Coraz wolniej ubywa pieniędzy z budżetu programu „Mieszkanie dla młodych”. W efekcie nawet ponad połowa kwot zarezerwowanych na ten rok może przepaść. Zarówno z punktu widzenia beneficjentów, jak i budżetu pieniądze te można było wydać efektywniej – wynika z szacunków Lions Bank.
Po 6 miesiącach działania programu „Mieszkanie dla młodych wykorzystano 187 mln złotych. Większość tych pieniędzy wydano z budżetu na 2014 rok, a w niewielkim zakresie korzystano z budżetów na 2015 i 2016 rok.
Najważniejsza wydaje się tu informacja, że z pieniędzy przewidzianych na sam 2014 rok zakontraktowano jedynie 149,8 mln złotych. To tylko 24,97% z zaplanowanej kwoty 600 mln zł. Jeśli sytuacja dalej będzie się tak rozwijać kwota przynajmniej 300 mln złotych nie zostanie wykorzystana, a więc z punktu widzenia potencjalnych beneficjentów, przepadnie wracając do budżetu. Mechanizm wydatkowania środków z tego programu wsparcia zakłada bowiem, że pieniądze zarezerwowane w budżecie na dany rok mogą być wydane tylko w tymże roku.
Wyższe limity lub uwolnienie barier
Nie powinno więc dziwić, że w przestrzeni publicznej pojawiają się pomysły podwyższenia limitów cen (obecnie 10% ponad przeciętne koszty budowy metra mieszkania), kwot dopłat (obecnie 10 – 20% przeciętnych kosztów budowy) lub złagodzenia ograniczeń poprzez umożliwienie korzystania z dopłat dla osób budujących domy. To pozwoliłoby podnieść wykorzystanie kwot zarezerwowanych na „Mieszkanie dla młodych”. Trzeba się jednak zastanowić czy programowi temu niezbędna jest tego rodzaju ewolucja, czy raczej rewolucja. Pomysłów zarówno na jedną jak i na drugą jest wiele. Gdyby jednak pokusić się o przemodelowanie całego mechanizmu wsparcia budownictwa mieszkaniowego w Polsce można skorzystać z przynajmniej trzech pomysłów, które z powodzeniem działają na Zachodzie.
Dopłaty do miliona depozytów zamiast stu tysięcy mieszkań
Pierwszym z nich jest lansowany przez Związek Banków Polskich projekt kas mieszkaniowych, co z powodzeniem działa np. w Niemczech, na Węgrzech czy w Czechach. Chodzi tu o wspierany z budżetu system długoterminowego oszczędzania. Mógłby on na przykład polegać na tym, że przyszły nabywca mieszkania zobowiązywałby się do regularnego odkładania 500 zł miesięcznie na mieszkanie. Zachętą mogłoby być wyższe oprocentowanie (np. 7% z czego tylko część dopłacałby budżet) oraz brak tzw. „podatku belki”, co pozwalałoby przez 5 lat oszczędzania zgromadzić spory wkład własny w kwocie około 40 tys. zł.
Co warto podkreślić, mechanizm ten wymagałby wspomagania budżetowego głównie na początku, a więc w okresie, kiedy beneficjenci gromadziliby środki na wkład własny. Z nawiązką środki budżetowe wydane na ten cel powinny wrócić do fiskusa wraz z przejściem programu w okres, w którym beneficjenci zaczęliby kupować mieszkania. Należy przypomnieć, że z taką decyzją wiążą się spore przychody dla budżetu. Podatki dochodowe (PIT i CIT) i pośrednie (VAT) płacą bowiem: deweloperzy, banki udzielające kredytów hipotecznych, notariusze, rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy, firmy produkujące i sprzedające materiały budowlane oraz sami wykonawcy. Pieniądze wydane z budżetu powinny więc do niego z nawiązką wrócić. Szacunki Lions Bank sugerują, że 3,5 mld zł, czyli pieniądze zarezerwowane na 5 lat działania „Mieszkania dla młodych”, mogłyby pomóc milionowi rodzin zdobyć wkład własny na zakup mieszkania. Dla porównania z „Mieszkania dla młodych” skorzystać ma około 100 – 150 tys. rodzin.
