzrosła w ubiegłym miesiącu o 122 zł.

Przełom lipca i sierpnia, a więc okresu tradycyjnie wykorzystywanego na wypoczynek, upłynął pod znakiem stabilizacji cen na wtórnym rynku mieszkaniowym. Jak wynika z analizy portalu nieruchomości Domy.pl w tym czasie średnie stawki jakich żądali zbywcy uległy minimalnym zmianom – tylko w 5 z 18 największych polskich miast skala wzrostów lub spadków przekroczyła 1%.

Zwyżkę cen – o 1,3% – zanotowały miasta zajmujące skrajne pozycje w rankingu cenowym portalu Domy.pl: najdroższy Sopot, w którym m2 zdrożał o 122 zł i najtańszy Gorzów Wlkp., gdzie w sierpniu właściciele żądali za m2 oferowanych lokali średnio o 39 zł więcej niż przed miesiącem.

W tym samym czasie o ponad 70 zł spadła średnia cena ofertowa za m2 używanego mieszkania w Kielcach i Olsztynie.

Porównując obecne ceny ofertowe z tymi sprzed roku, łatwo zauważyć, że w zdecydowanej większości miast na zakup mieszkania trzeba dziś przeznaczyć nieco większa kwotę. Największy wzrost średnich stawek rok do roku zanotowało Opole (o 6%), Gdańsk (o 5,1%) oraz Katowice (o 3,9%).

Stawki niższe niż przed rokiem zanotowały w sierpniu Kielce (o 2,5%), Rzeszów (o 0,4%) i Lublin (o 0,3%). W wymiarze kwotowym obniżki te wynoszą odpowiednio: 107 zł, 19 zł i 13 zł. Zatem w przypadku zakupu mieszkania o powierzchni np. 50 m2 dadzą one w Kielcach oszczędność ponad 5 000 zł. W Rzeszowie i Lublinie nabywca praktycznie ich nie odczuje – po wartej prawie ćwierć miliona złotych transakcji (średni koszt zakupu 50-metrowego lokalu) w kieszeni zostanie mu bowiem mniej niż tysiąc złotych.

miasto	ceny mieszkań w sierpniu 2014 r.				zmiana średniej mdm (%)	zmiana średniej rdr (%)
	średnia PLN/m2	mediana* PLN/m2	najtańsze* PLN/m2	najdroższe* PLN/m2
Białystok	4353	4260	2966	6003	-0,7	0,6
Bydgoszcz	3830	3786	2394	5465	0,6	0,8
Gdańsk	5861	5360	3698	10590	-0,4	5,1
Gdynia	6029	5500	3725	10862	-0,2	2,7
Gorzów Wlkp.	2955	2917	1847	4348	1,3	1,7
Katowice	3943	3686	2459	6307	0,5	3,9
Kielce	4191	4071	3225	5653	-1,7	-2,5
Kraków	6933	6553	4320	11605	0,8	1,2
Lublin	4822	4864	3212	6443	-0,3	-0,3
Łódź	3828	3692	2436	5708	-1,6	0,9
Olsztyn	4314	4269	3110	5787	-1,7	0,4
Opole	4225	4154	2970	5800	0,6	6,0
Poznań	5432	5306	3571	7800	0,1	0,9
Rzeszów	4792	4755	3631	5863	0,7	-0,4
Sopot	9446	8936	5713	16119	1,3	3,5
Szczecin	4229	4166	2657	6139	0,6	1,9
Warszawa	8398	7981	5481	13529	0,9	1,6
Wrocław	5786	5583	3963	8701	0,0	1,0

*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2

Kredyty nowe: Marże nie przestają rosnąć

Średnia rata od 100 000 zł pożyczonych na 30 lat wynosi aktualnie 505 zł, o 9 zł mniej niż w sierpniu. To sytuacja niespotykana od wielu miesięcy, banki zaprzestały na chwilę podwyższać marże utrzymując średnią tuż przed pułapem 2 proc. Jednocześnie spadł doliczany do zmiennego oprocentowania kredytów mieszkaniowych WIBOR 3M. W oczekiwaniu na obniżkę stóp procentowych zniżył się z blisko 2,7 proc. do 2,5 proc. Koniec końców średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych przedstawia się wyjątkowo atrakcyjnie i wynosi około 4,5 proc. W najbliższym czasie można się spodziewać dalszego spadku WIBOR-u, ale czy znów nie ruszą wzrosty marż, pewności już mieć nie można.

Zdecydowanym na kredyt, nawet kosztem wyższych odsetek, banki nie sfinansują całej nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi zasadami klient musi wyłożyć z własnej kieszeni co najmniej 5 proc. wartości nieruchomości. A już za cztery miesiące, od stycznia 2015 r. wymagany wkład własny wyniesie 10 proc. Pieniądze te nie powinny pochodzić z innej pożyczki, co klient musi poświadczyć stosownym oświadczeniem.

Oszczędności nie muszą mieć korzystający z dopłat do kredytów w programie „Mieszkanie dla Młodych”. Wkład własny zapłaci za nich państwo, ale tylko wtedy, gdy spełnione zostaną liczne warunki. Aby otrzymać finansowe wsparcie, zainteresowany powinien zaciągnąć kredyt złotowy na minimum 15 lat na co najmniej połowę ceny nieruchomości, tylko z rynku pierwotnego.

Rodzina bezdzietna i singiel dostają od państwa 10 proc. ceny mieszkania (liczone od odpowiedniego limitu ceny). Jeśli mają potomków dofinansowanie wynosi 15 proc. Kolejne 5 proc. można dostać przy trzecim dziecku. Dofinansowaniem może być objęte maksymalnie 50 m kw. mieszkania lub domu o powierzchni odpowiednio do: 75 m kw. i 100 m kw. Odpowiedź na pytanie czy dziś brać kredyt z pomocą państwa nie jest jednak łatwa, bo od października zmieniają się limity cen mieszkań akceptowanych w programie, co może np. zwiększyć ich wybór, ale również zawęzić, od stycznia przyszłego roku szykują się natomiast zmiany w wysokości dopłat. Rząd chce uatrakcyjnić program oferując zamiast obecnych 15 proc. – 20 proc. wsparcia dla rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci. Rodziny z trojgiem lub większą liczbą dzieci otrzymywałyby dofinansowanie 25 proc. wartości mieszkania.

O kredyt MdM można obecnie starać się w 12 bankach: PKO BP, Pekao, Getin Noble Bank, Alior, SGB, BGŻ, BPS, Millennium, EuroBank, Deutsche Bank, BOŚ oraz BZ WBK.

Kredyty spłacane: Złotowe znów staniały, lepiej mają się też spłacający w euro, ale franki dają się we znaki

Rekordowo niski od ponad roku WIBOR 3M stał się jeszcze niższy. W efekcie koszty obsługi kredytów złotowych dalej maleją. Obecnie stawka WIBOR-u 3M spadła do 2,5 proc., co odpowiada obniżce głównej stopy procentowej z obecnych 2,5 proc. do 2,25 proc. Choć RPP jeszcze tego nie zrobiła, rynek już tak. I jeśli komuś bank właśnie zaktualizował stawkę WIBOR-u, to przy marży 1,5 proc. dla każdych 100 tys. zł pożyczonych na 30 lat rata wynosi – 477 zł, 10 zł mniej niż miesiąc temu i ponad 150 zł mniej niż dwa lata temu. Ale na tym nie koniec swoistej „promocji”, bo oczekiwania rynku co do spadku stóp procentowych są dużo śmielsze. Jak wynika z prognoz inwestorów kupujących instrumenty pochodne związane z wysokością stóp procentowych, według nich WIBOR 3M za trzy do sześciu miesięcy może spaść poniżej 2 pkt. proc., co zakłada podstawową stopę procentową poniżej 2 proc. Spłacającym kredyty złotowe będzie więc jeszcze lżej.

Na rynku kredytów walutowym wciąż jest niespokojnie, przełom sierpnia i września przyniósł spore zwyżki kursów walut, a przy niskim oprocentowaniu kredytów w euro i franku to właśnie cena waluty decyduje o wysokości raty. Ostatecznie się nieco uspokoiło, w euro m.in. za sprawą obniżki stóp procentowych. Główna stopa Eurostrefy spadła na początku września z 0,15 proc. do 0,05 proc., a EURIBOR 3M z 0,2 do 0,15 proc. EBC zdecydował się również na skup papierów z rynku, co sprawiło, że nie tylko obniżyło się oprocentowanie kredytów, ale także spadła siła unijnej waluty. Z pewnością poprawiło to nastroje spłacających kredyty w euro, bo kłopoty na Ukrainie wciąż przyczyniają się do znaczącego zamieszania na rynku walutowym. Maksimum notowań euro na foreksie przekroczyło w ostatnim miesiącu 4,23 zł (nie przebijając jednak szczytu z marca – 4,245 zł), ale aktualnie notowania zeszły już do ok. 4,17 zł.

Tak dobrze nie poszło obsługującym kredyty we franku, który ostatnio pobił marcowy rekord i zbliżył się do wysokich notowań z lipca 2013 r., osiągając cenę 3,51 zł. Ostatecznie spadł do 3,46 zł. Szwajcarski Bank Narodowy od dawna już robi co może, aby osłabić swoją walutę. Stopy procentowe w Szwajcarii już znajdują się w przedziale 0-0,25 proc. LIBOR CHF 3M od ponad dwóch lat plasuje się poniżej 0,1 pkt proc. Obecnie wynosi zaledwie 0,018 proc. A SNB interweniuje, aby utrzymać kurs franka w relacji 1,2 CHF za 1 EUR.

Marcin Drogomirecki | Domy.pl – część nieruchomościowa
Halina Kochalska | Open Finance – część kredytowa