Expander i Szybko.pl podsumowują wtórny rynek nieruchomości w 2010 roku, czyniąc jednocześnie prognozy na rok kolejny.
W ciągu minionych 12 miesięcy sytuacja na rynku kredytów hipotecznych bardzo istotnie się zmieniła. Niemal przez cały rok spadały marże kredytów w złotych i euro. Przeciętna marża kredytu na kwotę 300 tys. zł (wkład własny 25%) udzielonego w złotych wyniosła w grudniu 1,73%. Przed rokiem wynosiła 2,55%, a więc zmniejszyła się w tym okresie o 0,82 p.p. W największym stopniu do tej zmiany przyczynił się BNP Parias Fortis, w którym marża spadła aż o 2,4 p.p do poziomu 1,5%. Bank ten zmienił swoją strategią w zakresie kredytów hipotecznych. Jeszcze w ubiegłym roku marża była bowiem istotnie wyższa od średniej rynkowej, a obecnie jest od niej niższa. Co ciekawe w minionym roku tylko dwa banki zdecydowały się podwyższyć marże kredytów w złotych. Były to BPS (o 0,5 p.p.) oraz Gospodarczy Bank Wielkopolski (o 0,1 p.p).
Oceniając ogólnie, obecną sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych można określić jako dość dobrą. Dla porównania w najgorszym momencie, czyli w połowie 2009 r. przeciętna marża wynosiła 2,8%, a przed kryzysem 0,9%. Jeśli obecny poziom marży porównamy ze średnią z tych skrajnych wartości, to okaże się, że znajdujemy się bliżej ofert sprzed kryzysu. Dodatkowo w przyszłym roku mamy szansę na dalsze obniżki. Nasilająca się konkurencja sprawia, że najlepsze oferty stopniowo zbliżają się do warunków jakie można było uzyskać przed kryzysem. Dla przykładu ING Bank Śląski oferuje marże na poziomie 1,05%. Dodatkowo istnieje również możliwość uzyskania marży poniżej 1%, choć dotyczy to przede wszystkich kredytów na wysokie kwoty lub z istotnym wkładem własnym.
Podobnie wyglądała sytuacja w przypadku marż kredytów w euro – w 2010 r. marże systematycznie spadały. Obecnie przeciętna marża wynosi 2,55%. Przed rokiem było to 3,3%, więc spadek (o 0,75 p.p.) był mniejszy niż w przypadku kredytów w złotych. Jeśli chodzi o zmiany w poszczególnych bankach, to największe obniżki nastąpiły w PKO BP. W grudniu 2009 r. bank ten oferował niezwykle wysoką marżę wynoszącą 6,84%. Obecnie jest ona niższa niż średnia rynkowa i wynosi 2,36%. Nastąpił więc spadek aż o 4,48 p.p.
W nadchodzącym 2011 r. istnieje szansa na dalszy spadek marż kredytów w euro. Należy jednak zaznaczyć, że jeśli zostaną wprowadzone regulacje ograniczające wysokość spreadów walutowych, to banki mogą rekompensować sobie utracone w ten sposób zyski podnosząc marże. Dotyczy to również kredytów we frankach, których przeciętna marża ustabilizowała się w okolicach 3,8% – 3,9%. W rezultacie znacznie zwiększyła się różnica miedzy marżą kredytu w euro i we frankach. Obecnie marża we frankach jest o 1,35% wyższa niż w euro. Dla porównania przed kryzysem to kredyty w szwajcarskiej walucie miały niższą marżę – o 0,3 p.p.
Dla osób spłacających kredyty największe znaczenie ma jednak wysokość raty, a ta zależy od oprocentowania. Na poziom oprocentowania wpływa natomiast nie tylko marża, ale także stawka bazowa (np. WIBOR, EURRIBOR, LIBOR). Na szczęście dla kredytobiorców zadłużonych w złotych w 2010 r. spadała 3-miesięczna stawka WIBOR. W końcu ubiegłego roku wynosiła 4,27%, a obecnie jest to 3,92%. W rezultacie zmian marż i WIBOR-u oprocentowanie zmniejszyło się z 6,75% do 5,65%. Powoduje to, że rata kredytu na kwotę 300 tys. zł na 30 lat spadła o 214 zł (z 1945 zł do 1732 zł).
W przypadku kredytów w euro sytuacja nie była tak różowa. Wysokość raty nowozaciąganego kredytu zmniejszyła się jedynie o 87 zł (z 1530 zł do 1442 zł). Jedną z przyczyn tego stanu był wspomniany już, mniejszy niż w przypadku kredytów w złotych, spadek marż. Dodatkowo wzrosła 3-miesięczna stawka EURIBOR – z 0,7% przed rokiem do 1,02%. W rezultacie oprocentowanie spadło tylko o 0,48 p.p. (z 4% do 3,52%). W najmniejszym stopniu zmieniło się natomiast oprocentowanie kredytów we frankach – z 4,09% do 4,01%. W rezultacie rata spadła zaledwie o 15 zł (z 1556 zł do 1541 zł).
Różne tendencje pojawiły się w minionym roku z zakresie zdolności kredytowej. W przypadku kredytów złotych rosła maksymalna kwota kredytu. W grudniu była ona o 28 tys. zł wyższa niż na początku roku. W przypadku kredytów we frankach nastąpił spadek o 32 tys. zł. Jedynie zmiany zdolności dla kredytów w euro miały bardziej skomplikowany przebieg. W pierwszym półroczu nastąpił spadek. Od lipca rozpoczęła się stabilizacja w okolicach 170 tys. zł. Ostatnie dwa miesiące roku przyniosły natomiast wzrost, dzięki któremu poziom zdolności kredytowej powrócił do wartości z początku roku – 195 tys. zł.
Nowy, 2011 rok może jednak przynieść spadek dostępnej kwoty kredytu w złotych. Zdolność kredytowa jest bowiem uzależniona między innymi od kosztu kredytu. Oprocentowanie kredytów w rodzimej walucie możne natomiast wzrosnąć w najbliższym czasie. Ze względu na oczekiwania w zakresie podwyższenia stóp procentowych przez NBP rośnie bowiem stawka WIBOR. Część banków do obliczania oprocentowanie aktualizuje stawkę bazową raz w kwartale lub raz w miesiącu. Początek roku może więc przynieść wzrost oprocentowania, a co za tym idzie spadek maksymalnej kwoty kredytu.
Źródło: Expander
Wojciech Boczoń
