Wzrost stawek VAT na mieszkania może spowodować konieczność dopłat ze strony nabywców. Takie rozwiązanie stosuje większość deweloperów, bo zezwala na nie ustawa. Przeciwnego zdania jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Potencjalne podwyżki nie przekraczają zazwyczaj kilku tysięcy złotych, ale dotyczą tysięcy osób. Gra toczy się więc o kilkadziesiąt milionów złotych.
Płacąc za mieszkanie po 1 stycznia można spodziewać się, że deweloper podniesie cenę stosownie do podwyżki stawki podatku od towarów i usług. Większość firm stosuje właśnie takie rozwiązanie, bo zezwala na to ustawa. Z drugiej strony stoją natomiast wyroki Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, które mówią o tym, że cena mieszkania powinna być z góry ustalona. Dlatego też koszty podwyżki podatku pośredniego nie powinny być przerzucane wprost na konsumentów. Oczywisty konflikt między tymi rozwiązaniami jest tym bardziej rażący, że problem wzrostu ceny może dotyczyć nawet ponad 100 tys. nabywców nowych mieszkań, którzy podpisali umowę przedwstępną z deweloperem przed 1 stycznia br., a nie zapłacili jeszcze całej należności. W tym zakresie potrzebne jest wypracowanie jednolitego stanowiska, szczególnie w momencie, w którym ustawodawca szykuje kolejne podwyżki VAT.
Im większe mieszkanie tym większy ból głowy
Skala problemu, a więc wzrostu cen, jest zależna od powierzchni kupowanego mieszkania oraz od tego jaka część należności nie została jeszcze przez kupującego wpłacona. Tylko bowiem wobec kwot trafiających na rachunek dewelopera po nowym roku może być stosowana inna niż dotychczas stawka podatku. Ponadto gdy metraż mieszkania przekracza 150 m kw., a domu 300 m kw., to każdy dodatkowy metr jest opodatkowany podstawową stawką podatku – 23%, a nie jak do tej pory 7%. Stawka podatku dla mniejszych lokali mieszkalnych wzrosła od 1 stycznia z 7% do 8%.
W związku z powyższym w 98% przypadków podwyżka ceny nie przekroczy kilku tysięcy złotych. Maksymalna podwyżka ceny mieszkania kupionego w zeszłym roku w cenie 200 tys. zł, mogłaby bowiem sięgnąć 1,9 tys. zł. Jeśli natomiast nabywca wpłacił już za ten lokal połowę należności, to ewentualna podwyżka nie przekroczy połowy powyższej kwoty. Im większy lokal, tym i potencjalny wzrost ceny dotkliwszy. Gdyby bowiem rozważać mieszkanie o powierzchni 300 m kw. i cenie 2,4 mln zł mogło ono podrożeć o blisko 191 tys. zł. Takich przypadków jest jednak niewiele, bo i mieszkania większe niż 150 m kw. stanowią zaledwie 2% oferty deweloperów. Gdyby przyjąć, że problem dopłat może dotyczyć lokali, których budowa rozpoczęła się w ostatnich dwóch latach, to mógłby on dosięgnąć 107 tys. osób. Jeśli kupiłyby one mieszkania o średniej wartości 200 tys. zł i pozostała im jeszcze połowa kwoty do zapłaty, to wartość sporu o VAT może opiewać łącznie nawet na kilkadziesiąt milionów złotych.
Wybrani idą „na rękę” nabywcom
Większość deweloperów, stosownie do rozwiązań ustawowych, przerzuca koszty podwyżki VAT na nabywców. Zdarzają się jednak firmy, które idąc na rękę kupującym uznały, że podwyżka stawki VAT nie powinna ich obciążać. – spółka postanowiła wziąć podwyżkę VAT „na siebie” w przypadku klientów, którzy podpisali umowy przed 1 stycznia 2011 – mówi Katarzyna Rauber, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska. Należy pamiętać, że w takich przypadkach gwarantowane są ceny brutto, a stawki VAT zostały zmienione. – Aby zrealizować obietnicę niezmienności cen dla nabywców, ceny netto zostały obniżone do poziomu zapewniającego utrzymanie cen brutto w wysokości skalkulowanej z uwzględnieniem niższego VAT-u. – tłumaczy Ewa Perkowska, dyrektor handlowy Budimex Nieruchomości. Podobne rozwiązania zastosował Archicom, Dom Development i Nickel Development.
J.W. Construction poszło natomiast o krok dalej, wykorzystując marketingowo wzrost stawek VAT. – Oferta „Nowy Rok – stare ceny” gwarantuje do końca stycznia wszystkim klientom nabycie mieszkania z naszej oferty na poziomie cen obowiązującym w zeszłym roku – mówi Tomasz Panabażys, Członek Zarządu i Dyrektor Zarządzający J.W. Construction Holding SA.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń