Co przyniósł rok 2012 w hipotekach?

 Rekomendacja SII, ustawa deweloperska i koniec „Rodziny na Swoim” to najważniejsze wydarzenia na rynku kredytowym i mieszkaniowym w 2012 roku, które w największym stopniu determinowały zdolność kredytową, dostępność kredytów i zmiany na rynku mieszkaniowym. Czy w 2013 roku też czeka nas tyle zmian, czy raczej upłynie on pod znakiem względnej stabilizacji, a może jak wszyscy wieszczą, będzie to rok załamania na rynku?

Zaostrzone przepisy KNF

Jednym z głównych czynników istotnie wpływających na rynek kredytów hipotecznych była Rekomendacja SII, co prawda przyjęta przez KNF na początku 2011 roku, ale jej skutki były odczuwalne w większości banków dopiero z początkiem 2012 roku. KNF narzuciła bankom obowiązek liczenia zdolności kredytowej dla maksymalnie 25 letniego okresu kredytowania, co w połączeniu z wymogami obowiązującej już Rekomendacji T zaowocowało spadkiem maksymalnej zdolności kredytowej o 6-9 procent. Warto przypomnieć, że zgodnie z obowiązującą od 2010 roku Rekomendacją T suma rat kredytowych nie może przekraczać 50 procent dochodu netto, a w przypadku osób zarabiających powyżej przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw limit ten wynosi 65 procent.

Rekomendacja SII ponadto nakazała uwzględniać zmianę dochodów po przejściu klienta na emeryturę. Jeżeli okres kredytowania wykraczał poza wiek emerytalny, wówczas bank został zobowiązany do uwzględnienia prawdopodobnego spadku dochodów kredytobiorcy. Oznaczało to obniżenie zdolności kredytowej przede wszystkim dla 40 i 50 latków. Rekomendacja SII zmieniła także zasady obliczania zdolności w przypadku kredytów walutowych. Rata takiego kredytu nie mogła przekroczyć 42 procent dochodu netto. Jednak ta regulacja w praktyce nie miała dużego znaczenia, gdyż już wcześniej większość banków stosowała dużo bardziej restrykcyjne zasady przy wyznaczania zdolności kredytowej zobowiązań w euro czy franku szwajcarskim.

Gospodarka europejska a wpływ na rynek kredytów w Polsce

Na spadek dostępności kredytów wpływ miały także wydarzenia w europejskiej gospodarce. Banki zdecydowanie ograniczyły udzielanie kredytów w walutach obcych. W marcu 2012 roku ostatnia instytucja wycofała się z oferowania pożyczek we franku szwajcarskim, a wiele innych banków zaostrzyło procedury dla kredytów w euro. Kredyt we wspólnej europejskiej walucie mogą aktualnie uzyskać osoby zarabiające minimum kilka czy nawet kilkanaście tysięcy złotych. Aktualnie w ofercie kredyt w euro ma 9 instytucji, jednak to nie jest wcale jednoznaczne z udzielaniem przez te banki pożyczek w europejskiej walucie. Często, aby złożyć wniosek kredytowy należy udokumentować dochód netto na poziomie nawet 15 tysięcy złotych, a to i tak nie gwarantuje w żaden sposób pozytywnej decyzji kredytowej. Gwałtowne zahamowanie w kredytach walutowych odzwierciedlają także dane ZBP. W III kwartale 2012 roku na rynku dominowały całkowicie kredyty w złotych, a ich udział wynosił ponad 97 procent. Również w poprzednich kwartałach banki udzielały niewiele kredytów walutowych. Dominacja naszej waluty nie wynika jednak z atrakcyjności takich kredytów, ale z trudności w uzyskaniu pożyczki w walucie obcej. Przeciętny Kowalski jest niejako skazany na sfinansowanie zakupu kredytem złotowym.

Tabela 1. Struktura walutowa nowo udzielanych kredytów.

	PLN	CHF	EUR
I kw. 2010	77,2%	4,3%	18,3%
II kw. 2010	71,9%	4,4%	23,6%
III kw. 2010	72,8%	5,4%	21,8%
IV kw. 2010	76,6%	6,1%	17,3%
I kw. 2011	80,6%	6,1%	13,2%
II kw. 2011	78,4%	7,5%	14,1%
III kw. 2011	78,4%	9,8%	11,8%
IV kw. 2011	77,0%	5,7%	17,2%
I kw. 2012	84,2%	1,1%	14,7%
II kw. 2012	94,6%	0,1%	5,2%
III kw. 2012	97,4%	0,2%	2,4%

Źródło: ZBP

Marże, oprocentowanie

Kończący się rok przyniósł także zmiany w oprocentowaniu kredytów, zarówno tych nowo udzielanych, jak i już spłacanych. Osoby spłacające zobowiązanie w złotym odczuły początkowo wzrost stawki Wibor, co przełożyło się na wzrost oprocentowania i rat kredytowych. Stopa referencyjna dla kredytów złotowych osiągnęła swoje maksimum w dniu 11 lipca. Wówczas to notowano Wibor 3 miesięczny na poziomie 5,14%. Jednak koniec roku przyniósł dobre wieści dla zadłużonych w złotym. Stopa Wibor w ostatnich tygodniach systematycznie spada i jest już niższa o prawie 1 punkt procentowy. Dla kredytu w wysokości 300 tysięcy złotych zaciągniętego na 30 lat przełożyło się to na ratę niższą o prawie 200 złotych.

Kończący się rok do dobre wieści także dla tych zadłużonych we franku szwajcarskim. Przez cały rok Libor 3 miesięczny, od którego zależy oprocentowanie pożyczek w CHF, dalej utrzymywał się na bardzo niskim, niemal zerowym poziomie. Oznacza to, że wielu klientów, szczególnie tych, którzy zaciągnęli kredyt w 2007 i 2008 roku, ma aktualnie oprocentowanie niższe niż 1 procent. Wynika to z faktu, że właśnie w tych latach wiele banków udzielało kredytów z marżami poniżej 1 punktu procentowego. Na poprawę sytuacji zadłużonych w walucie Helwetów wpływ miał także niższy kurs CHF/PLN. W ciągu roku złoty umocnił się względem franka szwajcarskiego o ponad 7 procent. Utrzymujące się niskie oprocentowanie i niższy kurs oznaczają niższe raty, jednak ciągle saldo aktualnego zadłużenia w wielu przypadkach znacznie przekracza zaciągniętą kwotę kredytu.

Większe powody do optymizmu mają klienci zadłużeni w euro. Istotna dla oprocentowania stopa Euribor spadła z poziomu 1,3430% w styczniu do 0,1840% w dniu 17 grudnia. Już tylko z tego powodu rata kredytu 300 tysięcy na 30 lat spadła o 180 złotych. Jeżeli dodatkowo nałożymy na ten efekt jeszcze umocnienie złotego względem euro o ponad 8 procent wówczas rata spada o kolejne 80 złotych.

Tabela 2. Wysokość stóp referencyjnych w 2012r.

Stopa 3 miesięczna	2 stycznia	2 kwietnia	2 lipca	1 października	17 grudnia
Wibor	4,99%	4,94%	5,13%	4,92%	4,21%
Libor CHF	0,0517%	0,1067%	0,0870%	0,0430%	0,0200%
Euribor	1,3430%	0,7710%	0,6520%	0,2230%	0,1840%

Mniej powodów do optymizmu mają jednak osoby, które dopiero ubiegały się o kredyt mieszkaniowy. Po pierwsze, mogły praktycznie wybierać tylko spośród tych w złotym, jednocześnie w kolejnych miesiącach oferowane marże rosły. Na początku 2012 roku osoba, która chciała zaciągnąć kredyt w wysokości 300 tysięcy złotych, przy założeniu posiadania 20 procent wkładu własnego mogła liczyć na średnią marżę na poziomie 1,45 p.p. Jednak już od połowy roku poziom ten systematycznie rósł. Przy tych samych parametrach kredytu w grudniu tego roku oferowana marża to średnio 1,89 p.p. Co prawda łączne oprocentowanie, z uwagi na spadający Wibor nie wzrosło, należy jednak pamiętać, że marża jest tym składnikiem oprocentowania który nie zmienia się przez cały okres kredytowania i to ten właśnie parametr, a nie łączne oprocentowanie w największym stopniu różnicuje oferty.

Tabela 3. Średnia wysokość marży dla kredytu 300 tysięcy, LTV=80%

	I kw. 2011	II kw. 2011	III kw. 2011	IV kw. 2011	I kw. 2012	II kw. 2012	III kw. 2012	IV kw. 2012
PLN	1,58	1,49	1,51	1,59	1,45	1,51	1,68	1,89
EUR	2,67	2,54	2,57	2,97	3,02	3,33	3,45	3,68

Źródło: obliczenia własne

Ustawa deweloperska – dba o interesy klientów

Ważną regulacją prawną, która weszła w życie w 2012 roku była „Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” zwana popularnie ustawą deweloperską. Wprowadzone zostały zabezpieczenia dla klientów nabywających nieruchomości na rynku pierwotnym, takie jak rachunek powierniczy i obowiązek podpisywania umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego. Ponadto przedsiębiorca realizujący inwestycję zobowiązany jest do przedstawienia prospektu informacyjnego, w którym udokumentowane zostaną dotychczasowe doświadczenia dewelopera oraz najważniejsze informacje związane z aktualnie realizowaną budową. Ten zestaw narzędzi prawnych z pewnością pozwala klientom podjąć bardziej świadome decyzje i zabezpiecza przed problemami dewelopera takimi jak upadłość, czy nieterminowe realizowanie prac budowlanych.

Koniec „Rodziny na Swoim”

Kończący się rok to ostatni czas na zaciągnięcie kredytu preferencyjnego z dopłatami do odsetek. Mimo ograniczenia jego dostępności poprzez nowelizację w 2011 roku, program w dalszym ciągu cieszył się dużym zainteresowaniem klientów, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. W trzech pierwszych kwartałach udzielono łącznie prawie 30 tysięcy kredytów preferencyjnych, co oznacza, że co piąty kredyt zaciągnięty na rynku był w ramach RNS. Jest to liczba zdecydowanie niższa niż w roku 2011, ale potwierdza to, że mimo zmian program ciągle funkcjonuje i jest potrzebny. Należy oczekiwać, że IV kwartał także przyniesie duże zainteresowanie kredytami z dopłatą, gdyż osoby które chcą z niego skorzystać będą musiały złożyć wniosek przed końcem roku. Zatem ci wszyscy klienci, którzy odwlekali decyzję o zakupie nieruchomości, licząc np.: na dalszy spadek cen nieruchomości, jeśli chcą otrzymywać dopłaty, to na kredyt muszą zdecydować się już teraz.

Wartość rynku kredytów w 2012 roku

Mimo tych niekorzystnych okoliczności szacujemy, że wartość nowo udzielonych kredytów w całym 2012 roku powinna przekroczyć zdecydowanie 40 mld złotych, osiągając poziom około 41-42 mld. Jest to wartość niższa niż w roku 2011, ale z pewnością nie spełnią się przepowiednie totalnego załamania rynku kredytowego. Wzrost sprzedaży w ostatnich miesiącach jest niewątpliwie stymulowany przez kończący się program Rodzina Na Swoim. Z tego powodu pozytywne skutki dla akcji kredytowej Rodzina Na Swoim będzie wnosiła także na początku 2013 roku.

Czy 2013 rok okaże się pechowy dla rynku kredytów hipotecznych?

Nadchodzący rok także przyniesie nowe rozwiązania. Komisja Nadzoru Finansowego zapowiedziała niedawno zmiany w rekomendacjach, ale tym razem instytucja będzie zmierzała w kierunku złagodzenia dotychczasowych przepisów. Przedstawiono projekt nowej Rekomendacji T w myśl, której nadzór nie będzie arbitralnie narzucał limitów 50 i 65 procent, ale to każdy z banków ma samodzielnie ustalać dopuszczalny poziom obciążenia dochodu netto przez ratę. Nowa proponowana Rekomendacja dopuszcza także możliwość udzielania niewysokich kredytów na oświadczenie, bez szczegółowej weryfikacji dochodów.

Nie doczekaliśmy się jednak, wbrew zapowiedziom, nowej Rekomendacji S. Ma ona także zliberalizować politykę kredytową na rynku kredytów hipotecznych, jednak jej przedstawienie i wdrożenie przedłuża się. Miejmy nadzieję, że w nowym 2013 roku poznamy kolejne propozycje i nowe zasady szybko wejdą w życie.

Zmiany w rekomendacjach powinny przynieść częściową poprawę zdolności kredytowej, a w największym stopniu z nowego prawa będą zadowoleni nowi, potencjalni kredytobiorcy.

Pozytywne zmiany czekają także osoby, które już spłacają swoje kredyty w złotych. Obniżenie stóp procentowych NBP w listopadzie i w grudniu oraz zapowiedź dalszych obniżek na kolejnych posiedzeniach RPP zaowocowało niższym Wiborem, który decyduje o łącznym oprocentowaniu kredytów. Od lipca 2012 roku stawka 3 miesięczna spadła o ponad 0,90 punktu procentowego i należy oczekiwać, że w najbliższych tygodniach Wibor będzie notował jeszcze niższe poziomy.

Nadchodzący rok nie powinien jednak przynieść zmian w strukturze walutowej nowo udzielanych kredytów. Obserwowana w 2012 roku dominacja złotego z pewnością będzie się dalej utrzymywać w 2013 roku, a kredyt w walucie obcej będzie produktem dostępnym tylko dla najlepiej zarabiających. Mimo iż większość klientów będzie zaciągać zobowiązania w złotym, nie należy jednak oczekiwać spadku marż kredytowych. Rosnące ryzyko banków, wynikające np. z wolniejszego rozwoju gospodarki, czy też niepewnej sytuacji na rynku pracy, nie będzie skłaniało do zwiększonej konkurencji i oferowania tańszych kredytów. Marże w roku 2013 pozostaną na poziomie zbliżonym do roku bieżącego. W przypadku kredytu złotowego będą to poziomy miedzy 1,50, a 2,00 punktu procentowego. Również dla trudno dostępnych kredytów w euro nie należy oczekiwać spadku marż. Oczywiście nie można wykluczyć okresowych promocji i związanych z tym obniżek, ale na pewno nie będzie to trend, który dotknie cały rynek.

W najbliższym roku w życie powinien wejść także nowy program wsparcia, czyli Mieszkanie dla Młodych. Ma on zastąpić Rodzinę na Swoim, a przewidywany termin wejścia w życie to 1 lipca. Będzie to program obejmujący tylko mieszkania z rynku pierwotnego, a grupa beneficjentów pozostanie tak sama jak w RNS. Podstawową różnicą będzie sposób wypłaty dopłat. Nie będzie do dopłata do odsetek rozłożona w okresie 8 lat, lecz wsparcie będzie jednorazowe. Małżeństwa i single będą mogli otrzymać 10 procent wartości odtworzeniowej nieruchomości, a jeśli w rodzinie jest dziecko wówczas kwota ta będzie podwyższona o kolejne 5 procent. Następne 5 procent małżeństwo będzie mogło otrzymać, jeśli w ciągu 5 lat od udzielenia kredytu rodzina powiększy się o 3 lub kolejne dziecko. Zatem łączna dopłata może wynieść nawet 20 procent wartości mieszkania i będzie to oznaczało konieczność zaciągnięcia niższego kredytu i płacenia niższych rat. Warto także zwrócić uwagę, że w programie Mieszkanie dla Młodych na wsparcie będą mogły liczyć tylko osoby nabywające pierwszą nieruchomość. Jest to nieco inaczej niż w Rodzinie na Swoim, gdzie to kryterium dotyczyło tylko singli.

Czasowa luka między RNS, a MDM może być jednak wyzwaniem dla części deweloperów. W okresie przed wejściem w życie nowego programu klienci, którzy spełniają wymogi będą odwlekać decyzję o zakupie nieruchomości tak, aby móc skorzystać z dopłat. Z tego miedzy innymi względu w okresie przed wejściem w życie MDM należy oczekiwać spadku popytu na części rynku pierwotnego.

Michał Krajkowski

Główny Analityk

Dom Kredytowy Notus