Ziemia była w ostatnich latach jedną z najbardziej opłacalnych inwestycji w Polsce. Wzrost cen na wybranych obszarach sięgał nawet 300-400% w skali roku. W okresie hossy lat 2005-2008 grunty inwestycyjne stanowiły dobro wysoce pożądane. Sprzedający nie musieli rozważać strategii ich przygotowywania i sprzedaży, skupiając się wyłącznie na wyborze najwyższej oferty zakupu.
Obecny okres to czas pokory także dla osób inwestujących na rynku gruntów. Skończył się ten etap rozwoju rynku, w którym inwestycja w dowolny grunt przynosiła krociowe zyski w stosunkowo krótkim okresie. Liczba kupujących spadła, skala gruntów wystawianych na sprzedaż wzrasta. Inwestorzy muszą pogodzić się z faktem, że dogmat „na ziemi nigdy nie stracisz” odchodzi do lamusa.
Jednak obecna przecena cen ziemi powoduje, że w niektórych lokalizacjach poziom cen zaczyna być atrakcyjny, mogąc zaoferować w przyszłości potencjał do wzrostu. Jednak największy potencjał wzrostu cen gruntów nie będzie już po stronie upływu czasu, lecz po stronie odpowiedniego przygotowania i przeprowadzenia procesu inwestycji w grunty. Niemniej w pierwszej kolejności należy zapoznać się z pewnymi ograniczeniami typowymi dla inwestycji w grunty:
- niestandardowość przedmiotu obrotu – trudno jest bezpośrednio porównywać transakcje na gruntach, gdyż każda nieruchomość jest inna, różni się lokalizacją, wielkością, kształtem, uzbrojeniem itd.;
- znacząca asymetria informacji – wartość danej działki w dużym stopniu zależy od jej otoczenia – np. kupujący może posiadać informacje na temat planowanych inwestycji drogowych, o których nie wie sprzedający, i dzięki temu dokonać zakupu po zaniżonej cenie. Z drugiej strony sprzedający może posiadać niekorzystne informacje na temat samej nieruchomości, np. skażenie terenu itd., o których nie poinformuje nabywcy i uzyska zawyżoną cenę w stosunku do wartości.;
- niska płynność – grunty to najmniej płynna klasa aktywów na rynku nieruchomości. Wynika to z niemożności natychmiastowego wykorzystania ich w procesie produkcyjnym. Ich przydatność, a tym samym płynność wzrasta wraz ze stopniem zaawansowania procesu przygotowywania projektu inwestycyjnego;
- spora kapitałochłonność – do lokowania środków w ziemię inwestor musi posiadać minimum kilkadziesiąt tysięcy złotych w przypadku zakupu niewielkich działek rolnych, większe grunty w dobrych lokalizacjach w dużych miastach to wydatek rzędu kilkudziesięciu milionów złotych;
- wysokie koszty transakcyjne – taksy notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz prowizje pośrednika, które łącznie stanowią kilka procent wartości transakcji, w przeliczeniu na kwoty całkowite dają minimum kilka tysięcy złotych dodatkowych opłat w przypadku małych działek. Gdy przedmiotem transakcji jest nieruchomość o znacznej wartości, koszty te mogą sięgać kilkuset tysięcy złotych lub więcej. Przy zakupie większych gruntów sporo mogą również kosztować audyty prawne i badania geotechniczne, niezbędne w celu uniknięcia późniejszych kłopotów,
- skomplikowane uwarunkowania prawne – w przypadku zakupu nieruchomości gruntowej szczególnie istotne jest sprawdzenie jej faktycznego statusu prawnego. W polskich warunkach wiele nieruchomości ma nieuregulowane kwestie własnościowe, co może być przyczyną kłopotów potencjalnych nabywców.
Inwestorom zdarza się zapominać, iż grunt należy traktować jako „materiał” w ramach procesu inwestycyjnego. Ziemia sama w sobie nie ma wielkiej wartości. Wartość wynika z realnych możliwości zabudowy oraz z popytu na dany typ produktu, który może zostać zbudowany na konkretnej działce. Długi okres przygotowywania projektów inwestycyjno-budowlanych sprawia, że sam grunt nie może być natychmiast wykorzystany w procesie produkcyjnym. Wymaga kilkunastomiesięcznego przygotowania, umożliwiającego wypracowanie wzrostu wartości poprzez odpowiednie dopasowanie nieruchomości do oczekiwań rynku.
Równie ważne jest długoterminowe podejście do tematu inwestowania w ziemię. Krótkoterminowe spekulowanie gruntami jest bardzo ryzykowne. Nietrafione zakupy przeprowadzone w dojrzałej fazie cyklu koniunkturalnego mogą być bardzo trudne do odsprzedania na zadowalających warunkach przez okres przynajmniej kilku lat.
Głównym potencjalnym źródłem zysków dla inwestorów staje się obecnie tworzona przez nich wartość dodana. Prosta spekulacja przestała przynosić dobre rezultaty (jest możliwa w pewnych szczególnych sytuacjach, jednak wymaga ogromnego wyczucia sytuacji rynkowej). Wartość dodana w przypadku gruntów wynikać może z:
- zmiany przeznaczenia terenu (np. z ziemi rolnej na budowlaną);
- zmiany parametrów planu miejscowego bądź warunków zabudowy (np. zamiana funkcji z mieszkaniowej na komercyjną, zwiększenie chłonności);
- lepszego dopasowania wielkości działek do potrzeb rynku (np. przeprowadzenie scaleń lub podziałów gruntów, które obecnie posiadają niekorzystną strukturę wielkościowo-przestrzenną, tzn. są zbyt małe lub zbyt duże pod najlepszy dla nich typ inwestycji lub posiadają nieregularny, trudny do efektywnego zagospodarowania kształt);
- stworzenia spójnej koncepcji zagospodarowania większego terenu (zamiast chaotycznej sprzedaży pojedynczych działek najpierw tworzy się spójny i atrakcyjny plan zagospodarowania a dopiero potem przystępuje do komercjalizacji całości lub poszczególnych działek);
- uzbrojenia terenu (np. przeprowadzenie uzgodnień w zakresie doprowadzenia i warunków dostawy poszczególnych mediów: wody, kanalizacji, ogrzewania, gazu, elektryczności, sieci teleinformatycznej);
- zwiększenia dostępności komunikacyjnej poprzez rozbudowę infrastruktury transportowej (np. budowa dróg dojazdowych przez samego inwestora, bądź opracowywanie kompleksowych rozwiązań komunikacyjnych we współpracy z władzami lokalnymi);
- kreację lokalizacji (np. współpraca z gminą w celu wypromowania danej miejscowości jako atrakcyjnego miejsca do osiedlania się i prowadzenia działalności gospodarczej).
Efektywne inwestowanie na rynku gruntów jest procesem długotrwałym i stosunkowo skomplikowanym. Taką cenę płacą inwestorzy za największy potencjał wzrostu gruntów z wszystkich rodzajów nieruchomości. Jeśli poszukujemy prostej inwestycji w nieruchomości, to zapewne niższe ryzyko i niższy poziom zaangażowania znajdziemy w przypadku zakupu zwykłego lokalu na wynajem.
Przemysław Pączek
ProDevelopment
Źródło: ProDevelopment
Wojciech Boczoń
