Wynajmujący schodzą z ceny, a ofert przybywa

Sytuacja wynajmujących mieszkania uległa pogorszeniu. Wskazują na to malejące stawki ofertowe wynajmu w połączeniu ze wzrostem liczby zamieszczanych ogłoszeń.

Średnia rentowność netto wynajmu mieszkań spadła z 4,58 proc. we wrześniu do 4,48 proc. w listopadzie – wynika z obliczeń dokonanych na bazie ofert wynajmu zamieszczonych w portalu Domiporta.pl oraz cen mieszkań, po jakich transakcje realizują klienci Open Finance.

Na taki stan rzeczy największy wpływ miały malejące stawki ofertowe wynajmu. W ciągu dwóch miesięcy, w okresie od września do listopada, średnia stawka w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni mieszkania oferowanego do wynajmu, spadła z 30,45 zł do 29,60 zł, czyli o 2,8 proc. (dane dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia). Obniżki zanotowaliśmy we wszystkich monitorowanych miastach. Największe w Gdańsku (spadek o 4,6 proc.) i Krakowie (4,1 proc.), a najmniejsze w Gdyni (1 proc.) i Warszawie (1,3 proc.). Obecne stawki osiągnęły poziom zbliżony do tego sprzed roku i są od nich niższe o niecałe 0,5 proc.

Analizując powyższe dane jasno widać, że obniżenie stawek najmu ma uzasadnienie w zakończeniu okresu wynajmów studenckich. Dodatkowo coraz częściej do wynajmu trafiają mieszkania wycofywane z procesu sprzedaży, co wpływa na wzrost podaży na rynku – wyjaśnia Agnieszka Grotkowska, Dyrektor ds. Projektów Specjalnych serwisu Domiporta.pl.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach we wrześniu 2012 roku

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za listopad; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z listopada obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Sytuacja w jakiej znajdują się wynajmujący mieszkania uległa więc pogorszeniu, na co wydaje się również wskazywać wyraźny, 9-proc. wzrost liczby ofert wynajmu zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl. Jak widać mierzony liczbą udzielonych kredytów hipotecznych spadek sprzedaży mieszkań, nie przekłada się na wzrost zainteresowania najmem.

Skala obniżki stawek ofertowych sprawiła, że sprzyjający zazwyczaj wzrostowi rentowności wynajmu spadek cen nieruchomości nie miał rym razem większego znaczenia. Liczony przez Open Finance indeks cen transakcyjnych mieszkań w ciągu dwóch ostatnich miesięcy stopniał bowiem o 0,8 proc.

Obniżki cen sprzedaży z jakimi systematycznie mamy do czynienia od dłuższego czasu oraz umacniający się kurs franka sprawiają, że sprzedaż części nieruchomości albo wiąże się z dużą stratą, albo w wielu przypadkach jest w zasadzie niemożliwa, bo wartość kredytu znacznie przekracza wartość mieszkania. Właściciele niewielkich mieszkań, coraz częściej rezygnują z ich sprzedaży i kupna większego lokum. W zamian za to zaspokajają swoje rosnące potrzeby mieszkaniowe w ten sposób, że wynajmują swoje dotychczasowe mieszkanie a jednocześnie sami staja się najemcami większego lokalu– tłumaczy Agnieszka Grotkowska.

Niewątpliwie pozytywną informacją z punktu widzenia osób czerpiących dochody z wynajmu mieszkań jest szybko malejąca inflacja. Jeszcze we wrześniu jej roczny wskaźnik kształtował się na poziomie 3,8 proc., podczas gdy najnowszy odczyt wyniósł 2,8 proc. Jeśli pokusić się o wyliczenie realnego średniego zwrotu z inwestycji, uwzględniającego utratę wartości przez nieruchomość oraz inflację, dokonanej przed rokiem przez hipotetycznego inwestora, to okazuje się, że w istocie stracił on na tym 6,8 proc. I to już po odliczeniu dochodów z tytułu wynajmowania mieszkania przez ostatnich 12 miesięcy. W porównaniu z poprzednim naszym raportem sytuacja uległą jednak poprawie, bo wówczas ta strata przekraczała 9 proc. Pecha ma więc ten, kto znalazł się w potrzebie skapitalizowania inwestycji, ma bowiem niewielkie szanse na to, aby na niej nie stracić.

Zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed rokiem

Źródło: Domiporta.pl, raport Open Finance i Home Broker dot. cen transakcyjnych mieszkań, obliczenia Open Finance.

Opłacalność wynajmu tradycyjnie porównujemy do alternatywnych form lokowania kapitału, czyli z rocznymi lokatami bankowymi i dziesięcioletnimi obligacjami skarbowymi. Dotychczas przez szereg miesięcy to zazwyczaj obligacje były tą najlepszą inwestycją, tym razem jednak sytuacja uległa zmianie i to wynajem mieszkań stanął na najwyższym podium.

Zyskowność w porównaniu z poprzednim raportem obniżyła się co prawda zarówno w przypadku wynajmu, jak i lokat oraz obligacji, jednak to w przypadku obligacji, których oprocentowanie bezpośrednio uzależnione jest od wskaźnika inflacji, obniżyło się najbardziej. Obecnie oferowane papiery dziesięcioletnie (nazwa skrócona EDO) w pierwszym rocznym okresie odsetkowym są oprocentowane na 5,4 proc. (4,37 proc. netto). W kolejnych marża spada z 2,1 do 2 pkt proc. ponad inflację, jeśli więc za rok inflacja byłaby na tym samym poziomie, oprocentowanie obligacji wynosiłoby 5,3 proc. (4,29 proc. netto). Należy jednak oczekiwać, że inflacja będzie spadać, jeszcze bardziej zmniejszając atrakcyjność obligacji.

Porównanie aktualnych rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich (EDO)

*średnia dla 36 banków z 05.12.2012 r.;

**oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym;

***oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.

Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają wpływ nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Bernard Waszczyk, Open Finance