Komisja Nadzoru Finansowego opublikowała i przedstawiła do konsultacji projekt nowelizacji Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. W Związku Banków Polskich trwają obecnie intensywne prace nad opracowaniem uwag od banków do dokumentu, które w najbliższym czasie zostaną przekazane do KNF.
Projekt zawiera wiele zmian, wśród których jednymi z istotniejszych są kwestie wprowadzenia kredytów o stałej stopie procentowej oraz przeniesienia tytułu własności hipoteki na rzecz banku, potocznie nazywanej „klucze za długi”.
Warunki wprowadzenia kredytów o stałej stopie w Polsce
Projekt nowelizacji Rekomendacji S wprowadza zasadę, iż w ofercie banku powinny znajdować się także kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Wprowadzanie do oferty banków takich kredytów pozwala rozszerzyć zakres oferowanych produktów przez banki a jednocześnie zredukować ryzyko zmiany stopy procentowej u klienta i dostosować w większym stopniu ofertę do doświadczeń płynących z innych rynków europejskich. W warunkach rosnącej konkurencji międzynarodowej na jednolitym europejskim rynku finansowym jest to ważna sprawa.
Wprowadzenie do oferty banków kredytów o stałej stopie procentowej wymaga dokonania jednocześnie dużych zmian w zasadach finansowania swojej działalności oraz zabezpieczenia swojego ryzyka przez bank. W zakresie finansowania wymaga to rozwoju rynku finansowego poprzez szersze wykorzystanie takich instrumentów jak listy zastawne czy długoterminowe obligacje o stałej stopie procentowej. Trzeba przy tym zaznaczyć, że w dzisiejszym stanie prawnym prawo emisji listów zastawnych zostało zastrzeżone tylko dla banków hipotecznych oraz dla BGK, uniemożliwiając stosowanie tego instrumentu przez pozostałe banki. Nie można też pominąć faktu, że zbyt płytki krajowy rynek kapitałowy może stać się poważną przeszkodą dla pozyskania finansowania na rozwój kredytów opartych na stałej stopie procentowej.
Oddanie kluczy w zamian za zwolnienie hipoteki.
Projekt nowych zapisów w Rekomendacji S KNF wprowadza pojęcie „klucz za długi”, czyli w zamian za przeniesienie tytułu własności na rzecz banku, kredytobiorca zwolniony jest ze spłaty długu. Można przyjąć, iż proponowane zapisy Rekomendacji S oparte są o rozpowszechnione w Polsce przekonanie, iż w warunkach amerykańskich przysłowiowe oddanie kluczyków do domu bankowi, który udzielił kredytu hipotecznego oznacza, iż kredytobiorca nie ma już żadnych zobowiązań wobec banku.
Praktyka na rynku amerykańskim nie jest jednorodna dla rozwiązania „klucze za dług”. Skorzystanie z opcji zamiany długu w zamian za klucze do lokalu mieszkalnego wymaga szeregu działań, dobrowolnych i udokumentowanych, aby nie było zastrzeżeń, że konsument nadużywa swoje prawo opcji, lub bank wymusza na konsumencie takowe zachowanie.
Chociaż proponowane zapisy w nowelizacji Rekomendacji S są bardzo ogólne i nie przesądzają o szczególnym charakterze takiego procesu „klucze za dług” należy podkreślić, że wiąże się to z różnymi rodzajami ryzyka. To może oznaczać, iż niektóre zasygnalizowane poniżej aspekty – z uwagi na formułę rekomendacji wydawanych przez KNF – powinny być dookreślone ustawowo, aby zapewnić bezpieczeństwo konsumenta i banku. Wśród ważniejszych wartych odnotowania rodzajów ryzyka, wymienić można choćby wysokość stóp procentowych, zmiany w czasie ceny rynkowej kredytowanej nieruchomości, akceptowalny poziom wkładu własnego czy zarządzanie portfelem i nieruchomościami przejętymi przez bank w ramach opcji „klucz za dług.
Nie negując prawa konsumenta do takiej opcji, należy w tym miejscu wskazać, iż w większości krajów, w których wystąpił kryzys na rynku nieruchomości (brak możliwości spłaty kredytów przez konsumentów), władze publiczne, w tym także władze nadzorcze, ale i same banki, stworzyły systemy pomocy tym kredytobiorcom mając na uwadze podstawowy element – preferowanie pozostania ich w zajmowanym lokalu mieszkalnym czy w to w opcji utrzymania własności, czy też zamiany długu na najem z opcją wykupu zobowiązania wobec banku. Tym samym oddanie kluczy w zamian za zwolnienie z długu powinno być ostateczną opcją i dookreśloną w odpowiednich przepisach.
ZBP
