Nie przepłacaj za mieszkanie

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu większości Polaków. Trzeba się więc do tego dobrze przygotować. Jak jednak sprawdzić czy konkretne mieszkanie nie są za drogie? Sprawdź jego potencjał do osiągania dochodu, porównaj ceny i odpowiedz na pytanie, czy we własnym zakresie nie zbudujesz sobie tańszego dachu nad głową?

Miesięcznie ponad 20 tys. nieruchomości mieszkaniowych znajduje w Polsce nowego nabywcę. Większość z nich zastanawia się czy cena, którą zapłacił za swoje nowe „M”, nie jest przypadkiem za wysoka. Najłatwiej sprawdzić to porównując oferty dostępne na rynku. W jaki sposób sprawdzić jednak, czy ogólny poziom cen na całym rynku nie jest wygórowany? Odpowiedź można znaleźć na portalu Global Property Guide, który proponuje cztery proste sposoby na określenie czy nieruchomości są drogie, czy tanie.

Chodzi tu o porównanie cen nieruchomości do:
1)    potencjału do generowania dochodu – rentowności,
2)    cen na innych rynkach,
3)    produktu krajowego brutto na głowę,
4)    kosztu odtworzenia.

Nieruchomość to inwestycja

W Polsce brakuje ponad 1,5 mln mieszkań. Można więc w dużym przybliżeniu powiedzieć, że większość z nich nabywana jest aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, a nie żeby osiągać dochód. Dlaczego więc należy traktować własne „M” jako inwestycję? Po pierwsze potrzeby mieszkaniowe w trakcie życia zmieniają się. Gdy pojawiają się dzieci kawalerka kupiona przez singla zaczyna być za ciasna. Z drugiej strony emeryt nie potrzebuje kilkupokojowego mieszkania w dobrej lokalizacji, gdy ceni sobie ciszę i spokój. Wiele osób zmuszonych będzie więc do kilkukrotnej zmiany miejsca zamieszkania, co wiązać się może z potrzebą sprzedaży dotychczas posiadanego lokalu. Warto wtedy być w posiadaniu mieszkania, które obiektywnie rzecz biorąc jest atrakcyjne, a co za tym idzie zarówno najemcy jak i nabywcy będą w stanie zapłacić za nie relatywnie dużo. Nieruchomość powinna być więc traktowana jako inwestycja, nawet jeśli nie jest w tym celu nabywana.

Kupuj mieszkanie jak akcje

Jeśli już nieruchomość będzie przez potencjalnego nabywcę traktowana jak inwestycja, wybór może paść na tę, która oferuje najwyższy potencjalny zysk. Aby to porównać można skorzystać ze wskaźnika „cena do zysk” – charakterystycznego dla rynku giełdowego. Wskaźnik ten w prosty sposób pokazuje ile czasu trzeba wynajmować mieszkanie aby „na siebie zarobiło”. Jest to więc iloczyn ceny nieruchomości i dochodu jaki może generować. Zgodnie z danymi GPG, na podstawie których raczej należy oceniać poszczególne kraje lub przynajmniej miasta, a nie oferty w danej dzielnicy, gdy wskaźnik ten wynosi na przykład 5 nieruchomość jest bardzo tania. Uproszczając można bowiem powiedzieć, że wystarczy 5 lat, aby wynajmowana nieruchomość sama się spłaciła. Co roku generowałaby więc do kieszeni swojego nabywcy przychód na poziomie 20% wartości. Odwrotna sytuacja miałaby miejsce gdyby wskaźnik sięgnął wartości 40. Oznaczałoby to, że właściciel mieszkania musiałby czekać 40 lat na zwrot kosztów zakupu w postaci czynszu od najemcy. Co roku otrzymywałby więc 2,5% wartości swojego mieszkania.

Zastosowanie mierników „giełdowych” na rynku nieruchomości
Wartość wskaźnika „cena do zysku”	Rentowność brutto* (w %)	Poziom cen nieruchomości	Przykłady krajów
5	20	Bardzo tanie	Brak w Europie
6,7	15	Bardzo tanie
8,3	12	Tanie	Mołdawia, Ukraina, Węgry
10	10	Tanie
12,5	8	Tanie
14,2	7	Odpowiednia wycena	Turcja, Chorwacja, Rumunia, Belgia
16,7	6	Odpowiednia wycena
20	5	Drogie	Polska, Norwegia, Austria, Włochy, Niemcy, Łotwa, Szwajcaria, Wielka Brytania, Francja, Rosja
25	4	Drogie
33,3	3	Drogie
40	2,5	Bardzo drogie	Andora, Grecja, Monako
50	2	Bardzo drogie
* stosunek rocznych dochodów z wynajmu do wartości nieruchomości. Odwrotność wskaźnika „cena do zysku”
Źródło: GPG

Na podstawie tego wskaźnika można dojść do wniosku, że mocno przewartościowane są nieruchomości w Andorze, Grecji i Monako. Drogo jest natomiast w Polsce, Niemczech, Wielkiej Brytanii, Francji i Rosji. Jedynym pozytywnym sygnałem jest informacja, że Polska znajduje się na granicy między krajami drogimi i tymi gdzie cena nieruchomości jest umiarkowana. Do tej grupy należą natomiast Turcja, Chorwacja, Rumunia i Belgia. Relatywnie tanio jest natomiast w Mołdawii, na Ukrainie i na Węgrzech.

