Zespół pałacowo-parkowy za 195 tys. zł lub XIV-wieczny gotycki kościół za 95 tysięcy – takie oferty można znaleźć na rynku nieruchomości zabytkowych. Im lepsza kondycja takiego unikatu, tym i wyższa cena.
Trzeba bowiem pamiętać, że remont takich obiektów kosztuje krocie. Nawet trywialna wymiana okien może się okazać o połowę droższa, gdy będzie miał nad nią pieczę konserwator zabytków.
Obrót nieruchomościami koncentruje się na mieszkaniach, domach i działkach i choć mówi się, że każda nieruchomość jest inna, to prawdziwie unikalne nieruchomości potrafią napawać zachwytem i rozpalić wyobraźnię niejednego nabywcy. Tym bardziej, że aby kupić pałac, dworek lub ruiny zamku wcale nie trzeba dysponować dużym kapitałem.
Najtańsze są ruiny
Najmniej kosztują nieruchomości, na których znajdują się ruiny, lub których zabytkowa zabudowa wymaga kosztownego remontu. Najpewniej właśnie dlatego pod koniec zeszłego roku w województwie lubelskim za 95 tys. zł można było kupić ruiny XIV-wiecznego, gotyckiego kościoła. Podobnie za 195 tys. zł wystawiony był XIX-wieczny zespół pałacowo-parkowy o powierzchni prawie 3,5 ha z ruinami pałacu i wozowni. Warto tu zauważyć, że za tę kwotę można w Warszawie kupić co najwyżej kawalerkę.
Im lepszy stan nieruchomości, tym wyższa cena. Właśnie dlatego zabytkowy kompleks pałacowo-parkowy z 1863 roku położony niedaleko miejscowości Nakło nad Notecią w województwie kujawsko-pomorskim wystawiony został do sprzedaży za 750 tys. zł. Za tę cenę można zostać właścicielem parku o powierzchni 0,9 ha wraz z piętrowym, podpiwniczonym pałacem o powierzchni prawie 1,2 tys. m kw. Budynek wymaga renowacji elewacji i remontu wewnątrz.
Za 950 tys. zł wystawiona została natomiast piętrowa Leśniczówka z XIX wieku w miejscowości Lubliniec w województwie Śląskim. W budynku znajduje się też sala bankietowa wraz z wejściem na wieże widokową. Budynek o powierzchni 1,1 tys. m kw. ma wyremontowany dach i odnowioną część stropów i podłóg. Brakuje jednak stolarki okiennej i drzwiowej, a do remontu wciąż pozostają ściany i schody. Na działce o powierzchni ponad 0,4 ha znajduje się także wozownia i budynek inwentarski.
Zabytek w dobrym stanie i w cenie
Dobrze utrzymane nieruchomości zabytkowe są znacznie droższe, ponieważ doprowadzenie ich do takiego stanu niemało kosztuje. Za 2,5 mln złotych można na przykład kupić XVIII-wieczny drewniany dworek w odległości 30 km od centrum Krakowa. Poddany pełnej renowacji zarówno z zewnątrz jak i wewnątrz budynek ma 550 m kw. i leży na działce o powierzchni 2,3 ha, na której aż 1 ha przypada na ogród. W cenie oferowana jest zabudowa kuchenna i zabytkowe piece kaflowe. Ciekawostką jest też ogrzewanie podłogowe na parterze.
Natomiast w podwarszawskiej Górze Kalwarii jest do nabycia XIX-wieczna willa w stylu zwanym „historyzmem” z pracowni architekta Władysława Marconiego. Willa ma powierzchnię 350 m kw. i jest w dobrym stanie technicznym. Wraz z mniejszym budynkiem dla gości położona jest na działce o powierzchni 0,5 ha porośniętej stuletnimi sosnami. Cena ofertowa to 4,2 mln złotych.
Konsekwencją konserwatora wysokie koszty
Kupując taką unikatową nieruchomość, trzeba jednak pamiętać, że jej utrzymanie łączy się ze znacznie wyższymi niż przeciętne kosztami– szczególnie gdy ma coś w tej kwestii do powiedzenia konserwator zabytków. Trywialna wymiana okien może bowiem kosztować blisko o połowę więcej, gdy zamiast plastikowych okien zespolonych konserwator nakaże zastosowanie drewnianych skrzynkowych dostarczanych na zamówienie. -Każdy remont okien, podłóg, elewacji, czy drzwi musi być akceptowany przez konserwatora, oczywiście jeśli cały budynek wpisany jest do rejestru zabytków – tłumaczy Marzena Zielińska, doradca Home Broker z Warszawy. Zwraca ona ponadto uwagę na długi czas oczekiwania na decyzję konserwatora, która jest niezbędna gdy planujemy remont nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków.
Ochrona lżejsza niż rejestr
Warto tu wyróżnić dwa poziomy opieki nad zabytkami roztaczanej przez konserwatora. Mniej wymagające wobec właściciela jest objęcie ochroną konserwatorską, o czym decydują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalanego przez gminę. Bardziej wymagające jest wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków. W pierwszym przypadku na uzgodnienia projektu remontu konserwator ma bowiem 30 dni i jeśli nie wyrobi się w tym terminie, to można przystąpić do prac. Gdy natomiast nieruchomość jest wpisana do rejestru, to zanim właściciel przystąpi do remontu, pozwolenie nań musi wydać konserwator, a terminy oczekiwania na taką decyzję nie są z góry ustalone. Ponadto warto zauważyć, że wobec nieruchomości zabytkowych, gminie przysługuje prawo pierwokupu. Może się więc okazać, że po sporządzeniu umowy przedwstępnej gmina wejdzie w prawa niedoszłego nabywcy i sama kupi nieruchomość.
Zabytek na kredyt to sztuka
Drogą przez mękę może też być próba zabezpieczenia kredytu hipotecznego na nieruchomości zabytkowej. – Banki boją się takiego zabezpieczenia, bo uchodzi ono za mało płynne. Właśnie dlatego większość z nich odmówi kredytu na taki zakup, lub zaproponuje dwukrotnie wyższą marżę – tłumaczy Grzegorz Chojnacki, doradca Home Broker z Warszawy. Rozwiązaniem może być więc zabezpieczenie kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zabytku na innej, bardziej pospolitej nieruchomości.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń
