Choć z każdym miesiącem prawdopodobieństwo odwrócenia trendu na rynku mieszkaniowym rośnie, to kolejne odczyty Indeksu Cen Transakcyjnych przynoszą dalsze wzrosty cen. I to dwucyfrowe w skali roku.
Już osiem razy z rzędu comiesięczny odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych był wyższy od poprzedniego. To znaczy, że jesteśmy w okresie dynamicznych i niczym niezmąconych wzrostów cen mieszkań w największych miastach Polski, w rok ceny wzrosły o 12,3 proc.
Najnowsze notowanie wskaźnika to 953,71 pkt, co jest wartością najwyższą od września 2008 roku. Indeks Cen Transakcyjnych jest wskaźnikiem obrazującym realne zmiany na rynku mieszkaniowym w największych miastach Polski. Jest wyliczany na podstawie transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance w ostatnich trzech miesiącach, przy czym im nowsze dane, tym większą wagę w obliczeniach mają.
Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Ceny mieszkań przez kilka lat utrzymywały się na stabilnym poziomie, ale od początku 2018 r. obserwujemy okres bardzo dynamicznego wzrostu. W tym okresie przeciętne stawki za metr kwadratowy wzrosły o 16 proc., a w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Olsztynie i Warszawie wzrost przekroczył 20 proc.
Spadkowy Wrocław
Rok do roku ceny mieszkań wzrosły w większości lokalizacji, spadki zanotowano jedynie w Bydgoszczy (-11,3 proc.) i Wrocławiu (-2,8 proc.). Wrocław jest trzecim największym rynkiem mieszkaniowym w kraju (po Warszawie i Krakowie) i jedynym z największych, na którym zanotowaliśmy spadki cen. Za obniżkę odpowiada wzrost liczby mieszkań sprzedanych w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Na rynku pierwotnym powstało sporo nowych osiedli na obrzeżach miasta (Lipa Piotrowska na północy, Maślice i Stabłowice na północnym-zachodzie oraz Swojczyce na wschodzie), gdzie w związku z tańszymi działkami, ceny mieszkań są niższe. Relatywnie niskie ceny są też w takich lokalizacjach jak Brochów, Jagodno czy Różanka – tam za mkw. nowego mieszkania zapłacić trzeba 5-5,5 tys. zł podczas gdy Stare Miasto czy okolice Placu Grunwaldzkiego to 9-9,5 tys. zł za mkw.
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie
| Miasto | Mediana ceny mkw. |
Zmiana ceny r/r |
| Białystok | 4 811 zł | 9,1% |
| Bydgoszcz | 4 404 zł | -11,3% |
| Gdańsk | 6 450 zł | 11,7% |
| Katowice | 4 978 zł | 4,1% |
| Kraków | 6 930 zł | 6,2% |
| Lublin | 5 578 zł | 16,2% |
| Łódź | 4 890 zł | 14,2% |
| Olsztyn | 5 034 zł | 10,2% |
| Poznań | 6 189 zł | 9,4% |
| Rzeszów | 4 742 zł | 2,5% |
| Szczecin | 5 210 zł | 14,2% |
| Warszawa | 8 282 zł | 14,9% |
| Wrocław | 5 940 zł | -2,8% |
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Wzrosty w największych miastach
Spadek cen we Wrocławiu połączony ze wzrostami w Gdańsku i Poznaniu sprawiły, że Wrocław opuścił trzecie miejsce na liście najdroższych dużych miast Polski i jest piąty. Przez ostatnich 12 miesięcy w największych miastach ceny mieszkań dynamicznie rosły. W Warszawie o 14,9 proc., w Łodzi o 14,2 proc., Gdańsku o 11,7 proc., Poznaniu o 9,4 proc., a Krakowie – o 6,2 proc. Z pozostałych lokalizacji warto zwrócić uwagę jeszcze na Lublin (+16,2 proc.), Olsztyn (+10,2 proc.) i Szczecin (+14,2 proc.).
Najdroższa Warszawa wciąż drożeje. 8 282 zł za mkw. to najwięcej od października 2008 r., a roczny wzrost o 14,9 proc. jest największym od poprzedniego boomu mieszkaniowego. Obserwacja tego, co dzieje się na lokalnym rynku wskazuje, że ceny są wyższe w praktycznie wszystkich lokalizacjach, a wzrost ceny transakcyjnej nie jest związany ze zmianą struktury sprzedawanych lokali. Ceny podbija m.in. rozbudowa drugiej linii metra, wzdłuż przyszłych stacji stawki są coraz wyższe, ogromne znaczenie ma też wysoki popyt ze strony inwestorów kupujących mieszkania na wynajem.
Jak długo ceny będą rosnąć?
Wzrosty cen mieszkań nie słabną, a wraz z nimi topnieje umowna granica, po której przekroczeniu za własne „M” trzeba będzie płacić więcej niż u szczytu przed ostatnim kryzysem. O tym, że jest to pewien punkt ostrzegawczy świadczy fakt, że w biurach sprzedaży deweloperów są dziś mniejsze tłumy niż przed rokiem. Wszystko wskazuje jednak na to, że za mieszkania niebawem będzie trzeba płacić więcej niż dekadę temu. Nie jest to aż tak szokujące biorąc pod uwagę, że w tym czasie wynagrodzenia Polaków wzrosły o ponad połowę, kredyty hipoteczne są o ponad połowę tańsze, a inflacja podniosła ogólny poziom cen o 20-25 proc.
Rosnące możliwości nabywcze są też powodem, dla którego popyt na kredyty jest obecnie najwyższy od dekady. Banki mogą w 2018 roku udzielić nawet 52 mld zł kredytów mieszkaniowych – wynika z szacunków Open Finance. To o kilkanaście procent więcej niż przed rokiem. Optymistycznie nastrajają też najświeższe dane BIK. Pokazują one, że we wrześniu banki i SKOK-i udzieliły o 23,3 proc. więcej kredytów hipotecznych niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Hossa na rynku nieruchomości nie będzie jednak trwała w nieskończoność. Wiele zależy od sytuacji na rynku pracy oraz kosztu pieniądza. Póki zatrudnienie i płace Polaków będą rosły, a stopy procentowe będą na rekordowo niskim poziomie, to są to bardzo dobre warunki dla dalszej poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym. Pierwszych podwyżek stóp procentowych można się jednak spodziewać w 2019 lub 2020 roku, a i spowalniający wzrost gospodarczy w końcu przełożyć się może na gorsze dane z rynku pracy.
Marcin Krasoń, Home Broker
Bartosz Turek, Open Finance
Wojciech Boczoń