W Polsce zarobki są niskie, a nieruchomości drogie

Powyższy wskaźnik wskazuje jedynie relację pomiędzy ceną zakupu i wynajmu nieruchomości. Gdy oba te czynniki utrzymują się na wysokim poziomie może się okazać, że kraj zostanie uznany za przystępny cenowo pomimo tego, że ludność nie stać na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Niezbędne jest więc porównanie cen nieruchomości do zarobków. Miara ta w syntetyczny sposób łączy porównanie cen nieruchomości między rynkami i poziomu PKB na głowę mieszkańca. Prezentuje więc w znacznie bardziej przystępnej i zrozumiałej formie, na ile metrów może sobie pozwolić przeciętny mieszkaniec danego obszaru, biorąc pod uwagę poziom bogactwa.

Wyniki nie są dla Polski optymistyczne. Za roczną pensję Warszawiak mógłby sobie kupić niewiele ponad dwa m kw. apartamentu w centrum. Dla porównania mieszkaniec Brukseli, Berlina, czy Wiednia mógłby kupić nawet pięciokrotnie więcej.

Relacja przeciętnego dochodu do ceny apartamentów w centrum
Kraj	Przeciętny roczny dochód netto (euro)*	Szacunkowy przeciętny dochód w stolicy	Przeciętna cena 120-metrowego mieszkania w centrum stolicy (euro/m kw.)	Powierzchnia możliwa do nabycia (m kw.)
Belgia	23406	28087	2465	11,4
Niemcy	25167	30200	2882	10,5
Austria	25536	30643	3000	10,2
Holandia	27057	32468	3579	9,1
Dania	28612	34334	4291	8,0
Irlandia	35444	42533	5483	7,8
Luksemburg	33877	40652	6269	6,5
Szwajcaria	37874	45449	7128	6,4
Malta	13936	16723	2710	6,2
Hiszpania	18462	22154	3932	5,6
Portugalia	12905	15486	2848	5,4
Finlandia	25618	30742	5690	5,4
Słowenia	10557	12668	2748	4,6
Węgry	5734	6881	1683	4,1
Estonia	7982	9578	2386	4,0
Włochy	18509	22211	5541	4,0
Turcja	7142	8570	2386	3,6
Grecja	18821	22585	6622	3,4
Łotwa	5876	7051	2286	3,1
Słowacja	6577	7892	2622	3,0
Litwa	5755	6906	2406	2,9
Francja	23694	28433	9961	2,9
Wielka Brytania	31275	37530	14421	2,6
Czechy	8308	9970	4015	2,5
Polska	7180	8616	3546	2,4
Bułgaria	2474	2969	1759	1,7
Rumunia	3960	4752	3484	1,4
* dane za 2008 rok Źródło: Eurostat, GPG

Katowiczanie mogą kupić dwa razy więcej niż mieszkańcy Krakowa

Jak zastosować tę miarę do zakupu własnego „M” w kraju. Gdy rozważany jest zakup mieszkania w różnych miastach można na jej podstawie wywnioskować gdzie nieruchomości są relatywnie drogie, a gdzie tanie. Te drugie znaleźć można w stolicy województwa śląskiego. Zgodnie z danymi GUS mieszkańcy Katowic zarabiają przeciętnie blisko 39,6 tys. zł rocznie „na rękę”. Przeciętna cena ofertowa w tym mieście wynosi natomiast ponad 4,5 tys. zł za m kw. (wartość tę zawyżają nowe mieszkania). Na drugim biegunie znajduje się Sopot i Kraków, gdzie zarobki są niższe, a ceny nieruchomości znacznie wyższe niż w Katowicach. Mieszkańcy tych miast za roczną pensję mogą kupić mniej niż 4 m kw. przeciętnego lokalu.

Gdy natomiast w grę wchodzi wybór mieszkania na lokalnym rynku pozostaje jedynie porównanie ofert sprzedaży w okolicy.

Dom za miastem w cenie mieszkania

Ostatnim parametrem jaki warto sprawdzić zanim dokona się zakupu mieszkania są koszty budowy nieruchomości. Z jednej strony, gdy są one bardzo niskie w porównaniu do cen mieszkań, można spodziewać się, że deweloperzy zaczną realizować nowe projekty. Duża podaż może natomiast skutkować presją na obniżenie cen mieszkań w przyszłości. Ponadto niskie koszty budowy i wysokie ceny mieszkań sprzyjają rozrastaniu się osiedli domów jednorodzinnych. Obecnie niepodpiwniczony dom o powierzchni 100 m kw. z poddaszem krytym blachą i ścianami z betonu komórkowego to w Warszawie wydatek rzędu 300 tys. zł. W związku z tym, że poza stolicą koszty robocizny są niższe, to całkowity koszt zbudowania domu byłby w Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście o kilka procent niższy niż w Warszawie. Podobnie taniej można też zbudować dom poza obszarem miejskim, gdzie koszty robocizny są o kolejne kilkanaście procent bardziej przystępne. Trzeba jednak pamiętać, że aby zamieszkać we własnym domu jednorodzinnym, należy jeszcze kupić ziemię budowlaną. Na obrzeżach Poznania, Wrocławia, Trójmiasta i Krakowa należy liczyć się kosztem rzędu 200 tys. zł za działkę o powierzchni około 1000 m kw. W przypadku Warszawy wydatek ten może być nawet dwukrotnie wyższy. W sumie jednak można przyjąć, że trzypokojowe mieszkanie o podwyższonym standardzie w dużym mieście można zazwyczaj zamienić na 100-metrowy dom na obrzeżach.

Źródło: Home Broker