Spłacasz kredyt z dopłatami zaciągnięty a ramach programu „Rodzina na swoim”? Uważaj, bo dopłaty można łatwo stracić. Tak się stanie, gdy w okresie pierwszych ośmiu lat spłaty kupisz lub dostaniesz inną nieruchomość, bądź gdy wynajmiesz mieszkanie.
Z „Rodziną na swoim” udzielonych zostało już przynajmniej 136 tys. kredytów – tyle było ich zgodnie ze statystykami BGK do końca 2011 roku. Łączna ich wartość to przeszło 25 miliardów złotych. Trudno dziwić się popularności tych kredytów biorąc pod uwagę, że państwo dopłaca nawet blisko połowę odsetek przez 8 lat. W efekcie rodzina pożyczając na 30 lat 200 tys. zł na zakup mieszkania o maksymalnej powierzchni 50 m kw. może obecnie liczyć na ratę w wysokości zaledwie 654 zł zamiast 1230 zł na standardowych warunkach. Trudno w dzisiejszych realiach rynkowych o tańsze źródło kapitału. Trzeba jednak pamiętać, że nawet otrzymane dofinansowanie można stracić np. wykorzystując nieruchomość niezgodnie z przeznaczeniem. A co się stanie gdy małżeństwo korzystające z „Rodziny na swoim” dostanie od kogoś nieruchomość lub rozwiedzie się – na te i inne pytania odpowiedzi zebrał Home Broker.
Obecne zasady programu „Rodzina na swoim”:
1) Przez pierwsze 8 lat kredytowania można liczyć na dopłatę blisko połowy odsetek od kredytu zaciągniętego w rodzimej walucie,
2) Z dofinansowania mogą skorzystać rodziny, osoby samotnie wychowujące dzieci i single, o ile nie posiadają nieruchomości mieszkalnej. Ponadto single nie mogli wcześniej posiadać żadnej nieruchomości mieszkalnej,
3) Powierzchnia mieszkania nie może przekraczać 75 m kw. (w przypadku singli 50 m kw.), powierzchnia domu nie może być większa niż 140 m kw. (nie dotyczy singli),
4) Dofinansowanie wypłacane jest do 70 m kw. powierzchni domu, 50 m kw. mieszkania (w przypadku singli 30 m kw. mieszkania),
5) Ostatni dofinansowany kredyt zostanie wypłacony 31 grudnia 2012 roku,
6) Wymagany limit wieku kredytobiorcy na poziomie 35 lat nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci. Wymaganie to uznawane jest ponadto za spełnione w przypadku rodzin, w których przynajmniej jeden z małżonków ma maksymalnie 35 lat.
7) Cena metra nieruchomości nie może przekroczyć wartości publikowanych kwartalnie prze BGK. Są one wyższe dla rynku pierwotnego niż wtórnego. Np. w Warszawie jest to obecnie 6435 zł za m kw. dla rynku pierwotnego i 5148 zł za m kw. na rynku wtórnym.
Rozwód z prawem do dopłaty
Często pojawiającą się wątpliwością przy obsłudze kredytu preferencyjnego jest to czy w przypadku rozwodu znika prawo do otrzymywania dopłat do kredytu. Wbrew pozorom sytuacje takie są dość częste Jak bowiem informuje GUS w 2010 roku doszło do 61,3 tys. rozwodów. Zgodnie z wyjaśnieniami publikowanymi na stronach internetowych Banku Gospodarstwa Krajowego rozwód nie jest powodem do zatrzymania budżetowych dopłat do kredytu. Ustawa nie porusza bowiem kwestii pozostawania w związku małżeńskim, małżeńskiej wspólności majątkowej ani nawet tego, żeby oboje kredytobiorcy razem spłacali kredyt, który pierwotnie razem zaciągnęli. Jeśli więc bank zgodzi się na taką zmianę, to jeden z byłych współmałżonków może przejąć odpowiedzialność za spłatę kredytu i nie straci z tego tytułu prawa do dopłat.
8 lat bez zakupów
Zupełnie inaczej jest, gdy spłacając kredyt beneficjenci staną się właścicielami czy nawet współwłaścicielami kolejnego domu lub mieszkania. Jeśli chce się zachować dopłaty do kredytu nie można więc dostać nawet części nieruchomości mieszkalnej w postaci darowizny, a tym bardziej kupić kolejnej na własność. Jedynym wyłączeniem spod tego rygoru jest otrzymanie nieruchomości w spadku. Wtedy beneficjent nie traci dopłaty do kredytu. Trzeba jednak pamiętać, że dopłaty otrzymuje się przez 8 lat – tylko w tym okresie można więc je stracić. Ale uwaga! Mechanizm ten dotyczy tylko nabycia kolejnej nieruchomości po dniu wejścia w życie ostatniej nowelizacji ustawy. Osoby, które korzystając z dopłat kupiły lub dostały inną nieruchomość mieszkaniową przed 31 sierpnia 2011 roku nie powinny stracić dofinansowania. Nie można też zapomnieć o tym, że dopłaty otrzymuje się przez 8 lat – tylko w tym okresie można więc je stracić.
Najem kończy dopłaty
Podobny skutek może mieć przeznaczenie mieszkania lub domu kupionego na kredyt z dopłatą na cele inne niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie można więc w całości lub części mieszkania lub domu przerobić na sklep, gabinet stomatologiczny czy salon fryzjerski bez utraty dopłat. Ustawa w obecnym brzmieniu zwraca też uwagę na to, aby nieruchomość służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, co wyłącza możliwość jej wynajęcia. Po ostatniej nowelizacji ustawy (weszła w życie pod koniec sierpnia 2011 roku) nie jest więc dozwolone podpisywanie nowych umów najmu nieruchomości mieszkalnej. Zgodnie z ustawą kontrola nad prawidłowym wykorzystaniem dofinansowania leży w interesie nie tylko organów państwa, ale i banku, który udzielił kredytu. Zgodnie bowiem z ustawą to bank będzie musiał zwrócić kwotę dopłat do nieprawidłowo wykorzystanego kredytu w programie „Rodzina na swoim”. W drugiej kolejności będzie te pieniądze egzekwował od kredytobiorcy.
… a zarejestrowanie firmy nie
Idąc dalej sformułowanie „wykorzystanie mieszkania na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych” nie przekreśla możliwości zarejestrowania pod danym adresem działalności gospodarczej. Zgodnie z interpretacją Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej ustawa nie wyklucza możliwości prowadzenia obsługi techniczno-biurowej jednoosobowej działalności gospodarczej w mieszkaniu lub domu finansowanym kredytem z programu „Rodzina na swoim”
Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń