Końcówka roku na rynku mieszkaniowym niczym nie zaskoczyła. Stawki wywoławcze na rynku wtórnym w listopadzie nie różniły się zbytnio od tych jakie obserwowaliśmy w ciągu ostatnich miesięcy. Minimalne miesięczne wahania – to w górę, to w dół – od dłuższego czasu są już normą.
Listopad można uznać za schyłkowy miesiąc na rynku mieszkaniowym. Grudzień, jak co roku, jest już okresem finalizacji wcześniej zainicjowanych transakcji; poszukiwanie ofert ustępuje poszukiwaniu prezentów i przygotowaniom do świąt. Można powiedzieć, że rynek nieruchomościowy zapada w zimowy sen. Gwałtownego przebudzenia możemy się spodziewać już w drugiej połowie stycznia.
Średnie ceny ofertowe sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym – listopad 2010
Kredyty nowe – RnS na razie bez zmian
Zapowiadane od wielu miesięcy zmiany w programie Rodzina na Swoim nie wejdą w życie przed końcem roku – projekt nowelizacji ustawy utknął w Komisji Prawniczej i nie zdążył go przegłosować sejm. Teoretycznie zmiany mogą wejść teraz w życie w lutym, ale w rzeczywistości oczekujemy ich raczej na początku kwietnia – gdy rozpocznie się nowy kwartał. Przypomnijmy, że chodzi o ograniczenie dostępu do dopłat do kredytów. Przede wszystkim projekt zakłada obniżenie limitów cen nieruchomości dopuszczonych do RnS o 14,3 proc. co znacznie ograniczy dostęp do kredytów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Ponadto program zostanie ograniczony do rynku pierwotnego, czyli preferencyjnego kredytu nie uzyskamy kupując nieruchomość z drugiej ręki. Dla potencjalnych kredytobiorców ma to ogromne znaczenie, gdyż sześć na dziesięć mieszkań kupowanych w RnS pochodzi właśnie z rynku wtórnego. Wprowadzono też maksymalny wiek kredytobiorcy: dopłaty mogą być stosowane, jeżeli złoży on wniosek kredytowy najpóźniej do końca roku kalendarzowego, w którym kończy 35 lat, co spowoduje wykluczenie co czwartego chętnego na dopłaty. Jedyną dobrą wiadomością dla kupujących mieszkania jest rozszerzenie grupy beneficjentów RnS o osoby samotne oraz żyjące w związkach partnerskich. Dotyczy to tylko mieszkań (bez domów) o powierzchni do 50 m2 (dla rodzin jest to 75 m2), przy czym przy kalkulacji wysokości dopłat uwzględnione będzie maksymalnie 30 m2 (dla rodzin 50 m2). Nowi beneficjenci programu będą mogli z niego skorzystać tylko przy spełnieniu dodatkowego warunku: kupowane mieszkanie musi być ich pierwszym. Tymczasem obecnie wystarczy, by w chwili podpisywania umowy nie być właścicielem nieruchomości.
W ofertach banków w grudniu nie działo się wiele, kolejną promocję wprowadził Bank DnB Nord, pozostali gracze raczej nie przejawiali aktywności. DnB Nord oferuje kredyt hipoteczny w euro (na kwotę co najmniej 150 tys. zł) bez prowizji oraz z marżą 0 proc. w pierwszym roku i 1,4 proc. od drugiego roku pod warunkiem wykupienia pakietu usług finansowych z ubezpieczeniami. W złotym marżę 1,4 pkt proc. dostaniemy pod warunkiem zadłużania się na co najmniej 400 tys. złotych.
Kredyty spłacane – frank wciąż drożeje
Grudzień, podobnie jak listopad, był złym miesiącem dla osób posiadających kredyty hipoteczne we franku szwajcarskim. W ciągu miesiąca kurs tej waluty wobec złotego wzrósł o ponad 15 groszy (o ponad 5 proc.) i kosztuje już ponad 3,17 zł. W międzyczasie stawka LIBOR CHF praktycznie nie zmieniła się i wskutek tego w ciągu zaledwie miesiąca rata kredytu we franku wzrosła o 5 proc. czyli o 18-26 zł (zależnie od marży) na każde 100 tys. złotych posiadanego kredytu.
Lepiej wiodło się zadłużonym w euro. W stosunku do notowań sprzed miesiąca euro staniało o prawie 4,5 gr (1,1 proc.) i w końcówce miesiąca średni kurs NBP znalazł się poniżej psychologicznej bariery 4 złotych. Ponieważ trzymiesięczna stawka EURIBOR w tym czasie praktycznie nie drgnęła, to o zmianie wysokości raty decyduje tylko kurs EUR/PLN. W zależności od parametrów danego kredytu wzrost kursu waluty spowodował spadek raty kredytu o 4-6 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia.
W związku z oczekiwanym wzrostem stóp procentowych w Polsce, powoli zaczęła rosnąć stawka WIBOR decydująca o oprocentowaniu kredytów złotowych. W ostatnim miesiącu najpopularniejszy w bankach WIBOR 3M wzrósł z 3,85 do 3,93. Tak nieznaczne wahania są zbyt małe, by wpłynąć na stawki, wg których banki wyliczają oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jeśli już do zmiany dochodzi, to w przełożeniu na obciążenie budżetu domowego nie wynosi ona więcej niż 5 zł na każde 100 tys. kredytu.
Rynek kawalerek
Małe, jednopokojowe mieszkania ze względu na najniższe ceny całkowite są najbardziej przystępnym dla klientów segmentem ofert. I choć metr kwadratowy tego typu lokali niejednokrotnie jest nawet dwa razy droższy od metra kwadratowego mieszkania 3 czy 4-pokojowego to i tak jest to najprostsza droga do własnego M – w przypadku kawalerki najłatwiej jest zebrać środki na minimalny wkład własny, stanowiący warunek uzyskania kredytu w banku.
Oferty sprzedaży kawalerek mają nadal niewielki udział w ogólnej podaży ofert. We Wrocławiu, Katowicach i Gdyni zaledwie co dziesiąte mieszkanie to lokal 1-pokojowy. W Warszawie kawalerki stanowią 13,6% wszystkich ofert, a w Łodzi 16,7%. Ograniczona podaż przy stosunkowo dużym popycie (w porównaniu z lokalami większymi) sprawiają, że właściciele tego rodzaju mieszkań nie są skłonni do negocjowania stawek. W efekcie tego ceny transakcyjne zwykle niewiele odbiegają od ofertowych. Jednak w 2011 roku ta sytuacja może się zacząć zmieniać za sprawą ofert z rynku pierwotnego. Zgodnie z zapowiedziami deweloperów małe – 1 i 2-pokojowe mieszkania będą stanowić znaczną część ofert w nowych, rozpoczynanych właśnie inwestycjach.
Open Finance i oferty.net
Źródło: OFERTY.NET
Wojciech Boczoń
