Większy ruch na rynku nieruchomości powoduje, że do transakcji kupna-sprzedaży dochodzi nieco szybciej. Przed nami okres sezonowego przyspieszenia, który może spotęgować kończący się program dopłat do kredytów hipotecznych – „Rodzina na swoim”.
Home Broker cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje sprzedaż mieszkań. Proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy od wystawienia oferty na rynek do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktujemy jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym – wolniej. Uwaga! Analizowane dane dotyczą tylko rynku wtórnego.
Czy i tym razem czeka nas przyspieszenie?
W przypadku transakcji zakończonych w listopadzie od daty ogłoszenia chęci sprzedaży do podpisania umowy ostatecznej mijały średnio 132 dni, czyli mniej niż 4,5 miesiąca. Wynik ten jest o 11 dni lepszy (skrócenie procesu sprzedaży) niż w przypadku transakcji zakończonych w październiku. Nie powinno to dziwić z dwóch powodów. Po pierwsze na przyspieszenie transakcji może wpływać większy ruch na rynku wywołany faktem bliskiego końca programu dopłat budżetowych do kredytów. Ponadto, w ostatnich latach listopad przeważnie przynosił skrócenie procesu transakcji.
Statystycznie rzecz biorąc, aby w listopadzie sprzedać mieszkanie, trzeba było wystawić ofertę w lipcu. Jest to znacznie lepszy wynik niż notowany na przełomie 2011 i 2012 roku, kiedy cały proces sprzedaży nierzadko zajmował ponad 150 dni. Należy jednak zauważyć, że w ostatnich miesiącach długość procesu sprzedaży charakteryzuje duża zmienność. Ostatni wyraźny trend wydłużania się tego procesu widoczny był w okresie od marca 2011 do marca 2012 roku. Od tego momentu mamy raczej do czynienia ze stabilizacją długości procesu sprzedaży.
Warto zauważyć, że tradycyjnie w pierwszych miesiącach roku – po świątecznym spowolnieniu – rynek nieruchomości notuje ożywienie. Przejawia się ono między innymi skróceniem procesu sprzedażowego w pierwszym kwartale roku. I tym razem takie zjawisko może się pojawić – nie wykluczone nawet, że z większym natężeniem. Dziś widoczne jest już bowiem spore ożywienie będące pokłosiem przyspieszenia transakcji w celu osiągnięcia dopłaty do kredytu. Szczególnie powinno być to widoczne w ostatnich dniach grudnia, kiedy to upływa termin złożenia wniosku o kredyt z dopłatą. Aby taki wniosek złożyć trzeba mieć wtedy podpisaną umowę przedwstępną. W efekcie, do zakończenia transakcji finansowanych kredytem z dopłatami (o który wnioskowano w grudniu), dojdzie w większości wypadków pierwszym kwartale roku 2013. Dlatego więc, pomimo faktu, że obserwowane dziś ożywienie skutkować będzie spadkiem (wyczerpaniem części) popytu, nie spowoduje ono raczej znaczącego wydłużenia procesu sprzedażowego na początku przyszłego roku.
Umowa przedwstępna jest najważniejsza
Listopadowe skrócenie całego procesu sprzedaży, jest też konsekwencją tego, że mniej czasu potrzeba, aby podpisać umowę przedwstępną. Wstępne dane sugerują, że w przypadku transakcji zakończonych w listopadzie od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijało 96 dni, czyli niewiele ponad trzy miesiące. W tym roku najwyższe wyniki tego miernika przypadały na styczeń i luty (około 130 dni). Średnia dla ostatnich 12 miesięcy wynosi natomiast 95 dni. Z kolei w listopadzie 2011 r. podpisywano umowy przedwstępne średnio po upływie 99 dni, a w listopadzie 2010 roku po upływie 58 dni od ogłoszenia chęci sprzedaży mieszkania. Okres od wprowadzenia oferty na rynek do podpisania umowy przedwstępnej to czas, jaki upływa na znalezienie drugiej strony transakcji i wynegocjowania warunków umowy.
Gotówki jest na rynku sporo
Na uwagę zasługuje też fakt, że zgodnie ze wstępnymi danymi Home Broker, w przypadku 22% transakcji zakończonych w listopadzie, prawo do nieruchomości zostało przeniesione bez podpisania umowy przedwstępnej. W tej grupie mieszczą się transakcje, w przypadku których nabywcy nie korzystali z finansowania bankowego. Dla porównania średnia z ostatnich 12 miesięcy pokazuje, że umowy przedwstępnej nie zawarto w przypadku 19% transakcji na rynku wtórnym. Martwić może fakt, że proces sprzedaży pomimo wysokiego udziału transakcji gotówkowych pozostał w listopadzie br. relatywnie długi.
Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń
