Niskie stopy procentowe, ciągle niewielki obowiązkowy wkład własny oraz stosunkowo korzystne ceny nieruchomości – to karty, które można dziś bardzo dobrze rozegrać, jeśli myśli się o zakupie własnego mieszkania. Warto się pośpieszyć – warunki te zmienią się w perspektywie roku. Będzie to związane m.in. z oczekiwanym ożywieniem na rynku mieszkaniowym, które poskutkuje wzrostem cen oraz nowymi regulacjami Komisji Nadzoru Finansowego, które dodatkowo zwiększą wymogi stawiane przyszłym kredytobiorcom.
Pierwsza połowa 2014 roku to bardzo dobry czas na decyzję o zakupie mieszkania finansowanego z kredytu hipotecznego. Mimo, że wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego i obowiązująca od stycznia, tzw. rekomendacja S nakłada na kredytobiorców obowiązek posiadania wkładu własnego, to inne czynniki, takie jak niskie stopy procentowe oraz względnie korzystne marże sprawiają, że z decyzją nie warto czekać. Zwłaszcza, że uwarunkowania te mogą się zmienić już w ciągu najbliższych miesięcy.
Dla większości z nas decydującym czynnikiem w kwestii zakupu mieszkania jest jego cena. Także w tym aspekcie mamy teraz korzystną sytuację na rynku – ceny mieszkań utrzymują się na stabilnym poziomie lub lekko spadają. Jednak, jak pokazuje raport serwisu otodom.pl, nie jest to spadek tak wyraźny jak w ubiegłym roku. W większości miast ceny w styczniu 2014 były o 1-3 proc. niższe niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Jednak w niektórych, takich jak Warszawa czy Poznań, ceny ustabilizowały się, a w przypadku wybranych metraży zaczęły rosnąć. Bardzo prawdopodobne jest więc, że po dwóch latach spadków ceny nieruchomości w Polsce zaczną niedługo iść w górę i coraz trudniej będzie o okazje.
Co więcej, zasady wspomnianej rekomendacji S, zakazującej bankom udzielania kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, już w przyszłym roku ulegną zmianie. Teraz obowiązkowa kwota wkładu własnego to 5 proc. Oznacza to, że w przypadku, gdy kupujemy mieszkanie za 200 tysięcy złotych, musimy mieć 10 tysięcy w gotówce. To nie mało, ale wkład własny oznacza niższą marżę kredytu oraz mniejszy koszt kredytu przez całe 30 lat. Dodatkowo trzeba pamiętać, że już w 2015 roku minimalny wkład własny będzie stanowił 10 proc. wartości, a w następnych dwóch latach odpowiednio 15 i 20 proc. Odkładanie decyzji będzie oznaczało więc konieczność odłożenia na ten sam kredyt nie 10, ale 20 czy 40 tys. złotych.
Dodatkowo, decyzji o staraniu się o kredyt mieszkaniowy może sprzyjać fakt, że jego średnie oprocentowanie jest w tym momencie na względnie niskim poziomie. Na jego wysokość składają się marża banku, która jest stała przez cały okres kredytowania oraz wysokość stóp procentowych NBP, które z kolei zmieniają się, wpływając bezpośrednio na naszą ratę kredytu. Od ostatnich wakacji stopy procentowe znajdują się na rekordowo niskim poziomie 2,5 proc., ale w związku z optymistycznymi prognozami gospodarczymi dla Polski (zapowiadany ponad 3-procentowy wzrost PKB w 2014 roku), możemy oczekiwać zacieśnienia polityki pieniężnej i podwyżki stóp.
Według zapowiedzi Rady Polityki Pieniężnej nie stanie się to jednak wcześniej niż w trzecim kwartale roku. Dlatego w pierwszym okresie po zakupie mieszkania, kiedy często dochodzą dodatkowe koszty związane np. z wykończeniem albo czynnościami prawnymi, niższe raty mogą być dużym udogodnieniem.
Marże bankowe ciągle są względnie niskie. Zauważmy jednak, że przez cały ostatni rok zachowywały tendencję wzrostową – choć jeszcze w styczniu 2013 średnia marża wynosiła 1,31 proc., to już we wrześniu osiągnęła poziom 1,51 proc1. Bardzo prawdopodobne, że w drugiej połowie roku marże mogą wzrosnąć, nie bez znaczenia będzie też wejście w życie kolejnej rekomendacji KNFu (tzw. rekomendacji U), regulującej zasady oferowania przez banki produktów ubezpieczeniowych.
Wiele osób odkłada postanowienie o zakupie mieszkania do wiosny, podczas gdy to właśnie na początku roku, kiedy aktywność klientów na rynku jest zazwyczaj mniejsza, mamy największą szansę na skuteczne negocjowanie ceny i warunków kredytu. Choć tak ważnej decyzji nigdy nie należy podejmować pochopnie, to czasem warto ją przyspieszyć i wykorzystać nadarzającą się okazję.
1 Raport Amron Sarfin
Idea Expert
