Czy warto budować dom samodzielnie, skoro można zatrudnić inwestora zastępczego, zlecić wykonywanie robót jednej firmie tzw. generalnemu wykonawcy lub kilku firmom, realizującym poszczególne etapy.
Inwestor zastępczy to osoba lub firma, która całkowicie zastępuje inwestora bezpośredniego. Do jego obowiązków należy przede wszystkim zorganizowanie procesu budowy, zatrudnienie kierownika budowy z uprawnieniami, zakup materiałów budowlanych, a także czuwanie nad wykonaniem i odbiorem robót. Dodatkowo odpowiada on za pomoc w załatwieniu wszelkich wymaganych przez prawo pozwoleń oraz przy wyborze najkorzystniejszego kredytu. Powinien też zadbać, aby budowa kontrolowana była przez niezależnego rzeczoznawcę. Istotne jest również to, że inwestor nie musi sam nadzorować przebiegu budowy i rozmawiać z wykonawcami. Mając większy potencjał inwestor zastępczy może negocjować ceny materiałów budowlanych. Zamawiając je na realizację kilku budynków jednocześnie otrzymuje znacznie wyższe rabaty niż te, które mógłby wynegocjować inwestor indywidualny. Przy budowaniu z inwestorem zastępczym budowa realizowana jest szybko, a zapłata następuje po oddaniu kolejnych etapów budowy. Zabezpieczeniem jest rachunek powierniczy, który chroni pieniądze inwestora.
Podobnie jest w przypadku zlecenia prowadzenia robót generalnemu wykonawcy. Inwestor podpisuje umowę wykonania domu „pod klucz” na określonych warunkach, płaci i w oznaczonym terminie odbiera dom (wtedy też otrzymuje pełną dokumentację przebiegu i realizacji budowy). Nie musi się martwić praktycznie o nic, ani o zakup materiałów budowlanych, ani o wynajęcie sprzętu, ani też o wybór ekip. Gwarantuje to wykonawca, a dodatkowo wiedzę, doświadczenie, prawidłowe wykonanie i terminowość. W przypadku tak prowadzonej budowy dobrze jest zatrudnić inspektora nadzoru, który w imieniu inwestora będzie kontrolował jakość i postęp robót, pilnował ustalonych terminów i sprawdzał kosztorysy. Inwestor może być wtedy gościem na budowie. Przed spisaniem umowy z generalnym wykonawcą warto sprawdzić, ilu i jakich pracowników zatrudnia, a także, czy on sam lub któryś z jego pracowników ma uprawnienia do pełnienia funkcji kierownika budowy. Powierzenie generalnego wykonawstwa komuś, kto nie może podjąć się kierowania robotami budowlanymi jest dość ryzykowne.
Zatrudnienie kilku wyspecjalizowanych ekip, które wykonują określony zakres prac to budowa tzw. systemem kontraktowym. Sposób ten wymaga od inwestora znacznie większego zaangażowania, gdyż musi on koordynować roboty, kontrolować jakość i terminowość ich wykonania, a czasem nawet dostarczać materiały budowlane. Organizowanie prac może ułatwić harmonogram budowy sporządzony przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru.
– Niezależnie od wybranego sposobu prowadzenia budowy warto zadbać o kwestie formalne, podpisując stosowne umowy. Pozwolą one uniknąć ewentualnych nieporozumień i dadzą możliwość egzekwowania terminów i prawidłowości wykonania. Podstawą jest zawarcie na początku inwestycji umowy o roboty budowlane. Załącznikiem do umowy powinien być szczegółowy kosztorys budowlany, który zawiera wykaz wszystkich prac budowlanych wraz z materiałami potrzebnymi do budowy oraz aktualnymi cenami – mówi arch. Monika Lisowska-Łętocha – Dyrektor Pracowni Biura Projektów ARCHON+.
Źródło: ARCHON+ Biuro Projektów
Wojciech Boczoń
