Inflacja w 15 lat może pochłonąć prawie połowę przychodu z nieruchomości

Wynajmujesz nieruchomość na podstawie wieloletniej umowy? Zadbaj o waloryzację czynszu w kolejnych latach. Brak stosownej klauzuli w umowie może spowodować, że za kilkanaście lat siła nabywcza otrzymywanego przychodu będzie nawet o kilkadziesiąt procent niższa niż dziś.

Raz wynegocjowana atrakcyjna stawka za najem nieruchomości może za rok lub kilka lat okazać się już niewysoka. Jest to efekt działania inflacji, która pokazuje jak topnieje z czasem realna wartość otrzymywanych przychodów. Najłatwiej zobrazować działanie inflacji na przykładzie. Przyjmijmy, że roczny przychód z wynajęcia lokalu użytkowego wartego 250 tys. zł wynosi 8% tej kwoty, czyli 20 tys. zł. Gdyby kwota ta była stała przez okres 15 lat, a co roku inflacja wynosiłaby 2,5% (cel inflacyjny Rady Polityki Pieniężnej), to złotówka otrzymana w ostatnim roku miałaby aż o 29,2% mniejszą siłę nabywczą niż dziś. Realną wartość przychodu w ostatnim roku można więc dziś oszacować na niespełna 14,2 tys. zł. Jeszcze gorzej byłoby, gdyby inflacja przekraczała cel inflacyjny (2,5%) i wynosiła tyle ile średnio w ostatnich 5 latach, czyli 3,5%. Wtedy realna wartość przychodu w ostatnim okresie umownym wynosiłaby jedynie 12,4 tys. zł, czyli o 38,2% mniej niż dziś.

Kolejne lata obowiązywania umowy	Wartość bieżąca przyszłych przepływów, przy założeniu inflacji:
	na poziomie 2,5%	na poziomie 3,5%
1	20 000 zł	20 000 zł
2	19 512 zł	19 324 zł
3	19 036 zł	18 670 zł
4	18 572 zł	18 039 zł
5	18 119 zł	17 429 zł
6	17 677 zł	16 839 zł
7	17 246 zł	16 270 zł
8	16 825 zł	15 720 zł
9	16 415 zł	15 188 zł
10	16 015 zł	14 675 zł
11	15 624 zł	14 178 zł
12	15 243 zł	13 699 zł
13	14 871 zł	13 236 zł
14	14 508 zł	12 788 zł
15	14 155 zł	12 356 zł

Problem ten jest rzadko spotykany na rynku najmu lokali mieszkalnych. Powód jest prosty – umowy są tam najczęściej podpisywane na roczne okresy i na taki właśnie czas ustalana jest stawka czynszu. Inaczej jest w przypadku umów długoterminowych. Wtedy inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę na to, aby stosowana była waloryzacja o inflację. Stosowne klauzule znaleźć można w umowach podpisywanych przez inwestorów w projektach typu „condo” np. w Mielnie, Władysławowie, Szklarskiej Porębie czy Kołobrzegu. Przypomnijmy, że ten model inwestycyjny polega na zakupie na własność pokoju w hotelu i wynajęciu go firmie zarządzającej obiektem, która wypłaca czynsz o często z góry określonej wartości (od 5 do 10% wartości nieruchomości rocznie). Podobne rozwiązanie stosuje też giełdowa spółka Czerwona Torebka, która sprzedaje lokale użytkowe w tworzonej obecnie na terenie całej Polski sieci pasaży handlowych i od razu wynajmuje je na podstawie 15-letniej umowy od nowych nabywców płacąc za najem 8% wartości nieruchomości w skali roku.

Przegląd przykładowych inwestycji długoterminowych na rynku nieruchomości
Lokalizacja	Typ inwestycji	Minimalna cena zakupu nieruchomości (w tys. zł netto)	Rentowność inwestycji*	Wskaźnik stosowany do waloryzacji czynszu
Mielno	Hotel	220	9,5%	HICP
Władysławowo	Hotel	175	10%	HICP
Szklarska Poręba	Hotel	256	7%	CPI
Kołobrzeg	Hotel	274	5,3 – 6,6%	CPI
Ustronie Morskie	Hotel	195	6,5%	CPI
Cała Polska	Lokale użytkowe	240	8%**	CPI (po wprowadzaniu EUR w Polsce HICP)
* stosunek rocznego przychodu do wartości nieruchomości ** rentowność w ujęciu netto, a więc bez dodatkowych kosztów: eksploatacyjnych, za zarządzanie, ubezpieczenie czy podatku od nieruchomości.

Im wyższa inflacja, tym lepiej

Waloryzacja najczęściej jest przeprowadzana z wykorzystaniem wskaźnika inflacji obliczanej przez GUS (CPI) lub Eurostat (HICP). Które rozwiązanie jest lepsze? Niewielkie różnice w metodologii badania poziomu zmian cen skutkują tym, że bardziej atrakcyjnym dla inwestora rozwiązaniem może być rozwiązanie stosujące GUS-owską inflację. Tak przynajmniej pokazują dane historyczne. GUS obliczył bowiem na przykład, że licząc od grudnia 2011 roku do grudnia 2012 roku inflacja wyniosła 2,4%. Analogiczna miara oszacowana przez Eurostat wyniosła jedynie 2,2%. Wyższy jest też wskaźnik średniorocznej inflacji oszacowany na podstawie danych GUS dla okresu ostatnich trzech i pięciu lat.

Poziom inflacji według GUS i Eurostat
Okres	Poziom inflacji (r/r)
	CPI (wg. GUS)	HICP (wg. Eurostat)
1 rok	2,40%	2,20%
3 lata	3,47%	3,21%
5 lat	3,52%	3,37%
Źródło: GUS, Eurostat

Różnica w nazwie warta 4,3 tys. zł

Choć różnice między tymi wartościami są niewielkie, to w perspektywie 10 lat łączna rozbieżność w przychodzie z wynajmu mogłaby okazać się już spora. Przyjmijmy więc znowu, że roczny przychód z wynajęcia lokalu użytkowego wartego 250 tys. zł wynosi 20 tys. zł rocznie. Natomiast średnioroczna inflacja oszacowana przez GUS w całym horyzoncie naszego badania wyniosła 3,52% w skali roku, a Eurostat oszacował wskaźnik na 3,37% rocznie. W takim wypadku przez 15 lat trwania umowy inwestor, którego czynsz był aktualizowany z wykorzystaniem inflacji obliczanej przez GUS otrzymałby w formie przychodu łącznie o niespełna 4,3 tys. zł więcej, niż ten którego przychód byłby aktualizowany na podstawie danych Eurostatu.

Bartosz Turek

Lions House