Choć wynagrodzenia ekip budowlanych prawie się nie zmieniły od 2009 roku, to popularność mieszkań wymagających remontu lub odświeżenia w tym czasie prawie się podwoiła. Powodem było poszukiwanie przez nabywców coraz tańszych mieszkań.
Prawie co drugie mieszkanie używane sprzedawane dziś na 10 największych rynkach wymaga odświeżenia lub remontu – wynika z danych Home Broker i Lions House. Dokładnie 4 lata temu udział takich nieruchomości był prawie dwukrotnie niższy. W tym samym czasie zmalał udział lokali wykończonych w najwyższym standardzie i tych, które nadawały się od razu „do wejścia”.
Do dobrego wprowadzisz się najszybciej
Wciąż jednak najchętniej nabywcy wybierają lokale w stanie „do wejścia”, a więc takie, które nie wymagają żadnych lub prawie żadnych nakładów finansowych. Wystarczy wnieść meble i już można się cieszyć własnymi „czterema kątami”. Niepełne dane o transakcjach zawieranych w bieżącym kwartale sugerują, że tego typu nieruchomości odpowiadają za 44,4% ogólnej liczby umów. Powodem popularności jest łatwość tego rozwiązania. Remont mieszkania nawet z wykorzystaniem usług projektanta i ekipy wykończeniowej może trwać 2 – 3 miesiące nie wspominając o czasie potrzebnym na wykończenie lokalu własnym sumptem. Do tego koszt przeprowadzenia gruntownego remontu dwupokojowego lokum o powierzchni 50 m kw. można szacować na minimum 30 – 40 tys. zł. Same materiały stanowią przynajmniej połowę tego kosztu. Kupując lokal nadający się do zamieszkania oszczędza się więc czas i pieniądze, które trzeba by przeznaczyć na remont.
Należy jednak zauważyć, że na przestrzeni ostatnich lat udział w rynku wtórnym takich lokali spada. W 2009 roku (w III kw.) było ich rekordowo dużo, bo mieszkania w stanie „do wejścia” odpowiadały za prawie dwie na trzy transakcje. Wyraźny spadek ich popularności rozpoczął się w III kw. 2011 roku i trwa do dziś.
Chętniej remontujemy
W kwartał lub dwa kwartały wcześniej można zauważyć natomiast początek rosnącej popularności mieszkań wymagających remontu lub odświeżenia. Wtedy ich popularność oscylowała w okolicach 10% ogólnej liczby zawieranych transakcji. Nie jest to jednak wynik spadku kosztów robocizny ekip remontowych. Te od 2009 roku prawie się nie zmieniły. Biorąc pod uwagę dane GUS o kosztach budowy domów jednorodzinnych można szacować, że np. dziś malowanie jest o 2% tańsze niż 4 lata temu. Natomiast za prace związane z podłogami i posadzkami płacimy dziś 0,6% więcej, a za te związane z wykończeniem instalacji elektrycznych o 1,5% więcej.
Powodów rosnącej popularności mieszkań wymagających remontu lub odświeżenia można natomiast szukać na rynku kredytowym. Przypomnijmy, że od początku 2011 roku Rada Polityki Pieniężnej podnosiła stopy procentowe, co skutkowało drożejącymi kredytami i spadkiem ich dostępności. Potem na rynek wkroczyła też rekomendacja S, która ograniczyła dostępność kredytów nie tylko w zagranicznych walutach, ale też rodzimej złotówce.
Dopiero zmiany zapoczątkowane w obecnym cyklu łagodzenia polityki pieniężnej powodują, że od kilku miesięcy możliwości pożyczkowe Polaków rosną.
Mniej nowych i luksusowych
Ograniczanie możliwości zadłużania się w okresie analizy skutkowało jednak także spadkiem popularności lokali wykończonych w wysokim standardzie. Ich udział w liczbie zawieranych transakcji wynosi obecnie 5,7%, czyli prawie dwukrotnie mniej niż cztery lata temu. Podobnie spadł do 3,4% udział lokali w stanie deweloperskim. Najczęściej są to mieszkania nabywane w celach inwestycyjnych (licząc na wzrost wartości nieruchomości), które pierwotny nabywca odsprzedaje. Spadający udział tego typu transakcji nie powinien dziwić w otoczeniu spadających cen mieszkań, która powoduje, że tego typu inwestycje stały się bardziej ryzykowne.
Rozwiązaniem może być „Rodzina”
Zmiany w strukturze zawieranych transakcji można także, choć częściowo, tłumaczyć zmianami jakie zaszły w kwestii dopłat do kredytów mieszkaniowych. Przypomnijmy, że „Rodzina na swoim” po ograniczeniu limitów cen w sierpniu 2011 roku faworyzowała zakup tanich mieszkań. W wielu miastach kupując lokal używany można było skorzystać z dopłat wybierając jedynie lokal w mniej popularnych lokalizacjach i stanie wymagającym remontu. Co ciekawe zmiany w dopłatach zbiegły się też ze spadkiem popularności mieszkań w stanie „do wejścia” na rzecz tych wymagających nakładów finansowych. Kolejne kwartały pokażą czy był to tylko przypadek.
Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker
