7 818 zł – tyle średnio kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie (na podstawie raportu cen transakcyjnych Home Broker i Open Finance z czerwca 2009 r.). Obserwując ciągły wzrost liczby zawieranych transakcji, można stwierdzić, że ceny mieszkań osiągnęły poziom akceptowany przez nabywców. Zatem jak dużo jest w tej chwili ofert lokali w przystępnych cenach?
Postanowiliśmy sprawdzić, jaki procentowy udział w naszej aktualnej ofercie stanowią mieszkania w cenie poniżej 7 818 zł/mkw. i w jakich dzielnicach jest ich najwięcej. Jak pokazuje tabela nr 1, 32 proc. spośród wszystkich ofert to mieszkania, których średnia cena za mkw. jest niższa od średniej ceny transakcyjnej. Może wydawać się, że to niewiele, jednak pamiętać trzeba, że ceny podawane przez sprzedających są kwotami wyjściowymi, a po negocjacjach można je obniżyć nawet o 10–15 proc.
Najwięcej ofert, i to nie dziwi pewnie nikogo, znajdziemy na Białołęce. Aż 84 proc. mieszkań w tej dzielnicy można nabyć za kwotę niższą niż średnia cena transakcyjna. W tej dzielnicy znajdziemy mieszkania zarówno z wielkiej płyty, jak i te nowe, często o podwyższonym standardzie. Większość z nich można kupić za cenę poniżej 7 tys./mkw.
Na Pradze Północ (71 proc.) znajdziemy głównie mieszkania do remontu, w starych kamienicach lub w budynkach z wielkiej płyty. Za nowe lokale w tej dzielnicy trzeba zapłacić ponad 8 tys. zł/mkw. W Ursusie (68 proc.) podobnie jak na Białołęce mamy spory wybór mieszkań niezależnie od rodzaju budownictwa. Na Pradze Południe (51 proc.), Bielanach (42 proc.) i na Bemowie (38 proc.) większość mieszkań poniżej 7 818 zł/mkw. to lokale znajdujące się w budynkach z lat 50. i 60. oraz z wielkiej płyty. Na Bemowie dochodzą jeszcze nowe inwestycje, realizowane chociażby przez J.W Construction czy BRElocum.
Dosyć wysoki wynik Wilanowa (35 proc.) jest spowodowany obniżeniem cen w Miasteczku Wilanów. Tutaj mieszkania w stanie surowym można kupić już za ok. 6 tys. zł/mkw. Jednak zdecydowana większość ofert to apartamenty, których ceny przekraczają 10 tys. zł/mkw.
Na Ursynowie (26 proc.) dominują mieszkania z wielkiej płyty, i to najczęściej te w najwyższych budynkach, w których nie były przeprowadzane żadne remonty. Za nowsze mieszkania trzeba tam nadal zapłacić ok. 9 tys. zł/mkw.
Na Ochocie (19 proc.), Mokotowie (17 proc.) i Woli (12 proc.) oprócz mieszkań z wielkiej płyty można znaleźć sporo ciekawych ofert mieszkań z lat 50. i 60. Mała liczba tanich mieszkań na Woli to efekt pojawienia się na rynku dość drogich nowych inwestycji.
Jak można się było domyślić, najmniej mieszkań w rozsądnej cenie znajdziemy w Śródmieściu (2 proc.). Mimo iż można znaleźć tu sporo budynków z wielkiej płyty, to jednak mają one nadal wysokie ceny. Ponadto średnie ceny w tej dzielnicy zawyżają takie lokalizacje jak Stare Miasto czy Powiśle.
Wydawać by się mogło, że w cenie poniżej 7 818 zł/mkw. znajdziemy prawie wyłącznie nieatrakcyjne mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. Aby to sprawdzić, przejrzeliśmy oferty dostępne obecnie w naszej firmie. Ku naszemu zdziwieniu okazało się, że ciekawych mieszkań jest naprawdę całkiem sporo. W tabeli nr 2 przedstawiamy te najciekawsze.
Jak widać, ciekawe mieszkania w przystępnych cenach znajdziemy nawet w tak, wydawać by się mogło, niedostępnych dzielnicach jak Mokotów czy Ochota. Wybrane przez nas mieszkanie na Ursynowie znajduje się co prawda w budynku z wielkiej płyty, ale jest za to świeżo po remoncie, wykończone wysokiej jakości materiałami, co sprawia, że robi wrażenie, jakby znajdowało się w wysokiej klasy apartamentowcu. Nowsze mieszkania możemy znaleźć na Bemowie i Bielanach.
Ciężko byłoby jednak o kawalerkę w cenie poniżej 7 818 zł/mkw. Jest to spowodowane tym, że im niższy metraż, tym wyższa cena za mkw. Jeśli jednak szukamy mieszkania 2- lub 3-pokojowego, nie powinniśmy mieć większego problemu.
Jak już wcześniej wspomniałam, mieszkania znajdujące się w naszej bazie mają ceny ofertowe, czyli takie, jakie podają sprzedający, którzy pozostawiają sobie miejsce na negocjacje. Dlatego sprawdziliśmy również, ile lokali ma ceny poniżej średniej ofertowej, czyli 8 856 zł/mkw. (na podstawie raportu Open Finance i Oferty.net). Jak widać w tabeli nr 3, ponad połowa ofert mieszkań z całej Warszawy ma takie ceny, a na Białołęce, w Ursusie i na Pradze Północ prawie wszystkie mieszkania można kupić poniżej średniej ceny ofertowej. Nawet na Ochocie i Mokotowie tych mieszkań jest bardzo dużo. Jeżeli weźmiemy pod uwagę ewentualne negocjacje, możemy obniżyć kwotę 8 856 zł/mkw. do średniej ceny transakcyjnej, co zwiększy nam pulę takich mieszkań.
Z powyższej analizy wynika, że niedrogich mieszkań w Warszawie nie brakuje. Ostatnie spadki cen mieszkań spowodowały, że ceny są coraz bardziej przystępne, i dotyczy to nie tylko nieciekawych mieszkań w budynkach z wielkiej płyty. Jeżeli dobrze poszukamy, możemy znaleźć naprawdę atrakcyjne lokale. Jednak jeśli już znajdziemy taką ,,perełkę”, powinniśmy się pośpieszyć z podjęciem decyzji o zakupie, ponieważ chętnych nie brakuje. Najciekawsze oferty znikają z rynku nawet w ciągu kilku dni.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń
