Wynajmowanie mieszkań opiera się w dużej mierze na środowisku studenckim. Gdyby nie ośrodki akademickie w wielu polskich miastach rynek wynajmu mieszkań praktycznie by nie istniał. Inwestując w mieszkania pod wynajem należy brać pod uwagę potrzeby tej grupy najemców.
Potrzeby studentów wynajmujących mieszkania nie różnią się znacząco od potrzeb przeciętnego najemcy. Zwykle najbardziej istotnymi czynnikami jest lokalizacja oraz stosunek ceny do jakości oferowanego mieszkania. – Z roku na rok studenci są coraz bardziej wymagającą grupą najemców. Wynika to między innymi z dużej oferty mieszkań na wynajem. Przy wzrastającej konkurencji wynajmujący decydują się na podwyższenie standardu mieszkania, zmianę jego aranżacji i lepsze dostosowanie do potrzeb wynajmu -tłumaczy Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. Dzisiejszy student to klient zupełnie inny niż przed dziesięcioma laty, a wynajmujący mają świadomość, że sama bliskość na uczelnię nie jest już zachęcającym czynnikiem do wynajmu.
Studenci zwracają uwagę na cenę miesięcznego czynszu najmu oraz wielkość mieszkania.
–Dodatkowym atutem jest jego dobra lokalizacja oraz otoczenie, w którym się znajduje. Istotna jest także dostępność komunikacji miejskiej, ponieważ studentom zależy na czasie i nie chcą go tracić w codziennych korkach. Przy wynajmie mieszkania zwracamy również uwagę na czas trwania umowy, oraz na sąsiadów, którzy mogą w przyszłości przysporzyć kłopotów, mówi Katarzyna Wieczerzak, studentka Politechniki Warszawskiej, która od czterech lat wynajmuje mieszkanie w stolicy. Natomiast w ogóle nie zwracam uwagi na mieszkania, które wyglądają na zaniedbane, a ich standard pozostawia wiele do życzenia.
Jakie czynniki determinują wybór mieszkania przez studenta? Oto lista kilku podstawowych kwestii, które powinni wziąć pod rozwagę inwestorzy stawiający pierwsze kroki na rynku nieruchomości.
Lokalizacja i komunikacja
Lokalizacja zawsze stanowi o stopniu zainteresowania ofertą. W przypadku mieszkań studenckich ważny jest nie tylko bardzo dobry dojazd do kampusu (najlepiej bezpośrednie połączenie), ale również odpowiednia komunikacja z centrum miasta. To nie odległość powinna być wyznacznikiem przy wyborze lokalizacji, ale czas dojazdu. Dostępność komunikacyjna to także bliskość do przystanków i możliwość korzystania z więcej niż jednej formy podróżowania po mieście.
Wielkość i rozkład mieszkania
Tak jak zmieniają się studenci, tak zmienia się preferowany przez nich lokal do wynajmu. Standardowo jest to dwupokojowe mieszkanie z dwoma odrębnymi pokojami, gdzie najemcami są dwie (maksimum trzy) osoby. W przypadku takich mieszkań liczy się, aby kuchnia stanowiła oddzielne pomieszczenie. Mieszkania w układzie typu studio (z otwartą kuchnią) zainteresują zwykle mieszkające ze sobą pary. Przy dwupokojowych mieszkaniach, metrażem który najczęściej interesuje studentów jest 40-50 m kw. W ostatnich latach wzrosło zainteresowanie wynajmem większych mieszkań. Przy sprzyjającym rozkładzie mieszkanie czteropokojowe można wynająć na pokoje czterem studentom. Takie rozwiązanie dodatkowo zwiększa rentowność inwestycji, gdyż wynajem lokalu w takim modelu jest bardziej opłacalny niż standardowy wynajem całego mieszkania jednemu najemcy.
Koszty wynajmu i dodatkowe opłaty
Przeciętny student poszukuje najczęściej ofert w jak najniższych cenach. Liczy na znalezienie złotego środka w postaci lokalu o dobrym standardzie w przyzwoitej cenie. Nie szuka luksusów, ale schludnego, czystego miejsca, do którego będzie wracał zawsze z przyjemnością. Dokonując remontu i aranżacji wnętrz nie należy zatem przeinwestowywać skupiając się na mało funkcjonalnych detalach, które nie znajdą odzwierciedlenia w cenie. Poszukując mieszkania pod inwestycję warto zwrócić uwagę nie tylko na cenę, ale także koszty eksploatacji lokalu. Czasem są one na tyle wysokie, że informacja o dodatkowych rachunkach może zniechęcić potencjalnych klientów.
Wyposażenie
Stara meblościanka ikafelki z minionej epoki są antyreklamą oferty. Nadal wśród wielu inwestorów istnieje błędne przeświadczenie, że mieszkanie wystarczy wyposażyć w używane meble i wysłużony sprzęt. Jednak takie oferty są odrzucane w pierwszej kolejności, gdyż najczęściej niższy standard wyposażenia nie idzie w parze z atrakcyjną ceną wynajmu. Student woli więc wynająć za podobną kwotę lokal z lepszym wyposażeniem. Mile widziane są oferty z kompletem mebli, sprzętem AGD oraz wszelkim niezbędnym wyposażeniem kuchni.
Dodatkowe udogodnienia
Studenci częściej niż jeszcze przed kilkoma laty pytają o miejsce do parkowania auta. Jeśli więc w budynku nie ma garażu podziemnego atutem jest bezpieczny parking pod blokiem (np. miejsce na parkingu społecznym) lub na terenie zamkniętego osiedla. Mile widziane jest także pomieszczenie, w którym można byłoby przechowywać rowery. Kiedyś taką funkcję pełniły wózkownie, w nowszych budynkach deweloperzy nierzadko przeznaczają jedno z pomieszczeń w piwnicy na potrzeby lokatorów. Ideałem byłaby własna piwnica lub schowek. Standardem w mieszkaniu powinny być łącza internetowe i telewizji kablowej.
Otoczenie budynku
Bogata infrastruktura wokół osiedla jest niewątpliwym atutem lokalizacji. Bliskość do sklepów (w tym dyskontów), obiektów sportowo-rekreacyjnych, ścieżek rowerowych, parków, obiektów kulturalno-rozrywkowych to niewątpliwe zalety. Student, który zaczyna edukację w mieście nie zna na tyle dobrze lokalizacji, dlatego ważne jest, aby posiadając mieszkanie w okolicy o licznej infrastrukturze wspomnieć o tych obiektach już w ofercie.
Czy zakup na wynajem się opłaca?
Agencja Metrohouse przeanalizowała rentowność inwestowania w dwupokojowe mieszkania w kilku największych polskich miastach. Przyjęto założenie, że lokal został zakupiony na rynku wtórnym po średnich cenach transakcyjnych odnotowanych dla danego miasta. Założono, że mieszkanie jest wynajmowane przez 11 miesięcy w roku, a w obliczeniach uwzględniony już został czynsz odprowadzany do wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej oraz ryczałtowy podatek od wynajmu (8,5 proc.). Stawkę miesięcznego najmu przygotowano w oparciu średnią dla cen wynajmu mieszkań poza ścisłym centrum miasta.
– W każdym z analizowanych miast oczekiwana rentowność wynosi powyżej 4 proc. Przyjmując powyższe założenia najkorzystniejszą ofertą dysponuje rynek we Wrocławiu, który pozwala na uzyskanie rentowności 4,74 proc. – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Dzięki korzystnym cenom zakupu mieszkania w Łodzi, tu także można osiągnąć rentowność znacznie powyżej 4 proc. (4,57 proc.). Trzecie miejsce zajmuje stolica, gdzie przeciętnie inwestycja w 50-metrowe mieszkanie przyniesie w skali roku 4,44 proc.
W dalszym ciągu inwestowanie w mieszkania na wynajem jest bardziej korzystne niż deponowanie środków na lokatach bankowych. Eksperci z firmy Expander Advisors obliczyli, że średnie oprocentowanie 12-miesięcznych lokat nie przekracza 3 proc. – Oprocentowanie lokat bankowych już od ponad roku pozostaje na bardzo niskich poziomach. W przypadku długoterminowych depozytów widać co prawda pewną poprawę, ale jest ona symboliczna. Jeszcze na początku roku średnie oprocentowanie lokat rocznych wynosiło 2,58 proc., a obecnie jest to 2,8 proc. – mówi Jarosław Sadowski, ekspert z Expander Advisors.
| Miasto | Cena m kw. | Mieszkanie 50 m kw. | Stawka wynajmu miesięcznego | Rentowność |
| Wrocław | 5382 | 269100 | 1650 | 4,74% |
| Łódź | 3606 | 180300 | 1200 | 4,57% |
| Warszawa | 7331 | 366550 | 2000 | 4,44% |
| Gdańsk | 4964 | 248200 | 1450 | 4,33% |
| Kraków | 6258 | 312900 | 1650 | 4,08% |
| Poznań | 5109 | 255450 | 1400 | 4,01% |
Wojciech Boczoń