Mechanizm na trudne lata
Mechanizm wydatkowania pieniędzy w programie „Mieszkanie dla młodych” został stworzony w taki sposób, aby w pierwszych latach obowiązywania obciążać budżet w umiarkowanym stopniu (niewykorzystane środki wracają do kasy państwa). Nie powinno to dziwić, biorąc pod uwagę spowolnienie gospodarcze i trudności budżetowe. Lektura ustawy pokazuje bowiem, że o tym, czy beneficjent będzie korzystał z budżetu przewidzianego na rok 2014, 2015, 2016, 2017 czy 2018, decydować będzie w uproszczeniu prognozowany moment oddania inwestycji do użytkowania. W efekcie w ciągu zaledwie pierwszego roku działania programu pieniędzy do wydania jest tyle, że można kupić z dopłatą około 20 – 30 tys. mieszkań deweloperskich.
Problem w tym, że deweloperzy nie mają aż tylu mieszkań kwalifikujących się do dopłat, które zbudowane zostaną najpóźniej do końca 2014 r., a ponadto program w pierwszym roku dopiero się rozkręca (ofertę przygotowują kolejne banki i deweloperzy, budowana jest znajomość produktu wśród nabywców). Popularność „Mieszkania dla młodych” stopniowo powinna rosnąć. W efekcie w kolejnych latach pieniędzy może zabraknąć. Nie powinno to nastąpić jednak wcześniej niż w 2016 r. – wtedy do użytkowania oddawane będą mieszkania, których budowa rozpoczęła się pod koniec 2013 i w 2014 r., a więc w latach wyraźnego ożywienia.
Zamiast dać wystarczy pożyczyć lub zagwarantować
Innym rozwiązaniem, które pozwoliłoby efektywniej wydawać pieniądze z programu „Mieszkanie dla młodych” mógłby być system gwarancji lub preferencyjnych pożyczek. Na takie wsparcie mogą obecnie liczyć mieszkańcy Wielkiej Brytanii. Tam nie wprowadzono ograniczeń powierzchniowych nieruchomości lub wiekowych beneficjentów, Na nieruchomość wydać można wielokrotnie więcej niż nad Wisłą (600 tys. funtów w Anglii, 400 tys. w Szkocji i 300 tys. w Walii), a z pomocą państwa można nabyć zarówno nowe jak i używane nieruchomości. Wszystko dlatego, że zaproponowany na wyspach mechanizm wsparcia jest z punktu widzenia budżetu mniej kosztowny, a więc nie trzeba go aż tak ograniczać. Jak to jest możliwe?
W jednym z wariantów jeśli nabywca posiada 5-proc. wkład własny, może liczyć nawet na dodatkowe 20% w formie preferencyjnej pożyczki, która przez 5 lat jest nieoprocentowana, a potem oprocentowanie jest bardzo niskie (1 pkt. proc. ponad inflację). Pożyczkę można spłacić w dowolnym momencie – nawet przed upływem pięcioletniego okresu bezodsetkowego lub najpóźniej wraz ze sprzedażą nieruchomości. Co ważne, jeśli ktoś skorzysta z tego modelu i sprzeda kupioną z rządową pomocą nieruchomość, będzie się także musiał podzielić z państwem pieniędzmi ze sprzedaży. Jeśli pożyczka nie jest spłacona, to 20% ceny sprzedaży trafi do budżetu (niezależnie od tego, czy nieruchomość zyskała czy straciła na wartości). Pieniądze raz wykorzystane do wsparcia rynku nieruchomości docelowo wrócą więc do budżetu i dalej będzie można je wykorzystywać dla wsparcia sektora mieszkaniowego.
Drugi system oparty jest o gwarancje dawane przez państwo. W tym wypadku przyszły nabywca także musi posiadać 5-proc. wkład własny. Kolejne 15% gwarantuje państwo, co z punktu widzenia banku mocno podnosi wiarygodność kredytobiorcy, a więc nabywcy łatwiej jest uzyskać kredyt, a dla budżetu koszty są minimalne. Dla nabywcy rozwiązanie drugie jest droższe niż pierwsze, bo zaciągając kredyt z gwarancją trzeba płacić raty od całego kredytu (w pierwszym 20% ceny nieruchomości pokrywana jest nieoprocentowaną, a potem niskooprocentowaną pożyczką z budżetu). Plusem systemu gwarancji jest jednak fakt, że sprzedając nieruchomość, właściciel nie musi dzielić się ceną sprzedaży z budżetem.
Bartosz Turek
Lions Bank
Wojciech Boczoń