Wśród analityków rynku nieruchomości mnożą się opinie mówiące o osłabieniu koniunktury na rynku nieruchomości, jednak aktywność deweloperów wciąż pozostaje wysoka. Z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w 2019 roku nie zanosi się na zauważalny spadek popytu na mieszkania, tym bardziej, że tempo wzrostu cen może nieco wyhamować.
Dynamika spada, ale rynek nadal rośnie
Szacunkowe informacje z ostatnich miesięcy ubiegłego roku wskazują na wyraźny spadek liczby sprzedanych przez deweloperów mieszkań, sięgający nawet kilkunastu procent oraz znaczące zmniejszenie się liczby wniosków o kredyt hipoteczny, co mogłoby świadczyć o malejącym popycie. Najnowsze dane GUS nie sygnalizują jednak niekorzystnych tendencji. W 2018 r. oddano do użytkowania 111,6 tys. mieszkań przeznaczonych do sprzedaży lub na wynajem, czyli o 6,2 proc. więcej niż rok wcześniej. Co prawda to wzrost o ponad połowę niższy, niż 13,5 proc. osiągnięte w 2017 r., ale utrzymania tak wysokiej dynamiki trudno się było spodziewać przez dwa lata z rzędu. Szczególnie jeśli wziąć pod uwagę realne, liczne ograniczenia, dotyczące choćby mocy wykonawczych, dostępności terenów, czy procedur administracyjnych oraz związanych ze wzrostem kosztów budowy.
Rekordowe dane dotyczące nowych inwestycji
W takich warunkach deweloperzy mogli stosować mniej agresywną politykę sprzedażową, chcąc utrzymać marże. Nie oznacza to jednak, że ograniczali swoją aktywność. W 2018 r. rozpoczęli oni budowę 131,6 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o prawie 25 proc., a więc dynamikę nawet nieco wyższą niż notowana w 2017 r. (wówczas sięgała ona 23,3 proc.). O ponad 24 proc., do prawie 160 tys. zwiększyła się liczba wydanych pozwoleń na budowę, co również oznacza wzrost większy niż w 2017 r. W najbliższych latach nie powinno być więc dużych problemów z podażą mieszkań, czego do niedawna najmocniej się obawiano. Utrzymująca się dobra sytuacja na rynku pracy, czyli niska stopa bezrobocia, niewielkie ryzyko utraty pracy oraz wzrost płac, w połączeniu z rekordowo wciąż niskimi stopami procentowymi, powinny zaś sprzyjać popytowi ze strony nabywców, zarówno kupujących mieszkania na własne potrzeby, jak i na wynajem. Z danych GUS i Narodowego Banku Polskiego wynika, że rynek nieruchomości powinien więc pozostawać w stanie względnej równowagi.
Zróżnicowanie cen świadczy o równoważeniu się popytu i podaży
Osobną kwestią jest kształtowanie się cen. Uznawana jest ona coraz częściej za czynnik mogący doprowadzić do zahamowania popytu, a nawet już wpływający na spadek liczby sprzedanych mieszkań. Z najbardziej wiarygodnych danych, publikowanych przez NBP wynika, że w trzecim kwartale 2018 r. ceny mieszkań o porównywalnych parametrach (liczone na podstawie tzw. indeksu hedonicznego) w sześciu największych miastach były wyższe o 11,2 proc. niż rok wcześniej. To rzeczywiście dynamika większa niż w poprzednich latach, ale jednocześnie dość zróżnicowana w poszczególnych miastach. W przypadku największego rynku warszawskiego wyniosła one jedynie 5,1 proc., a – o czym warto pamiętać – podlega ona znacznym wahaniom w poszczególnych kwartałach. Na przykład w Gdańsku w drugim kwartale 2018 r. ceny transakcyjne rosły o 16 proc., ale w trzecim były wyższe niż rok wcześniej już tylko o 6,5 proc. Z kolei w Łodzi przyspieszyły z 5,4 proc. w drugim kwartale do 9 proc. w trzecim kwartale 2018 r. Te wahania mogą wskazywać na cenowe dostosowywanie się rynkowych sił popytu i podaży, choć najczęściej, szczególnie na mniejszych rynkach, wynikają ze struktury transakcji (wprowadzenie do sprzedaży większej liczby mieszkań o wysokim standardzie silniej wpływa na wzrost średniej ceny, podawanej w statystykach). Choć niewielkie różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wskazują na mocniejszą pozycję deweloperów wobec nabywców, nie musi to być tendencja trwała.
Spada liczba zakupów gotówkowych
Na wzrost cen szczególnie wrażliwy może być popyt ze strony kupujących lokale na wynajem. Ich aktywność, mierzona udziałem zakupów mieszkań dokonywanych za gotówkę, rzeczywiście uległa zmniejszeniu. Według danych NBP, udział tego typu transakcji spadł z 75 proc. notowanego pod koniec 2017 r. do 62 proc. w trzecim kwartale 2018 r., czyli do poziomu najniższego od drugiej połowy 2015 r. Trzeba jednak mieć świadomość, że w dużej mierze wzrost cen mieszkań wiąże się z wyższymi kosztami ponoszonymi przez deweloperów, a nie jest wyłącznie efektem przewagi popytu nad podażą.
JAKUB NIECKARZ, PREZES PVI – PROPERTY VALUE INVESTMENTS
Wojciech Boczoń