Wystarczyła seria obniżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego i co za tym idzie spadek oprocentowania lokat bankowych, by w mediach zaroiło się od artykułów dowodzących większą opłacalność zakupu nieruchomości mieszkaniowej. Tymczasem stopę zwrotu z takiej inwestycji należy liczyć w oparciu o dane odwzorowujące sytuację w długim terminie.
W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe NBP aż osiem razy. Łącznie obniżka wyniosła 225 punktów bazowych. W rezultacie koszt kapitału spadł o prawie połowę, a kredytobiorcy odczuli faktyczną ulgę. Na spadku stóp procentowych skorzystają także osoby, które dopiero przymierzają się do zaciągnięcia kredytu. Niższa rata przekłada się bowiem na zdecydowanie wyższą zdolność kredytową niż przed rokiem, chociaż część spadku oprocentowania zrekompensowane zostało wzrostami marż i prowizji.
Obniżki stóp procentowych oznaczają nie tylko niższe oprocentowanie kredytów, ale również depozytów. Aktualny średni poziom oprocentowania netto z lokat bankowych oscyluje wokół 2,5% i wciąż spada. W konsekwencji część posiadaczy oszczędności zamyka swoje lokaty i lokuje wolne środki m.in. w takie aktywa jak nieruchomości mieszkaniowe z przeznaczeniem pod wynajem.
Rentowność wynajmu netto cechuje się dość małą zmiennością i w chwili obecnej przewyższa oprocentowanie lokat czy kont oszczędnościowych. Wydawałoby się, że jest to koronny argument przemawiający za kupnem mieszkania. Tymczasem warto przypomnieć, że przed wspomnianą serią obniżek stóp procentowych bardziej opłacalnym instrumentem były lokaty. O ile te mogą być traktowane jako krótkoterminowa forma pomnażania kapitału, o tyle mało płynne nieruchomości należy traktować jako inwestycje długoterminowe. Warto zatem opierać wyliczenia rentowności tej inwestycji nie o aktualny poziom stóp procentowych, ale średnie stopy z dłuższego okresu. Dopiero takie obliczenia pozwolą na wyeliminowanie wpływu dużej bądź co bądź zmienności stóp procentowych.
Nie rozstrzygając o wyższej opłacalności żadnej z porównywanych inwestycji, warto pamiętać o dodatkowych trudnościach, które wiążą się wynajmem mieszkania. Po pierwsze rzadko zdarza się, aby mieszkanie było wynajmowane przez cały rok, a okres pustostanów w zależności od sytuacji rynkowej może się znacznie wahać. Trzeba ponadto liczyć się z faktem, że najemca może zrezygnować po kilku miesiącach, a my zostaniemy z pustostanem. Oprócz tego w swoich wyliczeniach należy uwzględnić podatek od wynajmu oraz podatek od nieruchomości, które obniżą rentowność tego rozwiązania. Poza tym w perspektywie kilkunastu lat trzeba liczyć się z wymogiem przeprowadzenia kilku poważniejszych remontów.
W przypadku zakupu mieszkania na kredyt z optymalnym stanem mamy oczywiście do czynienia, gdy zyski z najmu są wyższe od rat i pozostałych wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania. W takim wypadku inwestor co miesiąc uzyskuje nadwyżki finansowe, jednak tak sprzyjające okoliczności należą do rzadkości. W rzeczywistości sytuacja, w której wszystkie koszty są pokrywane z opłat od najemców jest już bardzo korzystna. Z jednej strony inwestor nie ponosi kosztów, a jednocześnie po spłacie kredytu uzyskuje wolne od zobowiązań mieszkanie. Dodatkowo w długim terminie właściciel korzysta na wzroście wartości lokalu mieszkalnego w czasie.
Wojciech Boczoń
